Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 lipca 2019 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Juliusz Ciejek

Protokolant: p.o. sekr. sąd. A. K.

po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2019 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.

o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

I.  uchyla uchwałę (...)Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G., podjętą przez pozwaną w trybie zbierania głosów od dnia 4 marca 2019 r. do dnia 12 marca 2019 r.,

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 (dwieście) zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 198/19

UZASADNIENIE

W dniu 3 kwietnia 2019 r. powód A. P. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. o uchylenie uchwały (...)z dnia 12 marca 2019 r., w sprawie ponoszenia kosztów utrzymania i porządku na działkach o nr (...). Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu wg. norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że nieruchomość składająca się z w/w działek nie należy do pozwanej Wspólnoty, a Gminy Miejskiej G., a zatem to w jej interesie winno leżeć utrzymywanie tego terenu. Poza tym skoro działki te nie należą do Wspólnoty to nie mogą być one przedmiotem podejmowanych przez nią uchwał. Zatem - jego zdaniem - przedmiotowa uchwała jest niezgodna z prawem i narusza jego interes. Poza tym wykracza ona poza obowiązki ciążące na współwłaścicielach dotyczących uczestnictwa jedynie w kosztach utrzymania części wspólnych. (k. 4-4v, 63v)

W odpowiedzi na pozew, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. reprezentowana w toku procesu przez Zarząd, wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych.

W odniesieniu do twierdzeń pozwu pozwana wskazała, że bezumownie użytkuje działki gruntu o nr geod. (...). Powyższe umożliwia swobodne wejście jej członkom do klatek schodowych od ulicy i podwórka oraz do lokalu użytkowego, który jest własnością powoda. Ponadto umożliwia ono dojście do garaży zlokalizowanych pod budynkiem Wspólnoty oraz wjazd i wyjazd pojazdów do ul. (...). Zatem zdaniem pozwanej korzystając z nieruchomości Gminy Miejskiej G., na które to Gmina wyraziła zgodę, jest ona zobowiązana do utrzymywania należących do niej, a korzystających przez członków Wspólnoty działek w należytym stanie. Dalej wskazała, że zgodnie z wnioskiem powoda dokonała naprawy podestu prowadzącego do jego lokalu usługowego, a także wykonała remont barierek przy garażach pod budynkiem. Na koniec podkreśliła, że uchwał w w/w przedmiotach powód nie zaskarżył. (k. 48-50)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód A. P. jest współwłaścicielem wyodrębnionego lokalu użytkowego o nr 0 położonego w budynku przy ul. (...) w G. położonego na działce o nr (...). Jego udział w częściach wspólnych i prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem wynosi 0,019. Jednym z członków Wspólnoty jest także Gmina Miejska G., która jest również właścicielem nieruchomości składających się z działek o nr (...) bezpośrednio przyległych do nieruchomości, w której znajduje się nieruchomość powoda. Właściciele 23 lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) w G. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. Jej sprawami kieruje zarząd w osobach: M. D., Z. S., A. C. i I. K.. Administruje ją (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w G..

(bezsporne, w tym dowód: umowa nr (...).(...)z dnia 29 grudnia 2009 r. w sprawie powierzenia czynności zwykłego zarządu – k. 33-34v, uchwała (...)z dnia 12 marca 2009 r. w sprawie składu zarządu wspólnoty – k. 35-36, uchwała nr (...)o powołanie w skład zarządu wspólnoty – k. 37, uchwała nr (...)o powołanie w skład zarządu wspólnoty – k. 38, zeznania członka zarządu pozwanej wspólnoty - M. D. – k. 63v-64, zeznania powoda – k. 64-64v)

Z uwagi na fakt wąskiej powierzchni działki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. i w związku z tym korzystanie przez większość jej członków z terenów ją okalających celem dostania się do swojej nieruchomości, a także z uwagi na to, że w oczach członków Wspólnoty, Gmina nie terminowo wywiązuje się z obowiązków związanych z utrzymywaniem porządku na swoim terenie, członkowie Wspólnoty zainicjowali podjęcie uchwały w przedmiocie ponoszenia przez nich nakładów na jej utrzymanie. Powoda powyższy problem nie dotyczy. Może on, bowiem dostać się do swojego lokalu z kilku stron - od ulicy, od podwórza bądź też od tyłu budynku, gdzie Wspólnota wykonała podest z polbruku. Powód z przodu budynku, w której znajduje się jego lokal zrobił ogródek, który utrzymuje. Ogrodził go kamieniami oraz posadził rośliny. Zajmuje on około 3 m ² z przodu i z tyłu budynku ok 1 m ².

(dowód: zeznania członka zarządu pozwanej wspólnoty - A. C. – k. 64v, zeznania członka zarządu pozwanej wspólnoty - M. D. – k. 63v-64, zeznania powoda – k. 64-64v, pismo z dnia 28 maja 2019 r. Gminy Miejskiej G. skierowane do pozwanej o wyrażeniu zgody na utrzymywanie terenu przyległego do wspólnoty – k. 62, mapa – k. 25, protokół z zebrania członków wspólnoty z dnia 8 marca 2014 r. – k. 26-27)

W drodze indywidualnego zbierania głosów od dnia 4 marca 2019 r. do dnia 12 marca 2019 r. podjęto uchwałę nr (...)w sprawie ponoszenia kosztów utrzymania i porządku na działkach o nr (...). Za jej przyjęciem głosowało 14 członków posiadających (...) udziałów w nieruchomości wspólnej, natomiast przeciwko jej przyjęciu głosowało 2 członków stanowiących (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele w uchwale ustalili m.in. elementy składowe w/w kosztów, które miał być pokrywane w ramach opłaty eksploatacyjnej utrzymania części wspólnej. Były to takie składowe jak - sprzątanie, koszenie, zakup krzewów i kwiatów. Ich roczny koszt ma opiewać na kwotę 1.000 zł.

(dowód: uchwała nr (...)– k. 21-22, pismo informujące o dostarczeniu zawiadomienia o podjętej uchwale członków wspólnoty – k. 23, zawiadomienie o podjętej uchwale powoda – k. 5, 24, mapa – k. 25, pismo z dnia 28 maja 2019 r. Gminy Miejskiej G. skierowane do pozwanej o wyrażeniu zgody na utrzymywanie terenu przyległego do wspólnoty – k. 62, umowa nr (...) z dnia 28 grudnia 2017 r. o świadczenie usług utrzymania czystości – k. 28-30, faktura nr (...) z dnia 17 czerwca 2014 r. – k. 31, zestawienie kosztów utrzymania zieleni i sprzątania terenu – k. 32)

W odpowiedzi na pismo skierowane przez Wspólnotę Mieszkaniową do właścicielki nieruchomości składającej się z działek o nr (...), Gmina Miejska G., już po wytoczeniu niniejszego powództwa, wyraziła zgodę na bezumowne użytkowanie przez pozwaną z jej nieruchomości, a także wyraziła zgodę na utrzymywanie terenu przyległego do nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. Jednocześnie poinformowała, że nie będzie dochodziła roszczeń z tytułu dotychczasowego korzystania przez Wspólnotę z nieruchomości polegającego na bieżącym utrzymaniu porządku i estetyki na w/w działkach. Jednoczenie zaproponowała jej wykup lub dzierżawę.

(dowód: pismo z dnia 28 maja 2019 r. Gminy Miejskiej G. skierowane do pozwanej o wyrażeniu zgody na utrzymywanie terenu przyległego do wspólnoty – k. 62)

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

W świetle ustalonych okoliczności faktycznych powództwo podlegało uwzględnieniu w całości, albowiem powód wykazał, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa oraz narusza jego interes.

W myśl przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. Nr 80, poz. 903) (dalej: u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z ust. 2 cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo do dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powołany przepis wyróżnia, zatem cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować, jako samodzielną podstawę zaskarżenia. W przypadku zaskarżenia uchwały wykazanie tej przesłanki ciąży na twierdzącym, czyli w tym przypadku na A. P., zgodnie z art. 6 k.c.

Jeśli chodzi o pierwszą z przesłanek, czyli wadliwości uchwały właścicieli lokali spowodowanej jej niezgodnością z przepisami prawa to odnosi się ona głównie do sprzeczności z normami bezwzględnie obowiązującymi wynikającymi zarówno z przepisów ustaw, jak i innych powszechnie obowiązujących przepisów prawa. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy natomiast mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12, Legalis Numer 555614). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. I ACa 435/17, Legalis Numer 1743579). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych. (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018).

W niniejszej sprawie powód zarzucał, że zaskarżona uchwała narusza jego interes i jest niezgodna z prawem, albowiem Wspólnota przez jej podjęcie nakazała czynić jej członkom nakłady na grunty sąsiednie, który nie należy do niej, zaś do Gminy Miejskiej G..

Tym niemniej na wstępie przed przejściem do oceny prawnej wniesionego powództwa należy wskazać, że w niniejszej sprawie bezspornym było to, że powód jest członkiem pozwanej Wspólnoty, albowiem jest współwłaścicielem jednego z lokali użytkowych położonego przy ul. (...) w G.. Wobec tego przysługuje mu legitymacja czynna do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej tego budynku.

Dla porządku należy także wskazać, że powód dochował również terminu do wytoczenia powództwa, który to termin został przewidziany w wyżej cytowanym art. 25 ust. 1a u.w.l. Zaskarżona uchwała została, bowiem podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów od dnia 4 marca 2019 r. do dnia 12 marca 2019 r. Natomiast pozew został złożony w dniu 3 kwietnia 2019 r., a zatem z zachowaniem tego terminu.

Jeśli chodzi o dalsze okoliczności bezsporne między stronami to było to, że nieruchomość położona na działce o nr (...) przy ul. (...) w G., a należąca do członków pozwanej Wspólnoty przylega do dwóch działek Gminy Miejskiej G., mianowicie działki o nr (...) i działki o nr (...). Natomiast kwestia sporna między stronami sprowadza się do tego czy Wspólnota może na mocy uchwały obciążać jej członków obowiązkiem partycypacji kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, która nie stanowi jej własności, nawet, jeśli jej właściciel wyraża na to zgodę.

Odnosząc się do powyższego w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość, z której wyodrębniono własność lokalu użytkowego powoda, stanowi grunt zabudowany jednym budynkiem mieszkalnym. Grunt ten jednocześnie stanowi nieruchomość wspólną, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tak samo jak urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli tych lokali. Pozwaną wspólnotę mieszkaniową noszącą nazwę Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. tworzą właściciele 23 lokali. Zgodnie, bowiem z przepisem art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powód wraz z pozostałymi właścicielami wchodzącymi w skład pozwanej Wspólnoty jest obowiązany zgodnie z przepisami art. 12 ust. 2 oraz art. 13 ust. 1 u.w.l. uczestniczyć w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a także w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie są oni w ogóle obowiązani do ponoszenia kosztów innych, oddzielnych nieruchomości, stanowiących własność osób trzecich. Natomiast zaskarżona przez powoda uchwała podjęta została właśnie w przedmiocie ustalenia opłat związanych z ponoszeniem kosztów utrzymania i porządku, jednakże nie nieruchomości należącej do Wspólnoty, a nieruchomości sąsiedniej należącej do Gminy Miejskiej G.

W tym miejscu należało, zatem wskazać na treść uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. sygn. (...), której nadano moc zasady prawnej (OSNC 2009/7-8/69), w której to Sąd Najwyższy wskazał, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. W licznych przepisach tej ustawy jest mowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25). Ponadto w art. 17 u.w.l. uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być interpretowane w sposób rozszerzający. Prawa i obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną to prawa i zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu, jak też czynności ten zakres przekraczające. Jednakże związek gospodarczy nie może wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty, jako osoby ustawowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. sygn. akt VCSK 143/08). Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej wyznacza też zakres uprawnień właścicieli, tworzących daną wspólnotę mieszkaniową do podejmowania uchwał w przedmiocie zarządu nieruchomością wspólną. Żadna z uchwał wspólnoty nie może dotyczyć kosztów utrzymania nieruchomości innych niż nieruchomość wspólna, ponieważ wspólnota nie ma zdolności prawnej do gospodarowania innymi nieruchomościami. Właściciele lokali, stanowiący daną wspólnotę, nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa własności innych nieruchomości, bo takie uchwały naruszają także przepisy art. 140 k.c., który mówi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy; w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. IICSK 600/08). Ponadto zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami art. 12 ust. 1 u.w.l. i art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu uczestniczy tylko w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji podjęcie uchwały w przedmiocie ponoszenia kosztów utrzymania i porządku innej nieruchomości narusza również powyższe przepisy.

Nie ulega również wątpliwości, że podjęcie niniejszej uchwały narusza również interes powoda, albowiem na jej mocy niezasadnie zobowiązano go oraz pozostałych członków pozwanej Wspólnoty do partycypowania w kosztach utrzymania i porządku na działkach o nr (...), czyli nieruchomości należącej do Gminy Miejskiej G.. Mimo, że faktycznie opłata ta w skali roku nie wydaje się być wysoka, Wspólnota winna wydatkować środki jej członków racjonalnie, jedynie na koszty związane z jej funkcjonowaniem, nie zaś „wyręczać” w tym zakresie podmiot faktycznie zobowiązany. Co ważne z uwagi na specyfikę podmiotową wspólnoty mieszkaniowej, jako tworzonej przez ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości, istnienie negatywnych skutków uchwały wspólnoty wobec choćby jednego z właścicieli może być traktowane, jako naruszenie interesu wspólnoty w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. To, że określonym członkom Wspólnoty Mieszkaniowej nie podoba się fakt braku systematyczności utrzymania porządku nieruchomości otaczającej nieruchomość Wspólnoty, a co się z tym wiąże brak estetyki przestrzeni, nie jest wystarczającym powodem do obciążania pozostałych członków kosztami, które ze swej istotny winien ponosić inny podmiot – tutaj właściciel działek o nr (...). Co na koniec należy podkreślić, to to, że z materiału dowodowego sprawy nie wynika nawet, aby Gmina Miejska G. wystosowała do pozwanej Wspólnoty jakiekolwiek żądanie pokrywania tychże kosztów. W związku z tym uchwała w tym przedmiocie naraża na niezasadne ekonomiczne wydatki jej członków, które mogą być przeznaczone na inny cel związany - co wyraźnie należy podkreślić - bezpośrednio z nieruchomością wspólną członków pozwanej Wspólnoty, czyli działką nr (...).

Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie aby wszyscy właściciele lokali podjęli jednomyślnie uchwałę, mocą której zobowiążą się do partycypacji w kosztach utrzymania działek (...). Nie mogą jednak skutecznie narzucić swojej woli w tym zakresie, w drodze przepisów ustawy o własności lokali, tym spośród nich, którzy się na to nie zgadzają.

W niniejszym procesie pozwana Wspólnota nie udowodniła, że postulowany w uchwale sposób dbania o wskazane wyżej działki jest niezbędny do korzystania z nieruchomości wspólnej.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr(...)podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów od dnia 4 marca 2019 r. do dnia 12 marca 2019 r., narusza obie podstawy zaskarżenia, tj. niezgodność z przepisami prawa oraz uzasadniony interes powoda, co skutkowało uwzględnieniem powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. (vide: pkt I sentencji wyroku).

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z wynikiem sprawy na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., tj. zasądzono od pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł stanowiącą koszty poniesione przez powoda, na które składają się koszty opłaty sądowej od pozwu (vide: pkt II sentencji wyroku).