Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 maja 2025 r.

Sąd Okręgowy w O., I Wydział Cywilny,

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Tomasz Cichocki
Protokolant:	sekr. sąd. Karolina Tyc

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2025r. w O.

sprawy z powództwa K. R. (1) i J. R.

przeciwko M. S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

i z powództwa wzajemnego M. S.

przeciwko K. R. (1) i J. R.

o rozwiązanie umowy ewentualnie waloryzację świadczenia,

I.  zobowiązuje pozwanego M. S. do złożenia oświadczenia woli, w wykonaniu umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 2019r. zawartej przed notariuszem J. K. w formie aktu notarialnego rep. A. nr (...), sprzedaży na rzecz powodów K. R. (1) i J. R. do ich majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską:

a)  nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w miejscowości B. K., gmina B., powiat (...), oznaczonej jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 12 ha 8511 m ², opisanej w księdze wieczystej (...) za cenę 4 240 863,00 (cztery miliony dwieście tysięcy osiemset sześćdziesiąt trzy) złote netto;

b)  niezabudowanych działek gruntu o numerze (...) o powierzchni 23,1783 ha i (...) o powierzchni 0,3034 ha, tj. działek o łącznej powierzchni 23 ha 4817 m ^{( 2)} wchodzących w skład nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...) za cenę 7 748 961,00 (siedem milionów siedemset czterdzieści osiem tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt jeden) złotych netto;

II.  oddala powództwo wzajemne w całości;

III.  zasądza od pozwanego M. S. na rzecz powodów K. R. (1) i J. R. kwotę 225 017,00 (dwieście dwadzieścia pięć tysięcy siedemnaście) złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu z powództwa głównego;

IV.  zasądza od powoda wzajemnego M. S. na rzecz pozwanych wzajemnych K. R. (1) i J. R. kwotę 25 000,00 (dwadzieścia pięć tysięcy) złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu z powództwa wzajemnego.

SSO Tomasz Cichocki

(...)

UZASADNIENIE

Powodowie K. R. (1) i J. R. pozwem skierowanym przeciwko M. S. wnieśli o zobowiązanie pozwanego M. S. do złożenia oświadczenia woli, w wykonaniu umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 2019 roku zawartej przed notariuszem J. K. w formie aktu notarialnego wpisanego do repertorium A nr (...), w wyniku którego nastąpi zawarcie umowy sprzedaży pomiędzy pozwanym M. S., jako sprzedającym a powodami K. R. (1) i J. R., jako kupującymi do ich majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską:

- nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w miejscowości B. K., Gmina B., powiat (...) oznaczonej jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 12 ha 8511 m2, dla której Sąd Rejonowy w B. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej, tj. za kwotę 4.240.863 zł netto;

- nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B. K., Gmina B., powiat (...), dla której Sąd Rejonowy w B. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) niezabudowanych działek gruntu o numerze (...) o powierzchni 23,1783 ha i numerze (...) o powierzchni 0,3034 ha, o łącznej powierzchni 23 ha 4817 m2 za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej, tj. za kwotę 7.748.961 zł netto;

Powodowie wnieśli również o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowie podali, iż w dniu 2 kwietnia 2019 roku spółka działająca wówczas pod firmą (...) Spółka Jawna w W. (obecnie działająca pod firmą (...) Spółka Jawna w W.) zawarła w formie aktu notarialnego wpisanego do repertorium A Nr (...) z K. S. i A. S. (1) oraz z ich synem pozwanym M. S. umowę warunkową zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Do zawarcia umowy przyrzeczonej jednak nie doszło, co strona powodowa obszernie opisała w stanie faktycznym.

Przedmiotem powództwa jest zobowiązanie strony przeciwnej do złożenia oświadczenia woli, a więc stwierdzenia przez sąd istnienia po stronie pozwanego obowiązku skierowania do powoda oświadczenia woli o określonej treści. Kiedy obowiązek złożenia oświadczenia wynika z umowy przedwstępnej czyniącej zadość wymaganiom, w szczególności co do formy, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona powodowa jako podstawę swych żądań przypisuje art. 390 § 2 k.c., który to przyznaje stronom umowy przedwstępnej prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a wydane orzeczenie uwzględniające powództwo zastępuje nie tylko oświadczenie strony pozwanej, ale stwierdza i zastępuje umowę przyrzeczoną. Umowa z dnia 2.04.2019 r. w ocenie powodów jest ważna i spełnia wszelki przesłanki dla czynności prawnej jaką jest sprzedaż nieruchomości. Umowa określiła: 1) strony umowy, 2) przedmiot sprzedaży i 3) umówioną cenę (co do części nieruchomości sposób jej ustalenia) oraz oznacza termin, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Pozwany w umowie przedwstępnej wyraził zgodę na przeniesienie uprawnień kupującego na inne osoby, tym samym zgodził się także na przeniesienie uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, z czego powodowie wywodzą swą legitymację do wytoczenia powództwa.

Pozwany M. S. w wyniku działu spadku, po zmarłej matce został jedynym właścicielem części nieruchomości wchodzącej w skład spadku, tj. nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczonej numerem (...). W konsekwencji zawartej umowy działu spadku, doszło do odłączenia działki ewidencyjnej o numerze (...) z nieruchomości i dotychczasowej księgi (...) i założenia dla niej przez Sąd Rejonowy w B., V Wydział Ksiąg Wieczystych nowej księgi wieczystej o numerze (...).

Dział spadku i podział majątku i w ostateczności dokonane zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej w spadku spowodowało, że jedyną osobą, która może wykonać zobowiązanie zawarcia umowy sprzedaży, tj. dokonać czynności przyrzeczonej przez A. S. (1) i K. S. stał się obecny jedyny właściciel nieruchomości, tj. pozwany M. S.. Pozwany nie może się zasłaniać brakiem wiedzy na temat obowiązku zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości. Wiedział o istnieniu zobowiązania rodziców, jako jego poprzedników prawnych, albowiem zobowiązanie to zawarte było w tej samej umowie z dnia 02.04.2019 r., której stroną był także on. Wiedza ta była niezależna od wiedzy uzyskanej z treści ksiąg wieczystych nieruchomości należących do pozwanego oraz (...)/ (...), w której widnieje w Dziale III wpis ostrzeżenia o umowie zobowiązującej.

(pozew k. 4-20)

Pozwany M. S. w odpowiedzi na pozew wraz z powództwem wzajemnym wniósł o oddalenie powództwa w całości.

Na wypadek uznania, że umowa przedwstępna z dnia 2 kwietnia 2019 r. zawarta przed notariuszem J. K., Rep. A nr (...) jest ważna, wniósł pozew wzajemny o orzeczenie na podstawie art. 357 ¹ § 1 k.c. o jej rozwiązaniu;

Na wypadek oddalenia powództwa wzajemnego, wniósł o orzeczenie na podstawie art. 358 ^{( 1)} § 3 k.c., o zmianie wysokości cen sprzedaży wskazanych w umowie opisanej w pkt II, poprzez ich podniesienie w przypadku działki nr (...) z kwoty 4.240.863 zł do kwoty 8.481.726 zł oraz w przypadku działek nr (...) z kwoty 7.748.961 zł do kwoty 15.497.922 zł, tj. do łącznej kwoty 23.979.648 zł.

Nadto, pozwany wniósł o zasądzenie od powodów/pozwanych wzajemnych na rzecz pozwanego/ powoda wzajemnego zwrotu kosztów procesu w postępowaniach z powództwa głównego i wzajemnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany (powód wzajemny) podniósł, że nie da się zaakceptować sytuacji, w której spółka, z którą pozwany zawarł przedmiotową umowę przedwstępną wskazuje dowolną osobę kupującego zobowiązaną do zapłaty ceny, bez wyrażenia przez sprzedającego zgody na imiennie wskazaną osobę kupującego. W ocenie pozwanego powodowie nie mogą domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem nie posiadają oni prawidłowej legitymacji.

Dalej podniósł, że w 2019 r. uprawiane przez niego grunty, będące przedmiotem umowy przedwstępnej, należały w przeważającej większości do jego rodziców i to oni głównie zadecydowali o powzięciu zobowiązania do ich sprzedaży. Sytuacja zmieniła się w 2021 r., kiedy to po śmierci matki pozwanego, w wyniku zgodnego działu spadku i zniesienia współwłasności stał się ich jedynym właścicielem. W jego ocenie, od kwietnia 2019r. kiedy została zawarta umowa przedwstępna, na skutek niedających się przewidzieć w chwili zawiera umów zjawisk: epidemii, wysokiej inflacji czy wojny w Ukrainie, doszło do istotnych zmian w zakresie struktury dochodów i wydatków w gospodarstwach rolnych opartych na produkcji roślinnej. Związane jest to przede wszystkim ze znacznym wzrostem kosztów paliwa, nasion i oprocentowania kredytów przy jednoczesnym załamaniu cen zbóż i rzepaku. Stąd w jego ocenie, umowa z 2.04.2019 r. winna zostać uznana za nieważną, także z uwagi na sprzeczność z przepisem 519 k.c. oraz tym, że ze względu na szczególny charakter umowy, określony przez pozwanego jako umowa przedwstępna na rzecz osoby trzeciej, a brak określenia osoby trzeciej w umowie przedwstępnej jest sprzeczny z samą istotą umowy. Pozwany powołał się na art. 357 ¹ k.c., bowiem jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Natomiast z ostrożności procesowej, pozwany (powód wzajemny) na wypadek uznania przez Sąd, że jednak nie zostały spełnione przesłanki z art. 357 ¹ k.c., mając na uwadze istotną zmianę siły nabywczej pieniądza jaka nastąpiła w okresie od kwietnia 2019 r., wskazał, iż domaga się, na podstawie 358 ¹ § 3 k.c., zmiany wysokości ceny sprzedaży wskazanej, choć nieprecyzyjnie, w umowie przedwstępnej.

(odpowiedź na pozew wraz z pozwem wzajemnym k. 79-85v.)

W odpowiedzi na pozew wzajemny, pozwani wzajemni K. R. (1) i J. R. wnieśli o oddalenie powództwa wzajemnego w całości jako niezasadnego.

W ich ocenie nie nastąpiły okoliczności uzasadniające rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości bądź zmianę cen sprzedaży. Nie wystąpiła także nadzwyczajna zmiana stosunków między stronami, za których przykład powód wzajemny podał epidemię SARS Cov-2 a także wojnę wywołaną napaścią Rosji na Ukrainę.

Wskazali także na wewnętrzną sprzeczność stanowiska pozwanego (powoda wzajemnego), bowiem pozwany z jednej strony zarzuca umowie przedwstępnej nieważność, a z drugiej wyraża gotowość jej wykonania w przypadku dwukrotnego podwyższenia ceny sprzedaży.

(pismo powodów - odpowiedź na pozew wzajemny - k. 638 -642, pismo powodów z dnia 11.04.2023 r. - k. 646-647).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

W dniu 2 kwietnia 2019 r. spółka działająca wówczas pod firmą (...) Spółka Jawna w W. (obecnie działająca pod firmą (...) Spółka Jawna w W.) zawarła w formie aktu notarialnego wpisanego do repertorium A Nr (...) z K. S. i A. S. (1) oraz z ich synem (pozwanym) M. S. umowę warunkową zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

W zawartej umowie małżonkowie K. S. i A. S. (1) zobowiązali się sprzedać spółce (...) Spółka Jawna w W. lub osobie fizycznej bądź prawnej wskazanej przez spółkę część nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B. K. w Gminie B., dla której Sąd Rejonowy w B. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził w dniu zawarcia umowy przedwstępnej księgę wieczystą KW (...) oznaczonej jako działka gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o powierzchni 12 ha 8591 m2. Strony uzgodniły cenę sprzedaży, jako iloczyn powierzchni działki i kwoty 33,00 zł netto stanowiącej cenę jednego metra kwadratowego, tj. na kwotę 4.243.503 zł netto (§ 4 umowy).

Pozwany M. S. w tej samej umowie z dnia 02.04.2019 r. zobowiązał się w terminie do dnia 31.01.2022r. dokonać niezbędnych czynności faktycznych i prawnych mających na celu podział geodezyjny działki nr (...) położnej w B. – K. i jego zatwierdzenie, w ten sposób, że w wyniku podziału powstanie m.in. działka oznaczona we wstępnym projekcie podziału literą „A” o powierzchni około 26 ha 2000 m ^{( 2)}.

Ponadto zobowiązał się sprzedać spółce (...) Spółka Jawna w W. lub osobie fizycznej bądź prawnej wskazanej przez spółkę część nieruchomości gruntowej położonej w B. K. Gmina B., dla której Sąd Rejonowy w B. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) oznaczonej w załączonym do umowy wstępnym projekcie podziału literą „A” o powierzchni około 26 ha 2000 m2, powstałej w wyniku podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...). Strony uzgodniły cenę sprzedaży jako iloczyn powierzchni działki i kwoty 33,00 zł netto stanowiącej cenę jednego metra kwadratowego (§ 5 umowy).

W umowie przedwstępnej strony uzgodniły, że obie nieruchomości, tzn. nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) oraz nieruchomość powstała w wyniku podziału działki nr (...) o łącznej powierzchni około 26,2000 ha zostaną sprzedane po:

a)  dokonaniu podziału działki nr (...) (§ 6 ust. 1 lit. a umowy),

b)  uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego terenu w obrębie B. K. obejmującego sprzedawane nieruchomości dopuszczającego dla nieruchomości funkcję usługowo - produkcyjną (§ 6 ust. 1 lit. b umowy),

c)  wydaniu pozwolenia na budowę na nieruchomości budynku o funkcji handlowo — usługowej lub produkcyjnej (§ 6 ust. 1 lit. c umowy),

d)  zawarciu przez Spółkę umowy kredytu przeznaczonego na pokrycie części ceny sprzedaży (§6 ust. 1 lit. d umowy).

Strony zgodnie ustaliły, że warunki wskazane pod numerami b, c i d zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, przez co strony rozumiały, że mimo ich niespełnienia kupujący może żądać zawarcia umowy (§6 ust. 2 oraz 7 ust. 2 umowy).

Strony uzgodniły także, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w terminie 14 dni od dnia spełnienia się warunków opisanych wyżej (ppkt a-d), jednak nie później niż do dnia 31 stycznia 2022 roku. ( § 7 ust. 1 umowy).

Zgodnie z § 8 i 9 umowy strony oświadczyły, iż cena sprzedaży działek gruntu zostanie zapłacona sprzedającym w terminie 3 dni licząc od dnia zawarcia umowy przenoszącej własność, a wydanie przedmiotów umowy kupującej spółce nastąpi w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i z tym dniem przejdą na kupującą spółkę korzyści i obowiązek ponoszenia ciężarów związanych z tym nabyciem. W treści § 10.1. umowy wskazano, że umowa sprzedaży działki gruntu oznaczonej numerem (...) zostanie zawarta pod warunkiem, że Gmina B. nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

(dowód: umowa z dnia 02.04.2019 r., Rep. A nr (...) - k. 24 - koperta)

Zawarcie umowy poprzedzone było negocjacjami. W negocjacjach tych w charakterze osoby pośredniczącej pomiędzy potencjalnymi sprzedającymi a spółką występował K. R. (2), który był początkowo partnerem biznesowym spółki i uczestniczył w jej poprzednich projektach. Pośrednictwo to wynikało z faktu, iż znał pozwanego i jego rodziców z racji zamieszkiwania w tej samej miejscowości.

( dowód: zeznania świadka K. M. – k. 696v-607, zeznania powoda – k. 718v-719v)

Podział geodezyjny działki nr (...) została dokonany. Na skutek dokonanego podziału geodezyjnego, wyodrębnione zostały działki, w tym dwie działki ewidencyjne, odpowiadające łącznie kształtem i powierzchnią działce oznaczonej we wstępnym projekcie podziału literą ,A”, tj.:

a)  działka ewidencyjna (...) (identyfikator działki:(...)) o powierzchni 23 ha 1783 m2;

b)  działka ewidencyjna (...) (identyfikator działki: (...)) o powierzchni 0.3034 ha;

tj. działki o łącznej powierzchni 23 ha 4817 m ², stanowiące część nieruchomości, dla których prowadzona jest księga wieczystą o numerze (...). Opłaty związane z podziałem geodezyjnym nieruchomości poniosła spółka (...).

Nieruchomości oznaczone jako działki geodezyjne (...), (...) i (...) w dacie zawierania umowy nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

(dowód: wypisy z rejestru gruntów przed podziałem - k. 26- koperta, projekt podziału działki (...) z podpisem pozwanego - k. 27, mapa z projektem podziału - k. 28, informacja o zgłoszeniu do (...) podziału z dnia 19.12.2019r. - k. 29, pismo (...) do pozwanego z dnia 20.10.2020 r. - k. 30, rachunek nr (...) z dnia 04.01.2021 r. - k. 31, odpisy ksiąg wieczystych - k. 25- koperta, zaświadczenie Urzędu Miejskiego w B. przestrzennego z dnia 23.12.2021 r. w sprawie planu zagospodarowania - k. 33)

W styczniu 2021r. pozwany M. S. w wyniku nabycia i działu spadku po zmarłej matce A. S. (1) został jedynym właścicielem m.in. działki gruntu oznaczonej numerem (...). W konsekwencji zawartej umowy działu spadku, doszło do odłączenia działki ewidencyjnej o numerze (...) z nieruchomości i dotychczasowej księgi (...) i założenia dla niej przez Sąd Rejonowy w B., V Wydział Ksiąg Wieczystych nowej księgi wieczystej o numerze (...). Jednocześnie w nowej księdze wieczystej dokonano aktualizacji powierzchni działki (...), wpisując zamiast powierzchni 12 ha 8591 m2 powierzchnię 12 ha 8511 m2.

(bezsporne, odpis księgi wieczystej (...) – koperta k. 25)

Pozwany M. S. jest także wyłącznym właścicielem działek (...) będących przedmiotem umowy przedwstępnej, objętych nieruchomością, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

(dowód: odpisy ksiąg wieczystych – koperta k. 25)

Na podstawie uchwały wspólników z dnia 26 maja 2021 r. (...) Spółka Jawna w W. zmieniła nazwę na (...) Spółka Jawna z siedzibą w W.. Jednocześnie powód K. R. (1) został jednym ze wspólników spółki.

( dowód: wyciąg pełny z KRS spółki (...) Spółka Jawna w W. k. 34-37, postanowienie Sądu Rejonowego dla m.st. W. z dnia 31.08.2021r. o zmianie firmy spółki jawnej - k. 38)

Na wniosek spółki (...) Spółka Jawna w W. z dnia 10.10.2021 roku w księgach wieczystych KW (...) i KW (...) zostało wpisane w Dziale III ostrzeżenie o istnieniu roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży zgodnie z treścią zawartej umowy przedwstępnej.

( dowód: odpisy z ksiąg wieczystych - k. 25)

Pismem z dnia 13 stycznia 2022 r. spółka (...) Spółka Jawna w W. zawiadomiła pozwanego o planowym terminie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i wezwała go do stawiennictwa w dniu 31 stycznia 2022 r. w Kancelarii Notarialnej w O. Notariusz J. K. przy ul. (...). Pismo zawierające wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej z terminem i miejscem podpisania umowy zostało pozwanemu doręczone w dniu 17 stycznia 2022 roku.

Przed wyznaczonym terminem zawarcia umowy notariusz J. K. sporządziła projekt umowy. Pozwany działający przez swojego pełnomocnika pismem datowanym na dzień 21 stycznia 2022 r. wniósł o doręczenie mu projektu aktu notarialnego zawierającego przyrzeczoną umowę sprzedaży. W dniu 27 stycznia 2022 r. notariusz J. K. przekazała wnoszącemu projekt umowy sprzedaży.

W dniu 31 stycznia 2022 r. pozwany nie stawił się w siedzibie kancelarii notariusz J. K. w O. bez podania przyczyny. Stawili się natomiast K. M. (2) oraz K. R. (1) działający w imieniu spółki (...) Spółka Jawna w W., jako jej wspólnicy. Powód K. R. (1) stawił się także w imieniu własnym oraz żony J. R.. Notariusz J. K. sporządziła protokół niestawiennictwa, który został wpisany do repertorium A nr (...). Z treści projektu umowy sprzedaży (wysłanej pełnomocnikowi pozwanego w dniu 27 stycznia 2022 roku) wynika, że spółka w samej umowie miała wskazać K. R. (1) i J. R., jako nabywców nieruchomości.

(dowód: protokół niestawiennictwa z dnia 31.01.2022 r. Rep. A nr (...) – koperta k.54, pismo z dnia 13 stycznia 2022 r. wraz z potwierdzeniem nadania i numerem przesyłki ewidencjonowanej - k. 39-42, pismo pełnomocnika pozwanego z dnia 21.01.2022 roku wraz z pełnomocnictwem - k. 43, projekt umowy sprzedaży sporządzony przez notariusz J. K. - k. 44-52, treść korespondencji e-mail o wysłaniu projektu umowy sprzedaży - k. 53 )

W dniu 26 stycznia 2023 r. w kancelarii notarialnej J. (...) Spółka Jawna w W. złożyła oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym jako nabywcy nieruchomości zostali wskazani powodowie K. R. (1) i jego żona J. R. .

(dowód: oświadczenie z dnia 26.01.2023 r. akt notarialny z dnia 26.01.2023r. Rep A nr (...) – koperta k. 55)

Uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia 18 października 2023 r. Nr (...) został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w obrębie B. K.. Plan został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) pod poz. (...) z dnia 22 lutego 2024 roku. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, sporny grunt, tj. działki o numerach geodezyjnych (...) (opisana w księdze wieczystej (...)) oraz (...) i (...) (opisane w księdze wieczystej (...)) zmienił przeznaczenie i przestał być gruntem rolnym, a jego przeznaczenie zostało określone jako teren zabudowy produkcyjnej, składowej, magazynowej i usługowej oraz infrastruktury technicznej – gospodarowanie odpadami.

(dowód: uchwała Rady Miejskiej w B. z dnia 18 października 2023 roku Nr (...) - k. 711-715)

K. R. (1) od dnia 01.01.1992 r. osobiście wraz z żoną prowadzi gospodarstwo rolne położone B. i jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 8,5 ha oraz nieruchomości rolnej o powierzchni 0,97 ha. Ponadto jest zameldowany na pobyt stały w Gminie B..

(dowód: zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały wydane z upoważnienia Burmistrza B. w dniu 24.01.2023 r. - k. 56, zaświadczenie (...) Biuro Powiatowe w O. z dnia 08.03.2012 r. o nadanym numerze identyfikacyjnym w ewidencji gospodarstw rolnych - k. 57, zaświadczenie UM w B. z dnia 03.01.2022r. o wpisie do ewidencji podatku rolnego - k.58)

Aktualna wartości rynkowa niezabudowanych nieruchomości gruntowych oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr (...) o łącznej powierzchni 36,3328 ha, obręb B. K. Gmina B., powiat (...) województwo (...). uwzględniająca prawdopodobnego sposobu użytkowania zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego wynosi 9.864.355,00 zł.

(dowód: operat szacunkowy - k. 659-683)

W dniu 02.12.2024r. powodom została udzielona pożyczka w kwocie 11 989 824,00 zł z terminem zwrotu w ciągu pięciu lat z przeznaczeniem na pokrycie ceny nabycia od pozwanego M. S. nieruchomości będących przedmiotem umowy przedwstępnej z dnia 2 kwietnia 2019r., tj. działki o numerach geodezyjnych (...) (opisanej w księdze wieczystej (...)) oraz (...) i (...) (opisanych w księdze wieczystej (...)). Kwota ta w dniu 03.12.2024r. została przez powodów złożona w depozycie notarialnym notariusza J. K. z przeznaczeniem przekazania pozwanemu M. S..

(dowód: protokół przyjęcia do depozytu Rep. A Nr (...) - k. 706-708)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo jako zasadne podlegało uwzględnieniu w całości.

Sąd dokonując ustaleń faktycznych uwzględnił dokumenty złożone przez strony, w szczególności w postaci umowy przedwstępnej z dnia 02.04.2019 r., odpisów ksiąg wieczystych, wyciągu z KRS, dokumentów, operatu szacunkowego, których autentyczność i zgodność z rzeczywistym stanem rzeczy nie budziły wątpliwości, ani nie były przedmiotem zarzutów którejkolwiek ze stron. Pozostałe dokumenty przedłożone w sprawie nie miały istotnego znaczenia dla rozpoznania sprawy i w ocenie Sądu należało je ocenić jedynie jako dalszą część argumentacji strony pozwanej.

Sąd dał także wiarę zeznaniom strony powodowej oraz świadka K. M. (2). Były one spójne, logiczne i konsekwentne i korelowały ze sobą wzajemnie oraz z przedłożonymi przez stronę dokumentami. Nadto nie zostały w sprawie przedstawione dowody przeciwne, które podważałyby wiarygodność zeznań strony powodowej.

Sąd pominął wniosek dowodowy pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłych. Stosownie do art. 278 § 1 k.p.c., Sąd wzywa biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych. Spór stron dotyczył ważności i skuteczności umowy, które to kwestie podlegały ocenie i rozstrzygnięciu Sądu. Wobec powyższego zaistniały w sprawie przesłanki do pominięcia dowodu z opinii biegłego wskazane w art. 235 ² §1 pkt 2 i 5 k.p.c.

Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego/powoda wzajemnego M. S.. Pozostawały one w wewnętrznej sprzeczności, pozwany bowiem wiele razy zmieniał zdanie co do okoliczności uzasadniających nie zawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, zeznania miały charakter tendencyjny bowiem strona pozwana starała się wywrzeć wrażenie osoby niekompetentnej, nie zdającej sobie sprawy ze skutków zawartej umowy przedwstępnej zawartej 2.04.2019 r., zeznania pozwanego pozostawały także w sprzeczności z treścią dokumentów oraz zeznaniami strony powodowej, które Sąd uznał za wiarygodne. W ocenie Sądu, w szczególności nie można było dać wiary twierdzeniom pozwanego, jakoby w jego przekonaniu zarówno negocjacje prowadzone z powodem i K. M. (2), jak też dokonane czynności w postaci zawarcia umowy przedwstępnej miały służyć jedynie „sprawdzeniu” możliwości zbycia gruntu będącego przedmiotem umowy czy zorientowaniu się co do jego ceny. W okolicznościach sprawy należy zwrócić uwagę, iż wskutek prowadzonych rozmów zostały podjęte konkretne czynności mające prowadzić do sprzedaży gruntu, w szczególności geodezyjne wyodrębnienie działek (...) i założenie dla nich odrębnej księgi wieczystej ( (...)), a przede wszystkim zawarcie umowy przedwstępnej przed notariuszem w formie aktu notarialnego. W tych okolicznościach twierdzenia pozwanego, jakoby wszystkie te działania nie miały charakteru stanowczego, czy też, ze nie zdawał on sobie sprawy z takiego ich charakteru, w ocenie Sądu, nie polegają na prawdzie i pozostają w sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego. Zważywszy, iż pozwany prowadzi gospodarstwo rolne znacznych rozmiarów, dokonywał takich czynności, jak zawarcie umowy darowizny, czy też dokonanie działu spadku i zniesienie współwłasności (co wynika z odpisów ksiąg wieczystych spornych nieruchomości) brak przesłanek do przyjęcia by nie zdawał sobie sprawy z rzeczywistego charakteru w/w czynności dotyczących zawarcia umowy przedwstępnej i jej charakteru, jak też wynikającego z zawartej umowy zobowiązania do przeniesienia własności objętych umową nieruchomości.

Na tej samej podstawie Sąd odmówił także wiary zeznaniom świadka A. S. (2) (k. 697-698) w części dotyczącej, przyczyn zawarcia umowy przedwstępnej oraz przyczyn nie przystąpienia przez powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym zakresie Sad wziął pod uwagę także fakt, iż pozwany i świadek są braćmi, ponadto są ściśle powiązani gospodarczo, w szczególności prowadza swoje gospodarstwa rolne z wykorzystaniem tej samej bazy gospodarczej (budynków).

Przedmiotem sporu w sprawie było zobowiązanie strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli, tj. do zobowiązania pozwanego w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 02.04.2019 r. zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy pozwanym M. S., jako sprzedającym a powodami K. R. (1) i J. R., jako kupującymi do ich majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską: nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w miejscowości B. K., Gmina B., powiat (...) oznaczonej jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 12 ha 8511 m2, dla której Sąd Rejonowy w B. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej, tj. za kwotę 4.240.863 zł netto oraz nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B. K., Gmina B., powiat (...), dla której Sąd Rejonowy w B. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) niezabudowanych działek gruntu o numerze (...) o powierzchni 23,1783 ha i numerze (...) o powierzchni 0,3034 ha, o łącznej powierzchni 23 ha 4817 m2 za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej, tj. za kwotę 7.748.961 zł netto.

Pozwany zarzucał natomiast stronie powodowej, iż nie posiada ona legitymacji do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej bowiem nie była ona stroną umowy przedwstępnej (kupującym był (...) Spółka Jawna w W.) oraz że umowa powinna być uznana za nieważną ze względu na nadzwyczajne okoliczności.

Odnosząc się do powyższych kwestii należy wskazać w pierwszej kolejności, iż możliwość zawarcia umowy przedwstępnej wynika z art. 389§1 k.c., zgodnie z którym umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Do essentialia negotii umowy sprzedaży nieruchomości, należą określenie stron, cena, termin i sposób zapłaty ceny sprzedaży. Zastrzeżona dla tejże czynności jest także forma aktu notarialnego. W niniejszej sprawie wszystkie najistotniejsze postanowienia umowy sprzedaży zostały zawarte w umowie przedwstępnej z dnia 02.04.2019 r.

W szczególności w sposób prawidłowy został określony w umowie z dnia 02.04.2019r. przedmiot przyszłej umowy sprzedaży. Opis nieruchomości, które mają być przedmiotem ostatecznej umowy sprzedaży został dokonany w sposób pozwalający jednoznacznie zidentyfikować nieruchomości poprzez określenie numeru ewidencyjnego działki, jej powierzchni, położenia, numeru księgi wieczystej nieruchomości, w skład której wchodziły działki. Nie ma wątpliwości w tym zakresie, co do działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...). Z kolei druga ze wskazanych w pozwie nieruchomości, tj. działki nr (...) objęte księga wieczystą (...) w dacie zawierania umowy nie była wyodrębniona jako samodzielna nieruchomość. Została ona wskazana w umowie przedwstępnej w sposób opisowy, poprzez wskazanie, iż jest to mająca podlegać wyodrębnieniu część działki gruntu o numerze (...), dokładnie określona na sporządzonym przez strony wstępnym planie podziału wraz z oznaczeniem na mapie części działki podlegających sprzedaży i ze wskazaniem jej szacowanej powierzchni.

W ocenie Sądu brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości takiego sposobu określenia przedmiotu umowy przedwstępnej i przyrzeczonej umowy sprzedaży. Kształt oraz powierzchnia powstałych działek odpowiada opisowi przyjętemu w umowie przedwstępnej. Wyodrębnienie dwóch działek a nie jednej, jak przewidywała umowa z dnia 02.04.2019 roku nie ma w sprawie znaczenia. Zwrócić przy tym należy uwagę na orzecznictwo Sądu Najwyższego, który jednoznacznie wypowiada się za dopuszczalnością zawarcia ważnej i nadającej się do realizacji w drodze powództwa umowy przedwstępnej, dotyczącej nieruchomości nie mającej ściśle wytyczonych granic, wchodzącej w skład większej jednostki geodezyjnej, konieczne jest jedynie, żeby w umowie przedwstępnej nieruchomość została dostatecznie zindywidualizowana, tak aby wiadomo było, co stanowić ma przedmiot sprzedaży w umowie przyrzeczonej (tak SN w wyroku z dnia 09.06.2009r., (...) oraz wyrok z dnia 24 września 2003 r., (...), nie publ.).

W umowie z dnia 02.04.2019r. w sposób prawidłowy została także określona cena sprzedaży i termin jej zapłaty. Mianowicie w stosunku do obu nieruchomości cenę określono poprzez wartość jednego metra kwadratowego. Zważywszy, iż w przypadku nieruchomości mającej powstać w wyniku podziału działki nr (...) w dacie zawierania umowy przedwstępnej nie była znana precyzyjna ostateczna powierzchnia nieruchomości, wskazane określenie sposobu ustalenia ceny, w ocenie Sądu, należy uznać za prawidłowe.

Ustalony był także termin uiszczenia ceny, określony jako 3 dni od dnia przeniesienia własności, a cena miała być uiszczona jednorazowo, przelewem na wskazany w umowie rachunek bankowy sprzedających.

W umowie przedwstępnej został także określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powyższe okoliczności, tj. fakt, iż umowa przedwstępna określała istotne postanowienie umowy przyrzeczonej nie był kwestionowany przez stronę pozwaną.

Nie ulega także wątpliwości, iż umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, tj. spełnia także wymagania umowy przyrzeczonej co do formy, stąd jest to tzw. umowa o silniejszym skutku, umożliwiającym dochodzenie przez uprawnionego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 390§2 k.c., w sytuacji, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia a umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W okolicznościach sprawy jest poza sporem, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło w terminie określonym w umowie przedwstępnej. W umowie został wskazany termin zawarcia umowy przyrzeczonej, która miała zostać zawarta w terminie 14 dni licząc od wydania ostatecznej w postępowaniu administracyjnym decyzji zezwalającej na budowę budynku o funkcji handlowo usługowej lub produkcyjnej na nieruchomościach będących przedmiotem umowy, jednak nie później niż do dnia 31.01.202022r. Termin ten został zastrzeżony na korzyść kupującego przy czym przysługiwało mu także prawo wezwania sprzedających do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w dowolnym czasie przed nadejściem tego terminu, jednakże z siedmiodniowym wyprzedzeniem, pod warunkiem nabycia nieruchomość przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jest poza sporem w sprawie, że pozwany pismem z dnia 13 stycznia 2022 r., doręczonym mu 17 stycznia 2022r., został zawiadomiony o planowym terminie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i wezwany do stawiennictwa w dniu 31 stycznia 2022 r. w Kancelarii Notarialnej w O. Notariusz J. K. przy ul. (...). Przed wyznaczonym terminem zawarcia umowy została także sporządzony projekt umowy i przekazany pozwanemu. Poza sporem było także, że w dniu 31 stycznia 2022 r. pozwany nie stawił się w siedzibie kancelarii notariusz J. K. w O. bez podania przyczyny.

W kwestii zobowiązania pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej należy wskazać, iż pozwany niewątpliwie był stroną umowy z dnia 02.04.2019r. i zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży części, stanowiącej jego własność, działki nr (...), która to część została szczegółowo opisana w umowie. W okolicznościach sprawy nie ulega także wątpliwości, iż podjęte zostały przez pozwanego działania opisane w umowie z dnia 02.04.2019r., polegające na wyodrębnieniu z działki nr (...) części przeznaczonej do sprzedaży. Ostatecznie przybrała ona kształt dwóch działek nr (...) objętych księgą wieczystą (...), w miejscu i o łącznym obszarze odpowiadającym uzgodnieniom z umowy przedwstępnej. W ocenie Sądu, dokonanie podziału działki (...) przez pozwanego niewątpliwie może świadczyć o co najmniej początkowej woli pozwanego zawarcia umowy sprzedaży.

Co do nieruchomości, oznaczonej jako działka nr (...), objętej księgą wieczystą nr (...), w dacie zawierania umowy przedwstępnej była ona własnością K. i A. małż. S., tj. rodziców pozwanego. Jest poza sporem, że wskutek spadkobrania, działu spadku i połączonego z nim zniesienia współwłasności, od dnia 26.01.2021r. jedynym właścicielem tej nieruchomości jest pozwany M. S.. W tych okolicznościach, mając na uwadze, iż obowiązek wykonania umowy przedwstępnej wchodził w skład spadku po zmarłej A. S. (1), stosownie do art. 922 k.c., przeszedł on na pozwanego M. S.. Okoliczność ta również nie była kwestionowana przez stronę pozwaną.

Stąd, w ocenie Sądu, pozwanego w okolicznościach sprawy należy uznać za zobowiązanego do zawarcia umowy przyrzeczonej, a mając na uwadze, iż niewątpliwie uchylił się on od zawarcia umowy przyrzeczonej, wskazać, iż zaistniały okoliczności określone w art. 390§2 k.c., wskutek których uprawniony może na drodze sądowej dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pozwany zakwestionował legitymację czynną powodów w sprawie, tj. ich uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. W ocenie Sądu, zarzut ten należało uznać za chybiony.

Nie ulega wątpliwości, iż pierwotną stroną umowy i uprawnionym w rozumieniu art. 390§2 k.c. była spółka (...) Spółka jawna z siedzibą w W. w imieniu, której działał K. M. (2). Jest także poza sporem, że na podstawie uchwały wspólników z dnia 26 maja 2021 r. (...) Spółka Jawna w W. zmieniła nazwę na (...) Spółka Jawna z siedzibą w W..

Zwrócić jednak należy uwagę, iż w umowie z 02.04.2019r. zostało zawarte zastrzeżenie, że umowa przyrzeczona będzie zawarta przez zbywców nieruchomości ze spółką (...) Spółka Jawna w W. bądź inną osobą fizyczną lub prawną wskazaną przez kupującą spółkę (§5 pkt 1 umowy).

Kwestia możliwości przejęcia praw i obowiązków strony umowy dwustronnie zobowiązującej przez inną osobę, w tym wynikających z umowy przedwstępnej, była przedmiotem wypowiedzi judykatury. W szczególności Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 maja 2000 r., (...), wskazał, iż roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej może być przedmiotem przelewu (art. 509 i nast. Kc), przy czym przepis art. 509 k.c. nie uzależnia dopuszczalności przelewu od zgody dłużnika. Nabywca wierzytelności nabywa ją w postaci, jaka przysługiwała zbywcy. Następnie w wyroku z dnia 08.11.2023r. ((...)), wskazał, iż „prawo polskie nie zna normatywnej instytucji przejęcia praw i obowiązków strony umowy dwustronnie zobowiązującej, w tym umowy wzajemnej (przejęcie umowy). Dlatego zmiany strony takiej umowy (wstąpienia w uprawnienia i obowiązki strony) można dokonać tylko w drodze jednoczesnego przelewu wierzytelności (art. 509 k.c.) i przejęcia długu (art. 519 k.c.). Jest przy tym obojętne, czy nastąpi to w ramach jednej złożonej czynności, czy sukcesywnie. Dla takiej zmiany konieczne jest natomiast, aby czynność prawna (czynności prawne) stron spełniały przesłanki decydujące o skuteczności zarówno przelewu wierzytelności, jak i przejęcia długu.” Wskazał także, iż „dopuszczalne jest udzielenie przez wierzyciela zgody na przejęcie długu przez nieskonkretyzowanego w chwili udzielenia zgody przejemcę”.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu, brak jest podstaw do kwestionowania skuteczności wskazania powodów przez spółkę jako uprawnionych do zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności nie ulega wątpliwości tożsamość głównego uprawnionego, tj. spółki i ciągłość jej uprawnienia, bowiem w stosunku do stanu z daty zawarcia umowy przedwstępnej doszło jedynie do zmiany firmy spółki jawnej na (...) Spółka Jawna w W.. Dalej należy wskazać, że powodowie jako nabywcy nieruchomości zostali wskazani w projekcie umowy sprzedaży nieruchomości przekazanym pozwanemu w styczniu 2022r. po wezwaniu go do zawarcia umowy przyrzeczonej ( projekt umowy sprzedaży sporządzony przez notariusz J. K. - k. 44-52). Ponadto, w dniu 26 stycznia 2023 roku w kancelarii notarialnej J. (...) spółka (...) (wcześniej M.) Spółka Jawna w W. złożyła oświadczenie w formie aktu notarialnego wskazujące powodów, jako nabywców nieruchomości. Nie ulega także wątpliwości, iż w dacie wezwania pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej powód K. R. (1) był także jednym ze wspólników spółki.

Zwrócić przy tym należy uwagę, iż co do zasady nie jest istotne z jakiego powodu powodowie zostali ostatecznie wskazani jako nabywcy nieruchomości. W okolicznościach sprawy można domniemywać, iż był to wynik ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi wynikających z art. 2a ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 z późn. zm.), z którego wynika, iż co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jak wynika z okoliczności sprawy powód wraz z małżonką prowadza gospodarstwo rolne na terenie tej samej gminy co pozwany, stąd przy nabyciu przez nich nieruchomości rolnej wskazane ograniczenie nie stanowiło by przeszkody w zawarciu umowy przyrzeczonej. Jak już jednak wskazano, przyczyny wskazania powodów jako nabywców nieruchomości pozostają bez znaczenia dla rozpoznania sprawy, można by je bowiem rozpatrywać wyłącznie w sferze motywów dokonania rozporządzania prawem przez spółkę, a motywy działania określonego podmiotu pozostają, co do zasady prawnie irrelewantne ( wyrok SN z 9.05.2000 r., (...)). Przyczyna faktyczna, dla której strony decydują się na dokonanie omawianej modyfikacji podmiotowej, jest dla rezultatu tej czynności obojętna. Wskazuje to na abstrakcyjny - co do zasady – jej charakter, nie prowadzi również do modyfikacji samego stosunku zobowiązaniowego. W szczególności nie wpływa na treść zobowiązania dłużnika (tj. zobowiązanego do zawarcia umowy przyrzeczonej), co więc na gruncie niniejszej sprawy ma charakter kluczowy, bowiem umowa przedwstępna z dnia 2.04.2019 r. została zawarta z zastrzeżeniem, że nabywcą może być wskazana przez spółkę osoba trzecia, na co strona pozwana nie wyraziła obiekcji, treść umowy pozostała niezmieniona od daty jej zawarcia i wywołuje te same skutki dla zbywcy nieruchomości.

Jak już zatem wskazano, w ocenie Sądu, przy wskazaniu powodów jako nabywców nieruchomości zostały spełnione przesłanki skuteczności przelewu wierzytelności (art. 509 k.c.) i przejęcia długu (art. 519 k.c.), wobec czego skutecznie nabyli oni roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, tym samym przysługuje im także legitymacja czynna w sprawie.

Odnosząc się do warunków zastrzeżonych w umowie z dnia 02.04.2019r., należy wskazać, iż w treści § 6 ust. 1 umowy wskazano, że umowa zostanie zawarta pod warunkiem dokonania podziału geodezyjnego działki (...) w sposób opisany w umowie, wejścia w życie w terminie do dnia 31.01.2022r. uchwały Rady Miejskiej w B. w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w obrębie B. K. obejmującego wskazane umową nieruchomości, wydania ostatecznej decyzji administracyjnej do dnia 31.01.2022r. zezwalającej na budowę budynku o funkcji handlowo – usługowej na nieruchomościach objętych umową oraz uzyskania kredytu przez (...) M. s.j.

Warunek określony w pkt 1 (podział geodezyjny) został spełniony i działka nr (...) została podzielona. Pozostałe warunki zgodnie z umową zostały natomiast zastrzeżone na korzyść strony uprawnionej do nabycie nieruchomości (§6 ust. 2 umowy) ze wskazaniem, iż strona kupująca będzie uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia tych warunków do dnia 31.01.2022r. Niespełnienie się przewidzianych w umowie warunków nie spowodowało zatem wygaśnięcia zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej.

W ocenie Sądu, podstawy do oddalenia powództwa nie dawała także podnoszona przez pozwanego okoliczność ewentualnej niewypłacalności powodów w dacie udzielenia zgody na wskazanie innego podmiotu jako nabywcy nieruchomości, tj. w dacie zawarcia umowy przedwstępnej ewentualnie braku wiedzy o ich wypłacalności.

W szczególności z zeznań świadka K. M. (2), którym Sąd dał wiarę, wynika, że w dacie zawierania umowy przedwstępnej pozwany miał wiedzę, że ewentualnym nabywcą gruntu będzie powód, w sytuacji gdy w terminie określonym w umowie nie zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego (k. 697). Dalej należy wskazać, że art. 519§2 pkt 2 k.c. nie odwołuje się do wiedzy wierzyciela o stanie majątkowym przejemcy, ale do braku wiedzy o jego niewypłacalności. Jeżeli wierzyciel wie o niewypłacalności przejemcy, a mimo to wyraża zgodę na przejęcie długu, to podejmuje świadome ryzyko, że jego wierzytelność nie zostanie zaspokojona (tak wyrok SN z 8.11.2023 r.,(...).

We wskazanym wyroku z 8.11.2023 r. ((...)) Sąd Najwyższy wskazał także, iż nie jest wykluczone, że w razie wyrażenia przez wierzyciela zgody blankietowej na przejęcie długu, ocena stanu niewypłacalności przejemcy powinna być dokonywana na chwilę zawarcia umowy dłużnika z przejemcą, a nie na moment wyrażenia zgody.

Dalej należy wskazać, iż wierzytelność z tytułu zapłaty ceny nabycia nieruchomości nie powstaje z momentem zwarcia umowy przedwstępnej, ale z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. w okolicznościach sprawy powstałaby z chwalą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Mając zatem na uwadze fakt, iż powód na datę w jakiej umowa miała być zawarta był już wspólnikiem spółki, a spółka zgodnie z zeznaniami K. M. (2) dysponowała środkami na nabycie nieruchomości, brak jest w ocenie Sądu, podstaw do formułowania zarzutu co do niewypłacalności powodów. W okolicznościach sprawy należy także wziąć pod uwagę, iż kwestio wypłacalności powodów, tj. zdolności do uiszczenia ceny nabycia nieruchomości, została przez powodów wykazana. Środki w wysokości wystarczającej na nabycie nieruchomości zostały bowiem zabezpieczone na depozycie notarialnym w toku postępowania.

Mając to na uwadze podniesiony przez pozwanego zarzut co do niewypłacalności powoda Sąd uznał za chybiony.

Sąd nie przychylił się również do stanowiska strony pozwanej/powoda wzajemnego, iż zaszły nadzwyczajne okoliczności, uzasadniające rozwiązanie umowy przedwstępnej stosownie do art. 357 ¹ §1 k.c., w szczególności takie jak konflikt wojenny w Ukrainie (rozpoczęty w dniu 24 lutego 2022 roku) czy też stan epidemii Covid – 19 i wywołana tymi zjawiskami zmiana w strukturze dochodów i wydatków gospodarstwa rolnego pozwanego.

Wskazać należy, iż konflikt wojenny w Ukrainie rozpoczął się w dniu 24 lutego 2022r., który to dzień ten przypadał już po dacie wskazanej, jako ostateczny termin przeniesienia własności gruntów przez pozwanego. Pozwany/powód wzajemny nie może w takim razie powoływać jako przyczyny podjęcia decyzji w styczniu 2022 r. o odmowie zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości wydarzeń mających miejsce w okresie późniejszego. Argumentacja pozwu wzajemnego została sformułowana i przedstawiona z perspektywy późniejszej daty jego sporządzania i zdarzeń mających miejsce po dacie 31.01.2022 roku, podczas, gdy ocenie powinien podlegać wyłącznie stan na ten dzień.

Podobnie, druga przyczyna, jaka miała spowodować „nadzwyczajną zmianę stosunków” tj. zdaniem powoda wzajemnego występująca epidemia SARS-Cov-2, lecz wspomniana pandemia nie spowodowała zmian w strukturze dochodów i wydatków gospodarstwa rolnego i nie może być także wzięta pod uwagę do tej oceny. W ocenie Sądu w tym zakresie należy podzielić stanowisko strony powodowej (pozwanej wzajemnie), iż w okresie od kwietnia 2019 r., tj. od daty zawarcia umowy przedwstępnej do stycznia 2022 r. (data jej wykonania) roczny wskaźnik cen towarów i usług, zgodnie z komunikatem (...) opublikowanym w roku 2023, wyniósł odpowiednio w latach 2019 - 2,3%, w 2020 - 3,4% i w 2021- 5,1 %, co daje łącznie wzrost o 10,8% w skali 3 lat (k. 643 - 644) . Tak określony wzrost cen towarów i usług w spornym okresie czasu nie stanowi o nadzwyczajnej zmianie stosunków. Z kolei późniejszy, tj. po lutym 2022 r. wzrost cen towarów i usług nie może stanowić podstawy oceny zasadności zachowania pozwanego (powoda wzajemnego) co do odmowy przystąpienia do umowy, które miało mieć miejsce w styczniu 2022r. Wykonanie umowy w terminie uchroniłoby bowiem pozwanego (powoda wzajemnego) przed wskazywaną przez niego utratą wartości świadczenia wzajemnego.

Zwrócić także należy w uwagę, iż z zeznań pozwanego (powoda wzajemnego) oraz jego brata A. S. (2) wynika, iż głównym powodem nieprzystąpienia do umowy sprzedaży nie był podnoszony fakt wzrostu cen towarów in usług czy spadek opłacalności produkcji rolniczej, ale chęć dalszego ich wykorzystywania rolniczego przez pozwanego (powoda wzajemnego). Co jednocześnie przeczy także tezie o spadku opłacalności produkcji.

W ocenie Sądu zwrócić także należy uwagę, iż jak wynika z bezspornych w tym zakresie stanowisk i zeznań stron, ceny nieruchomości ustalone przez strony w umowie przedwstępnej zostały ustalone na poziomie przekraczającym wówczas wartość rynkową tych nieruchomości. Z okoliczności sprawy wynika przy tym, iż również obecnie cena za jaką będące przedmiotem sporu nieruchomości mają być zbyte nie jest niższa niż aktualna ich cena rynkowa. Z przedłożonego bowiem przez powodów operatu szacunkowego (k. 659-683), który nie był kwestionowany przez stronę pozwaną wynika bowiem, iż aktualna rynkowa wartość tych nieruchomości wynosi 9.864.355,00 zł.

W tych okolicznościach za bezzasadne należało uznać także żądanie z pkt III pozwu wzajemnego, tj. żądanie waloryzacji ceny sprzedaży spornych nieruchomości do łącznej wysokości 23 979 648,00 zł, co blisko 2,5 krotnie przekracza wartość rynkową nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd w pkt I wyroku zobowiązał pozwanego M. S. do złożenia oświadczenia woli, w wykonaniu umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 2019r. zawartej przed notariuszem J. K. w formie aktu notarialnego rep. A. nr (...), sprzedaży na rzecz powodów K. R. (1) i J. R. do ich majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską:

a)  nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w miejscowości B. K., gmina B., powiat (...), oznaczonej jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 12 ha 8511 m2, opisanej w księdze wieczystej (...) za cenę 4 240 863,00 złote netto;

b)  niezabudowanych działek gruntu o numerze (...) o powierzchni 23,1783 ha i (...) o powierzchni 0,3034 ha, tj. działek o łącznej powierzchni 23 ha 4817 m2 wchodzących w skład nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...) za cenę 7 748 961,00 złotych netto.

Natomiast w pkt II wyroku oddalił w całości powództwo wzajemne jako niezasadne.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt III i IV wyroku stosownie do art. 98§1, §1 ¹ i§3 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, mając na uwadze, iż strona powodowa wygrała proces w całości. Przy czym na koszty procesu należne powodom złożyła się: opłata od pozwu (200.000 zł), oraz wynagrodzenie pełnomocnika stosownie do § 2 ust. 9 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokatów (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 z późn. zm.) w kwocie 25.000,00 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Łącznie Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 225.017,00 zł wraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu z powództwa głównego. Nadto, Sąd zasądził od powoda wzajemnego M. S. na rzecz pozwanych wzajemnych K. R. (1) i J. R. kwotę 25 000,00 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu z powództwa wzajemnego, tj. wynagrodzenie pełnomocnika stosownie do § 2 ust. 9 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokatów (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 z późn. zm.).

SSO Tomasz Cichocki