Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 września 2018 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Ewa Oknińska,
Protokolant:	prac. sąd. Natalia Indyka,

po rozpoznaniu w dniu 12 września 2018 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. S., C. S., M. D., K. D., W. K., S. K.

przeciwko (...) (...) Osiedle (...) w G.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I uchyla uchwałę (...) (...) (...) Osiedle (...) w G. podjętą na zebraniu w dniu 21 marca 2018 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów od 21.03.2018 r. do 18 maja 2018 r.,

II zasądza solidarnie od pozwanej (...) (...) Osiedle (...) w G. na rzecz powodów J. S. i C. S. kwotę 187 zł tytułem kosztów procesu,

III zasądza solidarnie od pozwanej na rzecz powodów M. D. i K. D. kwotę 187 zł tytułem kosztów procesu,

IV zasądza solidarnie od pozwanej na rzecz powodów W. K. i S. K. kwotę 186 zł tytułem kosztów procesu.

SSO Ewa Oknińska

Sygn. akt. I C 402/18

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2018 r. powodowie J. S., C. S., M. D., K. D., W. K. i S. K. wnieśli pozew przeciwko (...) (...) przy ulicy (...) XXX-lecia W. (...) w G. o uchylenie uchwały (...) dotyczącej dobudowania loggii, a nadto o zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazali, że w dniu 21 marca 2018 r. pozwana Wspólnota podjęła uchwałę o przystąpieniu do przygotowania realizacji inwestycji polegającej na dobudowaniu do budynku loggii oraz zlecenia oszacowania kosztów planowanej inwestycji przy założeniu, że wszystkie lokale położone w budynku będą wyposażone w loggie. Powodowie nie wyrażają zgody na przeprowadzenie planowanej inwestycji, w tym na podejmowanie jakichkolwiek działań przygotowawczych. Planowane działania inwestycyjne, w tym w pierwszym rzędzie zlecenie oszacowania planowanej inwestycji, wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów. Wobec negowania całej inwestycji przez powodów, działanie pozwanej jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza ich interesy, poprzez generowanie nieuzasadnionych wydatków. Pozwana Wspólnota nie ma środków finansowych na pokrycie kosztów oszacowania inwestycji. Planowana inwestycja według wstępnych wyliczeń kosztować będzie 800.000 zł. Wiązać się to będzie z koniecznością zaciągnięcia przez Wspólnotę kredytu, a w konsekwencji obciążenia członków Wspólnoty jego spłatą. Powodów nie stać na dodatkowe obciążenia, wobec czego sprzeciwiają się, zbędnej w ich o cenie, inwestycji. Nadto część mieszkańców posiada balkony i nie wyraża zgody na partycypowanie w kosztach inwestycji. Realizacja planowanego przedsięwzięcia wiąże się z ingerencją w konstrukcję budynku, na którą właściciela się nie zgadzają. Okres użytkowania przedmiotowego budynku jest przewidziany na 50 lat, podczas, gdy aktualnie jest to już 43 rok jego eksploatacji. Dlatego, w ocenie powodów, jakakolwiek ingerencja w jego konstrukcję może zakończyć się katastrofą budowalną (k.4-6).

W odpowiedzi na pozew, pozwana (...) (...) Osiedle (...) w G. wniosła o oddalenie powództwa i o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu.

Strona pozwana wskazała, że uchwała została podjęta większością udziałów. Projekt uchwały został przygotowany przez Zarząd Wspólnoty i poddany pod głosowanie, gdyż kwestia doposażenia lokali mieszkalnych w balkony była wielokrotnie podnoszona przez członków Wspólnych na dorocznych zebraniach. Uchwała nie przesądza o tym, czy Wspólnota ostatecznie przystąpi do realizacji inwestycji. Na terenie G. w ostatnich latach z powodzeniem przeprowadzono tego typu inwestycje w budynkach wzniesionych w tej samej technologii, co budynek pozwanej Wspólnoty. Zarząd Wspólnoty nie oszacował kosztów planowanej inwestycji, nie dokonał także rozeznania cenowego co do kosztów wykonania oszacowania. Gdyby inwestycja okazała się istotnym obciążeniem, decyzję o wydatkach na ten cel i źródeł ich pochodzenia Wspólnota będzie podejmować w drodze odrębnej uchwały. Ewentualne wybudowanie loggii będzie na pewno zwiększy komfort mieszkań, a w przyszłości ich wartość rynkową (k. 60-61).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie J. S. i C. S. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku, położonym przy ulicy (...) (...) W. (...) w G. z udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej.

Powodowie M. D. i K. D. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku, położonym przy ulicy (...) (...) W. (...) w G. z udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej.

Powodowie W. K. i S. K. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku, położonym przy ulicy (...) (...) W. (...) w G. z udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej.

(dowód: akty notarialne Rep. A nr (...) k. 9-12, (...)k. 21-23, (...)k. 15-18)

Lokale powodów są usytuowane w budynku wybudowanym z tzw. „wielkiej płyty”. Jest to blok sześcioklatkowy. Część właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty posiada balkony.

Od 2015 r. pozwana Wspólnota rozważała inwestycję dotyczącą wybudowania loggii. W tym też celu w 2016 r. został podniesiony fundusz remontowy z 0,80 zł do 1 zł za 1 m ². W 2017 r. Wspólnota zgromadziła kwotę106.310,72 zł.

(dowód: zeznania członka zarządu Z. Ż. k. 151v, uchwała (...)k. 62-67)

W dniu 21 marca 2018 r. odbyło się zebranie pozwanej (...). Porządkiem obrad została objęta propozycja budowy loggii w 2018 r.

G. O. odczytała projekt uchwały związanej z budową loggii opracowany przez radcę prawnego. W dalszej części obrad nad planowaną inwestycją, J. C. przedstawił orientacyjne koszty projektowe inwestycji. Nadto zwrócono na zebraniu uwagę na konieczność zaciągnięcia na inwestycję kredytu. Przedstawiono dwa warianty kredytowania inwestycji:

I.  do kwoty 750.000 zł do 20 lat, bez wymaganego wkładu własnego,

II.  do kwoty 1.000.000 zł na 20 lat z wymaganym wkładem własnym w wysokości 250.000 zł i koniecznością podniesienia stawki funduszu remontowego do wysokości 2,60 m ².

Część właścicieli, w tym powódka C. S. wyraziła swój sprzeciw. Po dyskusji przystąpiono do odczytania uchwały. Za treścią uchwały (...) w brzemieniu:

1)  przystąpić do przygotowania realizacji inwestycji polegającej na dobudowaniu do budynku loggii,

2)  zlecić oszacowanie kosztów planowanej inwestycji przy założeniu, że wszystkie lokale położone w budynku będą wyposażone w loggie,

3)  wykonanie uchwały powierzyć Zarządowi,

głosowało (...), przeciw było (...) udziałów, wstrzymało się (...) udziałów.

W uzasadnieniu do uchwały wskazano, że z racji braku projektu budowalnego do podjęcia decyzji o fizycznym przystąpieniu do inwestycji należy dokonać chociażby wstępnego oszacowania ich kosztów, tak aby decydując się na jej podjęcie można było określić wysokość koniecznego do jej wykonania kredytu bankowego, przyjmując założenie, że będzie on niezbędny do sfinansowania robót.

Z uwagi na brak wymaganego kworum, przewodniczący zebrania zdecydował, że uchwała będzie głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W dniach od 21 marca 2018 r. do 18 maja 2018 r. zostało przeprowadzone głosowanie. Za przyjęciem uchwały (...) głosowało (...) udziałów

(dowód: uchwała (...) k. 24, porządek obraz zebrania z dnia 21 marca 2018 r. k. 25, karta do głosowania nad uchwałą (...) k. 69v-85, protokół z zebrania z dnia 21 marca 2018 r. k. 86-91)

Na koniec sierpnia 2018 r. Wspólnota posiada zgromadzonych oszczędności na funduszu remontowym w wysokości 134.840.72 zł. Na resztę inwestycji Zarząd planował wziąć kredyt. Koszty związane ze sporządzeniem projektu zarząd oszacował w granicach od 15.000 zł do 20.000 zł.

(dowód: zeznania pozwanego Z. Ż. k. 151v-152)

Podjęta uchwała nie wskazuje gdzie miałyby być wybudowane loggie, jak będą przebiegać, czy będą kolidować z instalacjami: kablami telekomunikacyjnym i kanalizacją, nie została również przedstawiona koncepcja budowy loggii.

(dowód: zeznania powódki C. S. k. 150v-151, zeznania powoda W. K. k. 151, zeznania powódki K. D. k. 151v)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o uchylenie uchwały (...) okazało się zasadne.

Powyższy stan faktyczny Sąd oparł w głównej mierze na dokumentach, których prawdziwości nie kwestionowała żadna ze strona, jak również na zeznaniach stron niniejszego postępowania w zakresie jakim korelowały ze sobą. Strony w zasadzie zgodnie przedstawiły okoliczności podjęcia spornej uchwały, jednak różniły się w zakresie jej wykładni, treści, skutków prawnych jakie niesie dla jej członków.

W związku z tym, spór między stronami dotyczył przede wszystkim ustalenia, czy przyjęta uchwała jest zgodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub nie narusza interesów któregokolwiek ze współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 25 ust 1. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.00.80.903 ze zm) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Stosownie do art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( tj. Dz. U. nr 80, poz. 93 z 2000 r.) uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

W trybie tego artykułu właściciele lokali mieszkalnych w nieruchomości przy ulicy (...) XXX-lecia W. (...) w G. większością głosów podjęli zaskarżoną przez powodów uchwałę.

Zgodnie z art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Art. 14 tej ustawy precyzuje co obejmują koszty zarządu nieruchomością wspólną. Składają się na to w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W ocenie Sądu powodowie zasadnie podnosili, że uchwała 6/3/2018 narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota bowiem wyraziła zgodę na przystąpienie do przygotowania realizacji inwestycji dobudowania do budynku loggii i zlecenia oszacowania kosztów inwestycji polegającej na dobudowaniu loggii. Istotnym jest, że pozwana Wspólnota nie przedstawiła koncepcji wybudowania loggii, nie przedstawiła jaka miałaby być konstrukcja loggii. Wspólnota nie podjęła działań, by ustalić czy możliwe byłoby wybudowanie loggii w tym konkretnym budynku. Strona pozwana upatrywała taką możliwość w oparciu o przeprowadzone dwie podobne inwestycje na terenie G. w budynkach z wielkiej płyty. Pozwana Wspólnota również nie określiła kosztów okołoprojektowych w tym kosztów wynagrodzenia projektanta.

Jak wynika z zeznań powodów, nie została przedstawiona żadna koncepcja budowy loggii. W tym zakresie przyjęto za wiarygodne zeznania powodów, nie zostały one bowiem skutecznie zakwestionowane przez pozwanego. Z uwagi na nieprzedstawienie ogólnej koncepcji loggii, zaskarżona uchwała musiała zostać uchylona, gdyż obligowałaby jej członków do partycypowania w kosztach nieokreślonych.

Nie sposób się zgodzić z członkiem Zarządu pozwanej Wspólnoty J. G., który na rozprawie w dniu 12 września 2018 r. wskazał, że uchwała miała upoważnić Zarząd jedynie do uzyskania zgody na wycenę inwestycji i sporządzenie kilka wersji projektów loggii, bez ponoszenia kosztów wskazanych prac. Tymczasem drugi członek zarządu Z. Ż. wskazał, że uchwała upoważnia zarząd do uzyskania projektu budowlanego wraz z kosztorysem i koszt tych prac oscyluje w granicach 15.000 -20.000 zł. Analiza zeznań tych osób wskazuje, że sami członkowie zarządu w sposób odmienny interpretują treść uchwały, co może nasuwać przypuszczenie, że członkowie wspólnoty także różnie interpretowali jej treść, a co się z tym wiąże zakres obowiązków.

Zgodnie z § 1 spornej uchwały, Zarząd uprawniony byłyby do przystąpienia do przygotowania realizacji zamierzonej inwestycji ze wszystkimi konsekwencjami dla jej właścicieli. W ocenie Sądu, skarżona uchwała w takim kształcie daje Zarządowi Wspólnoty nieograniczone możliwości do podejmowania działań związanych z przygotowaniem inwestycji, w tym do sporządzenia projektu budowlanego dla inwestycji – budowa loggii – w wybranym przez siebie kształcie, konstrukcji, co może w doprowadzić do negatywnych konsekwencji dla członków Wspólnoty, w postaci poniesienia kosztów projektu budowlanego. W istocie skarżona uchwała zawiera nieokreślone upoważnienie Zarządu Wspólnoty do czynności przekraczającej zwykły zarząd. Stwarza to dla organu zbyt dużą swobodę w zakresie możliwości przygotowania realizacji przedsięwzięcia.

Pozwana Wspólnota założyła, że realizacja loggii jest w zasięgu możliwości i finansowych, organizacyjnych Wspólnoty. Na rozprawie w dniu 12 września 2018 r. członek Zarządu pozwanej Wspólny Z. Ż. wskazał, że kwota inwestycji oscylowałaby na poziomie od 800.000 zł do 1.200.000 zł, podczas, gdy zgodnie z dołączonym do akt protokołem zebrania z dnia 21 marca 2018 r. inwestycja miała być kredytowana w dwóch wariantach tj. do kwoty 750.000 zł lub do kwoty 1.000.000 zł i wymagalnym wkładem własnym na poziomie 250.000 zł. Aktualnie pozwana nie posiada środków na pokrycie wkładu własnego. Niewątpliwe jest, że sporządzenie projektu budowlanego wiąże się z kosztami, które obciążałyby członków wspólnoty.

Z tych przyczyn na podstawie powołanych przepisów orzeczono jak w pkt I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.

Strona powodowa poniosła następujące koszty procesu: opłata od pozwu w kwocie 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 360 zł. W związku z tym, że po stronie powodów zachodziło współuczestnictwo formalne należało zasądzić koszty na rzecz każdego z powodów. Dlatego, Sąd zasądził solidarnie od pozwanej Wspólnoty tytułem kosztów procesu:

1)  na rzecz powodów J. S. i C. S. kwotę 187 zł (1/3 z kwoty 360 zł i 1/3 z kwoty 200 zł),

2)  na rzecz powodów M. D. i K. D. kwotę 187,

3)  na rzecz powodów W. K. i S. K. kwotę 186 zł.

SSO Ewa Oknińska

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować,

2.  odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powodów oraz pozwanej Wspólnocie (2 czł. zarządu) z pouczeniem o apelacji,

3.  przedłożyć z apelacją lub za 21 dni od wykonania.

O., 08.10.2018 r.

O., dnia 08 października 2018 r.

-