Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 lipca 2025 r.

Sąd Okręgowy w (...) I Wydział Cywilny

w składzie następującym: Przewodniczący sędzia Rafał Kubicki

Protokolant sekretarz sądowy Piotr Ruciński

po rozpoznaniu w dniu 1 lipca 2025 r. w (...) na rozprawie

sprawy z powództwa R. G., K. G.

przeciwko (...) w O.

o ustalenie nieistnienia lub o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kwotę 902,60 zł (dziewięćset dwa złote sześćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia Rafał Kubicki

  Sygn. akt: I C 120/25

W dniu 10 stycznia 2025 r. powodowie K. G. i R. G. wnieśli pozew przeciwko (...) w O., domagając się uchylenia w całości uchwały wspólnoty numer (...)
z 17 września 2024 roku, doręczonej powodom w dniu 2 grudnia 2024 r. (ustanawiającej fundusz celowy przeznaczony na finansowanie postępowania przeciwko deweloperowi z tytułu usunięcia wad fizycznych nieruchomości wspólnej, kosztów usunięcia awarii nieruchomości wspólnej, kosztów związanych z tym ekspertyz oraz kosztów robót mających na celu uzasadnione przebudowy, modernizacje i inwestycje w nieruchomości wspólnej). W uzasadnieniu wskazali, że: (1) uchwała została podjęta z naruszeniem przepisów prawa oraz (2) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a konkretnie, że:

1A - podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos (za uchwałą) nie może zostać uznane za podjęcie uchwały przez ogół właścicieli,

1B - powodów nie poinformowano o rozpoczęciu procedury głosowania w ww. trybie,

1C - o treści uchwały właściciel powinien zostać poinformowany na piśmie, a nastąpiło to wobec powodów w formie elektronicznej,

2A - wedle wiedzy powodów ani wspólnota, ani jej członkowie nie zgłaszali w ostatnim czasie deweloperowi wad nieruchomości wspólnej, które nie zostałyby usunięte, zatem fundusz celowy powstał w celu zabezpieczenia roszczeń przyszłych i niepewnych, jest więc bezcelowy i narusza interes współwłaścicieli,

2B - szczegółowe regulacje uchwały, wprowadzające możliwość zmniejszenia lub wstrzymania pobierania zaliczek – bez wskazania kryteriów takiego działania – mogą prowadzić do nierównego traktowania właścicieli,

2C - uchwała jest wewnętrznie sprzeczna, bowiem o ile § 1 ust. 1 lit. c uzależnia inwestycje od odrębnych (przyszłych) uchwał wspólnoty, o tyle § 4 upoważnia zarząd do zawierania umów mających na celu ich wykonanie.

Odpowiadając na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu wskazała, że powodowie są jedynymi członkami wspólnoty, którzy zakwestionowali zaskarżoną uchwałę oraz którzy uważają, iż budynek wspólnoty nie ma wad. Wskazali, że stanowisko powodów wynika z faktu, że powód R. G. jest udziałowcem oraz członkiem zarządu wykonawcy budynku wspólnoty, tj. (...) sp. z o.o.
w O.. Powodowie kierują się interesem spółki, który jest sprzeczny
z interesem pozwanej wspólnoty. Ponadto wskazali, że powodowie nie biorą udziału
w życiu wspólnoty i nie interesują się jej sprawami, nie zamieszkują w budynku, nie biorą udziału w zebraniach wspólnoty; lokal, którego są właścicielami, jest udostępniany innym osobom; zaskarżoną uchwałę podjęto zgodnie z przepisami prawa ani nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; nieprawdą jest, jakoby budynek nie posiadał wad, ani że członkowie wspólnoty nie zgłaszali wad spółce odpowiedzialnej za budowę budynku. Pozwana wskazała, że każdy członek wspólnoty miał możliwość zapoznania się z treścią uchwały i oddania głosu. Uchwała była dostępna na portalu e-kartoteka, do którego dostęp posiada każdy członek wspólnoty, ponadto na drzwiach wejściowych budynku zostało umieszczone pisemne ogłoszenie o głosowaniu nad uchwałą. Członkowie wspólnoty otrzymali również informację o głosowaniu za pośrednictwem komunikatora WhatsApp, na którym prowadzona jest grupa członków wspólnoty. Po przyjęciu uchwały każdy członek wspólnoty otrzymał do skrzynki na listy pisemne zawiadomienie o zmianie wysokości opłat w związku z utworzeniem funduszu, do którego załączona została uchwała
z informacją o wynikach głosowania. Dodatkowo członkowie wspólnoty otrzymali uchwałę z wynikami głosowania za pośrednictwem poczty elektronicznej i WhatsApp.

Na rozprawie w dniu 29 maja 2025 r. powodowie złożyli pismo zmieniające powództwo poprzez sformułowanie żądania głównego – ustalenia nieistnienia spornej uchwały z uwago na nieuzyskanie wymaganej większości głosów oraz poprzez uczynienie dotychczasowej treści żądania pozwu żądaniem ewentualnym (na wypadek nieuwzględnienia żądania głównego). Pozwana konsekwentnie żądała oddalenia powództwa, wykazując, że większość głosów została uzyskana.

Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia

Bezspornie powodowie jako małżonkowie są współwłaścicielami lokalu (...), położonego przy ul. (...). W budynku znajduje się 28 lokali mieszkalnych. Do lokali mieszkalnych przypisane są miejsca postojowe w dwóch halach garażowych, które podczas podejmowania uchwał są liczone jako oddzielne lokale. Suma udziałów we wspólnocie liczona jest jako 10 000. Powodowie posiadają 442,37 udziałów, co daje 4,424% - wyznaczających siłę ich głosowania. Pozwana wspólnota posiada własny trzyosobowy zarząd ( uchwała w tym przedmiocie dołączona do odpowiedzi na pozew k. 36). Poza zarządem własnym wspólnota korzysta
z zarządcy (administratora) – Biura (...) w O.. Powód natomiast jest udziałowcem i członkiem zarządu wykonawcy spornego budynku - (...) sp. z o.o. w O..

Bezsporne jest i to, że w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę wspólnoty (...) z dnia 17.09.2024 r., w której postanowiono ustanowić fundusz celowy o nazwie F. (...). Środki zgromadzone w ramach Funduszu postanowiono przeznaczyć na finansowanie postępowania w sprawie przeciwko: deweloperowi - (...) sp. z o.o. w O. o roszczenia
z tytułu usunięcia wad fizycznych nieruchomości wspólnej. Pokrycie kosztów usunięcia awarii nieruchomości wspólnej oraz wydatków związanych z wykonanymi na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej ekspertyz i opinii technicznych, robót mających na celu uzasadnione: przebudowy, modernizację i realizację inwestycji w nieruchomości wspólnej wskazane w ramach podjętych odrębną uchwałą ustaleń Wspólnoty Mieszkaniowej (§ 1). W § 2 postanowiono fundusz zasilić jednorazową zaliczką wpłacaną przez właścicieli lokali mieszkalnych w wysokości 6,77 zł/m ² powierzchni udziałowej. Ponadto wskazano, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej jest uprawniony do zmniejszenia oraz zakończenia pobierania zaliczki, o której mowa powyżej, po uwzględnieniu bieżącej sytuacji finansowej oraz spodziewanych wydatków opisanych w niniejszej uchwale. Decyzja o zmniejszeniu lub wycofaniu zaliczki podejmowana jest bez konieczności podjęcia w tej sprawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. W § 3 wskazano, że uchwała odnosi się do całości zgromadzonych środków finansowych od momentu powstania funduszu. Środki zgromadzone na funduszu, a nie wydatkowane w danym roku budżetowym będą przenoszone na kolejny rok budżetowy i nie podlegają rozliczeniu rocznemu. Wysokość środków zgromadzonych na funduszu
w danym roku zostanie wskazana w sprawozdaniu finansowym Wspólnoty Mieszkaniowej. Przy zbyciu lokalu dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje roszczenie o zwrot wpłaconych, a niewykorzystanych środków z funduszu. W § 4 upoważniono Zarząd Wspólnoty do: a) zbierania ofert, przeprowadzenia negocjacji
i wyłonienia wykonawców prac modernizacyjnych, usług i zleceń określonych w § 1 ust. 2 uchwały; b) dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane; c) zawarcia w imieniu wspólnoty mieszkaniowej umowy na wykonanie prac remontowych, usług i zleceń,
o których mowa w § 1 ust. 2 Uchwały. W § 5 wskazano, że wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Wspólnoty przy udziale firmy administrującej nieruchomością ( uchwała wspólnoty mieszkaniowej (...) z dnia 17.09.2024 k. 18).

Bezsporne jest ponadto, że głosowanie nad uchwałą odbywało się w trybie indywidualnego zbierania głosów (w tym głosowania on-line za pośrednictwem portalu e-kartoteka). Zarząd wspólnoty zbierał głosy, odwiedzając mieszkania – aż do uzyskania wymaganej większości głosów za uchwałą.

Na zebraniu zarząd przedstawił zarys spornej uchwały, odbyła się dyskusja.
Na drzwiach wejściowych było umieszczone ogłoszenie, że można głosować indywidualnie, w tym przez e-kartotekę. Podjęta uchwała została wysłana na skrzynki pocztowe i wpisana do e-kartoteki.

(dowód: wydruk danych z e-kartoteki k. 46-48, zeznania świadków: J. B. i W. G. k. 121-122).

Uchwała (...) w głosowaniu uzyskała 29 głosów „za”, co dało (...),510
z 10 000 udziałów, a więc 58,465%. Nie głosowało pozostałych 27 właścicieli.

(dowód: wyniki głosowania k. 18v, 128-129, lista głosów k. 126-127)

(...) sp. z o.o. w W. głos oddała Z. S., posiadająca pełnomocnictwo zarządu spółki ( dowód: poz. 6 z k. 126, pisemne pełnomocnictwo k. 150).

P. S. (1) głosował elektronicznie - przez e-kartotekę. Prawidłowość oddania głosu tą drogą zapewniona jest w ten sposób, że każdy właściciel otrzymał przed głosowaniem login do głosowania oraz pierwotne hasło, które musiał zmienić na swoje własne, aby móc oddać głos – tak by np. administrator nie mógł zagłosować za niego ( dowód: poz. 9 z k. 126, pisemne oświadczenie P. S. (1) k. 151, niekwestionowane przez powodów – patrz oświadczenie w protokole rozprawy k. 165v, zeznania świadka E. Z. k. 165v).

Za A. i W. G. głosował P. G., posiadający ich pełnomocnictwo ( dowód: poz. 13 z k. 126, pełnomocnictwo k. 147, zeznania świadka P. G. k. 165).

Za M. B. i R. S. głos oddała jedna osoba – P. S. (2), w imieniu własnym i za małżonkę, będąc do tego przez nią upoważnionym ( dowód: poz. 27 z k. 126, pisemne oświadczenie k. 149).

Po przeprowdzeniu rozprawy stało się bezsporne, że zaliczka w rzeczywistości miała charakter jednorazowy (naliczono ją za grudzień 2024 r. – przykładowe zawiadomienie o zmianie wysokości opłat na k. 49) - wszyscy wpłacili zaliczkę, łącznie z powodami.

Fundusz rezerwowy został wykorzystany i wynosi 0 zł. W dniu 30.10.2024 r. zlecono z tego źródła wykonanie usługi – audytu wad i usterek budynku. Zarząd wspólnoty uprzednio zawiadamiał (13.12.2023 r.) o dostrzeżonych wadach Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w O., a 16.12.2023 r. zgłosił deweloperowi pisemną reklamację z żądaniem usunięcia wad. Obok tego prowadzona była korespondencja mailowa w tej sprawie. W wyniku zlecenia wykonana została opinia techniczna (z 25.04.2025 r.) ustalająca stan techniczny budynku, wymieniająca wady
i usterki wykonawcze budynku i lokali. Wady lokali i budynku zgłaszane były również indywidualnie przez lokatorów.

(dowód: zlecenie k. 51, zawiadomienie k. 52, zdjęcia k. 54-55, reklamacja k. 57, wydruk maili k. 75-77, zeznania J. Ł. k. 123, opinia techniczna k. 88-115, zeznania świadków: J. B. i W. G. k. 121-122, M. K. k. 122)

­Rozważania

Ustalone wyżej fakty istotne dla rozstrzygnięcia są w przeważającej części bezsporne i potwierdzone dokumentami, które nie były kwestionowane przez strony (pozostałe złożone do akt dokumenty Sąd uznał za pozbawione znaczenia dla sprawy), a w pozostałym zakresie wynikają z wiarygodnych zeznań świadków oraz przesłuchania strony pozwanej. Sąd nie oparł się na zeznaniach powoda, podzielając zarzut pozwanej, że powodowie wytoczyli powództwo w istocie w obronie interesów spółki (dewelopera), której powód jest udziałowcem i piastunem, zresztą w zeznaniach jego próżno doszukać się treści istotnej dla rozstrzygnięcia.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął wniosek pozwanego
o zasięgnięcie opinii biegłego z zakresu budownictwa, uznając go jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Celem tego procesu nie było rozstrzygnięcie sporu o wady, lecz zbadanie m.in. prawidłowości uchwały pod kątem powództwa, chodzi więc o to, czy wspólnota ma obiektywnie i subiektywnie uzasadnione przekonanie o tym, że wejście w konfrontację z deweloperem jest słuszne i czy ma szanse powodzenia. Wobec wniosków dołączonej do akt ekspertyzy technicznej należy na to odpowiedzieć wstępnie (dla celów tego postępowania) pozytywnie.

Jest bezsporne, że powództwo zostało wniesione w przepisanym
6-tygodniowym terminie. Kwestia ta, nie była kwestionowana przez pozwaną i nie budzi wątpliwości Sądu. Powodowie otrzymali uchwałę w dniu 2 grudnia 2024 r.

Jednak zmiany powództwa – zawierającej powołanie się na nowe zarzuty przeciwko uchwale – dokonali po ustawowym terminie, co powoduje, że te nowe zarzuty objęte są prekluzją.

Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1.

Niemniej przeprowadzone postępowanie dowodowe poszło w na tyle szerokim kierunku, że pozwala na ocenę, że gdyby tych nowych zarzutów nie uznać za sprekludowane, i tak nie zasługiwałyby one na uwzględnienie.

Nie ma żadnych podstaw do ustalenia nieważności uchwały (art. 25 ustawy
o własności lokali) ani do ustalenia nieistnienia uchwały (art. 189 k.p.c. – mimo że powodowie oczywiście mają interes prawny w takim żądaniu).

Pozwana wspólnota posiada zarząd, który reprezentuje ją na zewnątrz i jest wyłącznie władny do podejmowania decyzji w kwestiach dla niego zastrzeżonych,
jak choćby o przeprowadzeniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. W myśl tego przepisu uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Tym samym to wyłącznie zarządowi przysługiwało prawo do podjęcia decyzji o trybie indywidualnego zbierania głosów. W takim przypadku przyjmuje się, że została podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną według wielkości udziałów właścicieli (wyrok SA w Warszawie z dnia 5 lutego 2013 roku, I ACa 1370/12, wyrok SA w Szczecinie z dnia 17 lipca 2014 roku,
I ACa 288/14). Tak się bezspornie w tym przypadku stało. W ocenie Sądu, po osiągnięciu wymaganej większości nie było potrzeby odbierania głosów od pozostałych lokatorów – ich głosy byłyby już nieistotne dla wyniku głosowania. N. w ten sposób lokator może podważać uchwałę, ale skutecznie tylko wówczas, gdy wykaże, iż jego głos i jego argumentacja przedstawiona na zebraniu lokatorów zmieniłyby kierunek głosowania pozostałych aż do zmiany wyniku całego głosowania. Tego powodowie w tej sprawie nie zdołali uczynić. Okoliczności sprawy wskazują na to, że powodowie nie biorą udziału w życiu wspólnoty i nie zamieszkują w budynku. Jak wynika z ustaleń, uchwała została podjęta wystarczającą większością i nic nie wskazuje na to, by kontynuowanie zbierania głosów po osiągnięciu większości mogło wpłynąć na losy uchwały. To samo dotyczy kwestii formy uprzedniego informowania lokatorów o tym, że będzie przeprowadzane głosowanie, a także kwestii formy informowania lokatorów o tym, że uchwała została podjęta (to ostatnie mogłoby mieć znaczenie wyłącznie dla terminowości powództwa, która przecież w tej sprawie bezspornie została zachowana).

Materialną podstawą wniesienia powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały stanowi art. 189 k.p.c. To żądanie główne było sprekludowane, a niezależnie od tego nie zasługiwało na uwzględnienie (mimo wspomnianego już wyżej interesu prawnego powodów), ponieważ strona pozwana uzupełniła materiał dowodowy w postaci dokumentów i zeznań świadków w stopniu wystarczającym do stwierdzenia, że wszystkie kwestionowane przez powodów głosy zostały oddane prawidłowo – przez osoby upoważnione do tego i w formie odpowiedniej. W tej ostatniej kwestii wystarczy wskazać, że ustawa nie przewiduje sformalizowanego sposobu oddawania głosów zbieranych indywidualnie i nie zabrania głosowania elektronicznego, o ile zachowana jest (a tu tak było) pewność, że głos oddaje lokator.

Materialną podstawą wniesienia powództwa ewentualnego o uchylenie uchwały właścicieli lokali stanowi art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicielską lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przepis wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z tych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem, najogólniej rzecz ujmując, uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Co więcej, interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018).

W omawianej sprawie pierwotną podstawą zaskarżenia uchwały właścicieli było ponadto naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zasady zarządzania nieruchomością wspólną to zasady prawidłowej gospodarki; uchwała właścicieli podlega zatem w tym przypadku ocenie z punktu widzenia celowości, rzetelności i gospodarności (tego, czy znajduje ona gospodarcze uzasadnienie). Niewątpliwie nadrzędnym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie
i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Celem wspólnoty jest należyta dbałość o stan nieruchomości wspólnej. Z naruszeniem tych zasad mamy do czynienia wówczas, gdy uchwała prowadzi do niegospodarnego wydatkowania środków wspólnoty mieszkaniowej. W przedmiotowej sprawie uchwała została podjęta przez wspólnotę celem finansowania postępowania w sprawie przeciwko deweloperowi odpowiedzialnemu za budowę budynku wspólnoty mieszkaniowej, na pokrycie kosztów usunięcia awarii nieruchomości wspólnej oraz wydatków związanych z wykonywanymi na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej ekspertyz i opinii technicznych, robót mających na celu uzasadnione: przebudowy, modernizację i realizację inwestycji
w nieruchomości wspólnej wskazane w ramach podjętych odrębną uchwałą ustaleń wspólnoty mieszkaniowej. W ocenie Sądu cele te spełniają wymogi wskazane powyżej, ponieważ zaskarżona uchwała ma przede wszystkim dążyć do poprawienia stanu części wspólnych. Ostatecznie powodowie nie kwestionowali już, że budynek jest dotknięty wadami wykonawczymi, zarzucali jedynie, że cele uchwały są nadmierne oraz niegospodarne – przyszłe i niepewne. Wobec wniosków złożonej do akt ekspertyzy technicznej tez tych oczywiście nie da się zaaprobować.

Uchwała właścicieli lokali nie może ingerować w sferę uprawnień właścicieli wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów (por. wyr. SN z 3.4.2009 r., II CSK 600/08, L.). W przedmiotowej sprawie nie dochodzi do takiej sytuacji. Sprzeczność uchwały właścicieli z przepisami prawa może mieć również formalny charakter; w takim przypadku niezgodny z ustawą jest sposób podjęcia uchwały.
W tym jednak zakresie należy przyjąć dodatkowe zastrzeżenie, niewynikające wszakże wprost z komentowanego przepisu, a mianowicie nieprawidłowości o charakterze proceduralnym mogą prowadzić do uchylenia uchwały, o ile miały one lub mogły wywrzeć wpływ na treść uchwały. Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia uchwały jedynie w sytuacji, gdy powód wykazał, że nieprawidłowości te miały wpływ na treść uchwały podjętej w trakcie zebrania. W orzecznictwie SN za utrwalone należy uznać stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązkiem zarządu (zarządcy) jest niewątpliwie powiadomienie wszystkich właścicieli lokali o zebraniu wspólnoty. Ustawa nie wskazuje jednak sankcji za naruszenie tego obowiązku, a treść art. 25 ust. 1 ustawy nie daje podstaw do wykładni, według której w każdym przypadku niepowiadomienia uprawnionych uchwała powinna być uchylona. Wyprowadzanie z art. 32 w zw. z art. 25 ust. 1 ustawy bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały
z powodu wadliwego zawiadomienia członka wspólnoty jest nieuzasadnione, a nawet mogłoby źle służyć wspólnotom mieszkaniowym w razie konfliktu interesów, uniemożliwiając im sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu pozwana nie uchybiła wymogom proceduralnym w stopniu uzasadniającym uchylenie uchwały. W sposób dostateczny poinformowała wszystkich lokatorów, co wynika
z zeznań świadków. Zarząd zbierał głosy indywidualnie, udał się także do mieszkania powodów. Zdaniem Sądu, to raczej powodowie niedostatecznie interesowali się sprawami wspólnoty.

W ocenie Sądu, sporną uchwałą nie doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sąd nie dostrzegł także jej niezgodności z przepisami prawa bądź z umową właścicieli lokali.

Na koniec należało przyjrzeć się zarzutowi wewnętrznej sprzeczności treści uchwały. Powodowie zakwestionowali szczegółowe regulacje uchwały, wprowadzające możliwość zmniejszenia lub wstrzymania pobierania zaliczek – bez wskazania kryteriów takiego działania – mogą prowadzić do nierównego traktowania właścicieli, nadto że uchwała jest wewnętrznie sprzeczna, bowiem o ile § 1 ust. 1 lit. c uzależnia inwestycje od odrębnych (przyszłych) uchwał wspólnoty, o tyle § 4 upoważnia zarząd do zawierania umów mających na celu ich wykonanie. W ocenie Sądu, istotnie, redakcja uchwały jest nieprecyzyjna, lecz nie w stopniu kwalifikującym ją do uchylenia. Skoro zarząd zadeklarował w sprawie, że zebranie zaliczek miało w rzeczywistości charakter jednorazowy (okazały się one wystarczające), a dla przyszłych zbiórek ewentualnie podejmowane będą dalsze uchwały, bezprzedmiotowe staje się badanie przesłanek wstrzymania lub zmniejszenia poboru zaliczek. Wbrew pozwowi można pogodzić treść § 1 ust. 1 lit. c (który uzależnia inwestycje od odrębnych - przyszłych uchwał wspólnoty) z § 4. Ten ostatni upoważnia zarząd do wykonania tego, co wynika z treści zaskarżonej uchwały, a nie do wykonania tego, co będzie wynikało z przyszłych uchwał (przyszłych inwestycji).

Mając to na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nie jest niezgodna
z przepisami prawa oraz zasadą prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną.
Nie ma też żadnych podstaw do uznania zaskarżonych uchwał za nieistniejące. Powyższe skutkowało oddaleniem powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy
o własności lokali i art. 189 k.p.c.

O kosztach procesu, w tym kosztach zastępstwa procesowego, orzeczono na zasadzie art. 98 k.p.c. zgodnie ze spisem kosztów pozwanej (k. 34).

sędzia R. K.