Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 stycznia 2024 r.

Sąd Okręgowy w (...) I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Wojciech Wacław

po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2024 r. w (...)

na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 224 § 3 kpc, w zw. z art. 326 ¹ kpc

sprawy z powództwa J. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O.

z udziałem interwenientów ubocznych po stronie powodowej: D. G., E. D., H. D., K. K. i S. K. oraz interwenienta ubocznego po stronie pozwanej M. R. (1)

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I na podstawie przepisów powołanych na wstępie postanawia zamknąć rozprawę;

II uchyla uchwałę 6/14 z dnia 12 marca 2014 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O..

I C 205/22

UZASADNIENIE

Powód J. M. wniósł o uchylenie uchwały nr 6/2014 z dnia 12.03.2014r, w sprawie sprzedaży M. R. (1) lokalu mieszkalnego nr (...), uzyskanego w wyniku przebudowy nieruchomości wspólnej - pralni i suszarni o pow. 37,57 m2 oraz sprzedaży udziałów w nieruchomości wspólnej budynku, a także udziałów w gruncie pod budynkiem, tj. działki nr (...) obręb(...), nadto zasądzenie na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu według norm przypisanych.

Na uzasadnienie swego żądania powód wskazał, iż jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w O. (KW (...)), a tym samym członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul (...) w O..

Nieruchomość wspólnoty to budynek mieszkalny wielorodzinny, 11-piętrowy, wybudowany w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku w technologii wielka płyta, składający się ze 133 lokali mieszkalnych oraz pomieszczeń pomocniczych (pralni, suszarni, wózkowni, dźwigów osobowych, klatek schodowych, pomieszczeń gospodarczych i pomieszczeń piwnicznych z węzłem cieplnym). Ponad 20 lat temu na prośbę podmiotów (osób fizycznych), ówczesny Zarząd Wspólnoty wyraził zgodę na adaptację ogólnodostępnych pomieszczeń wspólnoty, tj. pralni i suszarni na lokale mieszkalne, a jednym z nich M. R. (1), który przystosował na własne potrzeby wskazane przez Zarząd Wspólnoty pralnię i suszarnię na lokal mieszkalny o powierzchni 37,57 m2 .

Informację o podjęciu wyżej wymienionej uchwały (większością głosów) powód otrzymał w dniu 14 01 2022 r. podobnie jak pozostali członkowie pozwanej wspólnoty.

Z treści pisma z dnia 21.12.2021 r. wynika, że skarżona uchwała podjęta została w marcu 2014 r, tj. osiem lat przed wniesieniem pozwu, zatem należy przypuszczać, że wycena wymienionego w uchwale lokalu sporządzona przez W. K. (1) została opracowana przed podjęciem skarżonej uchwały więc ponad 9 lat przed wniesieniem pozwu.

Wyliczona przez W. K. i uwidoczniona w ww. uchwale wycena lokalu (wartość pralni i suszarni) na kwotę 41 065 zł, jest rażąco niska. Garaże zlokalizowane w tej okolicy sprzedawane są za dużo wyższe wartości, choć te posiadają mniejszy metraż ( średnio 20,0 m2), a ich standard jest zdecydowanie niższy niż standard pralni i suszarni w spornym budynku.

Ogłoszenia internetowe bowiem z grudnia 2021 r. wskazują na przykładowe ceny (np. garaż murowany na osiedlu (...) oferowany jest za kwotę 54 tysiące zł).

W ocenie powoda podana w uchwale wartość lokalu jest rażąco niska i nieadekwatna do zwyżkujących cały czas cen materiałów budowlanych, bowiem w tylko w ciągu ostatnich dwóch - trzech latach, ceny wyrobów betonowych wzrosły prawie dwukrotnie, a styropianu ponad dwukrotnie, co jest wiedzą ogólnodostępną.

Cena deweloperska 1 m2 mieszkania na obrzeżach O. oscyluje w granicach kwoty 6 200 zł, tak więc można przyjąć, że cena 1 m2 zamkniętego lokalu (w stanie surowym) to kwota 3 100 zł (50%). W tej sytuacji decyzja Zarządu Wspólnoty o obwieszczeniu ww. uchwały i gotowości wyzbycia się „za grosze” pomieszczeń ogólnoużytkowych wspólnoty mieszkaniowej jest zaskakująca, tym bardziej iż dzieląc wartość lokalu podaną w uchwale przez metraż lokalu otrzyma się wskaźnik 1 093,03 zł/m2 , co jest wartością rażąco niską w odniesieniu do aktualnych cen rynkowych tak lokali jak i materiałów budowlanych.

Dalej powód podniósł, iż należy mieć na uwadze również fakt, że określona w uchwale forma sprzedaży lokalu (wraz z udziałami w części wspólnej) spowoduje konieczność aktualizacji aktów notarialnych, wydanych członkom wspólnoty przy zakupie lokali. Z przekazanej informacji od administratora budynku wynika, że na dzień wniesienia pozwu Gmina O. jest posiadaczem 15 lokali w nieruchomości, a zatem przy sprzedaży ww. lokalu zachodzi konieczność aktualizacji 118 aktów notarialnych.

W ocenie powoda jest to wydatek rzędu 55-60 tysięcy złotych. Żadna uchwała w tej sprawie nie została podjęta, zachodzi więc pytanie - kto poniesie te koszty - kupujący czy wspólnota jako sprzedający.

W ocenie powoda zachodzi też wątpliwość, czy sprzedawane udziały w części wspólnej budynku, jak również udziały w gruncie, zostały w ogóle wycenione przez (...)lub przez wspólnotę mieszkaniową, choć a kupujący będzie korzystał z części wspólnych.

Kwestionowana uchwała stoi zatem w sprzeczności z obowiązującymi przepisami Ustawy o własność lokali z dnia 24.06.1994 r. (Dz.U. 2021 p. (...) ze zm.), narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powoda i innych członków wspólnoty.

Uchwały bowiem powinny być podejmowane w granicach kompetencji wspólnoty mieszkaniowej i powinny realizować interesy wszystkich członków wspólnoty, a także pozostawać w zgodzie z przepisami prawa i zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomością.

Po stronie powodowej złożone zostały interwencje uboczne po stronie powodowej w pełni popierające stanowisko powoda, przy czym jedna z interwencji jako nieuzupełniona w terminie został prawomocnie zwrócona.

W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa.

Potwierdziła, iż pozwana Wspólnota Mieszkaniowa większością 53,59/10 000 udziałów podjęła zaskarżoną uchwałę za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, która po odliczeniu nakładów poniesionych na adaptację, określona została na kwotę 41.065,00 zł, a także że uchwałą z dnia 26.02.2015r. udzieliła pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu czyli zawarcia umowy na warunkach określonych w uchwale.

Dalej wskazała, iż wbrew twierdzeniom powoda zaskarżona uchwała nie stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali, bowiem Sąd Najwyższy w wyroku Sygn. akt CSK 478/16 z dnia 14.06.2017r. ustalił, że nie ma wystarczających podstaw do przyjęcia, iż zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących właścicielom poszczególnych lokali w każdym przypadku wymaga zgody wszystkich właścicieli.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez Zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca Zarządowi pełnomocnictwa a z przepisu art.23 ust. 2 u.w.l. wynika - bez żadnych dodatkowych zastrzeżeń - że uchwały zapadają większością głosów właścicieli.

Także z treści art. 21 ust.3 u.w.l. wynika, że oświadczenie Zarządu Wspólnoty składane na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l. w celu wykonania uchwały przewidzianej w art.22 ust.3 pkt 5 u.w.l. są „skuteczne do właścicieli wszystkich lokali".

Wymaganie zaś jednomyślności właścicieli w dużych wspólnotach może prowadzić do paraliżu decyzyjnego ponieważ w praktyce uzyskanie zgody wszystkich członków wspólnoty jest niemożliwe i właśnie z tego względu reżim ustawowy zarządu nieruchomością wspólną w takich wspólnotach odbiega od zasad przewidzianych w art. 199 i następne k.c. i wiąże się z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego.

Stanowisko Sądu Najwyższego w kwestii braku wymogu jednomyślności współwłaścicieli przy podejmowaniu uchwał wyrażających zgodę na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości zostało jednoznacznie wyrażone w Postanowieniu Sygn. akt II CSK 547/18 z dnia 9.05.2019r.

Wartość ustalona przez rzeczoznawcę W. K. była zaś aktualna w dniu podejmowania zaskarżonej uchwały.

Bezpodstawny był także zarzut powoda jakoby w zaskarżonej uchwale brak było zapisu o ponoszeniu kosztów aktualizacji wysokości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w następstwie powstania własności wyodrębnionego lokalu nr (...), bowiem w zaskarżonej uchwale wyraźnie postanowiono, iż koszty te poniesie kupujący interwenient M. R. (1), a w pkt 4 uchwały został zapisany obowiązek kupującego wykupu od Gminy O. udziałów w użytkowaniu wieczystym działki gruntu 88 obr.73.

Odnosząc się do zarzutu powoda co do tego, że realizacja uchwały wymusza konieczność zmniejszenia udziałów w nieruchomości wspólnej pozwana wskazała, iż sprzedaż lokalu w stosunku do obecnej powierzchni użytkowej budynku Wspólnoty (...).261,57 m spowoduje jej zwiększenie do 5.299,14 m .

Przy nowym ustaleniu wysokości udziałów będzie konieczne ich rozliczenie w stutysięcznych procentach zatem obecny udział powoda w nieruchomości wspólnej z (...) zmieni się minimalnie i utrata siły jego głosu będzie niezauważalna.

W złożonej interwencji ubocznej po stronie pozwanej interwenient M. R. (1) wniósł również o oddalenie powództwa.

Sąd również dopuścił go do udziału w takim charakterze, uznając iż istnieje po jego stronie interes prawny w konkretnym rozstrzygnięciu.

Co do stanu faktycznego wskazał, iż do dnia 10 września 1998 roku prace adaptacyjne dotyczące spornego lokalu zostały zakończone i ich wyniku powstał lokal nr (...), który miał być przedmiotem najmu, a następnie sprzedaży.

W dniu 28 września 1998 roku została zawarta umowa najmu z dnia 28 września 1998 roku, dotycząca przedmiotowego lokalu.

W dniu 29 września 1998 roku została zawarta umowa pomiędzy Gminą O. a M. R. (1), której przedmiotem było zabezpieczenie kosztów sporządzenia dokumentacji geodezyjnej oraz wyceny lokalu. Kwota zabezpieczenia wpłynęła do Gminy O. w dniu zawarcia podpisania umowy.

Pismem z dnia 14 listopada 1998 roku B. R. (1) została zawiadomiona o ustaleniu ceny lokalu i udziału w części gruntu za łączną kwotę 16.253,03-zł.

Do sprzedaży lokalu nie doszło z przyczyn niezależnych od B. R. (1) i w dniu 1 października 1999 roku została zawarta kolejna umowa najmu.

Wobec rozstania B. i M. R. wszelkie prawa do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w O. zostały przeniesione na interwenienta ubocznego.

W następstwie ww. oświadczenia stosunek najmu uległ stosownej modyfikacji.

M. R. (1) podejmował dalsze działania w celu wykupienia lokalu. Został sporządzony kolejny operat szacunkowy, na koszt interwenienta ubocznego (w zakresie lokalu nr (...)). Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na sprzedaż za cenę 25.287,-zł.

Także i tym razem do wykupienia lokalu nie doszło z przyczyn niezależnych od M. R. (1). Został on zobligowany do zlecenia sporządzenia trzeciego operatu szacunkowego, przez wskazany przez pozwanego podmiot.

Operat szacunkowy określił wartość lokalu, po odliczeniu nakładów, na kwotę 41.065,-zł i Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w przedmiocie zgody na sprzedaż nieruchomości za tę cenę.

Od października 2016 roku interwenient uboczny prowadził korespondencję z zarządcą oraz prowadził rozmowy telefoniczne i bezpośrednie, które miały na celu doprowadzenie do nabycia lokalu i jedna z nich (sporna) została zaskarżona.

Od niemal 24 lat interwenient uboczny (wcześniej także jego żona) podejmował działania zgodne z treścią umowy z dnia 18 sierpnia 1997 roku, a także późniejszymi uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej, które miały na celu nabycie lokalu mieszkalnego, powstałego w następstwie adaptacji części wspólnych budynku, staraniem i na koszt interwenienta ubocznego.

Interwenient pokrył dodatkowo koszty 3 operatów szacunkowych (wycena mieszkania) oraz 2 aktów notarialnych (umocowanie Zarządu pozwanego za zawarcia umowy sprzedaży). W perspektywie, oprócz typowych kosztów nabycia własności nieruchomości (akt notarialny, urządzenie księgi wieczystej) interwenient uboczny zmuszony będzie ponieść wydatek kilkudziesięciu tysięcy złotych związany ze zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, przysługujących pozostałym członkom Wspólnoty Mieszkaniowej. Należy mieć na uwadze także fakt, iż w świetle pierwotnych ustaleń własność lokalu miała być przeniesiona najpóźniej w 1999 roku, co jednak nie nastąpiło z przyczyn niezależnych od interwenienta.

Dalej w interwencji wskazano , iż obecnie różnica w opłatach wnoszonych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej pomiędzy mieszkaniem wynajmowanym a wykupionym wynosi około 300,-zł miesięcznie, zatem świadczenia interwenienta z tego tytułu w wyniosły ok. 82.800,-zł (276 m-cy x 300,-zł = 82.800,-zł).

Ustalenie ceny sprzedażnej winno uwzględniać wartość nakładów poczynionych na powstanie lokalu mieszkalnego, a nie odnosić się wyłącznie do ceny rynkowej podobnej nieruchomości. Niebagatelne znaczenie ma także niezbędny do poniesienia przez interwenienta ubocznego wydatek ok. 60.000,-zł, związany ze zmianą wysokości udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Nie sposób zatem według interwenienta podzielić stanowiska powoda, iż cena nabycia lokalu nr (...) ustalona na kwotę 41.065,-zł (plus koszt wykupu gruntu od Gminy O.) jest wartością zaniżoną, należy mieć bowiem na uwadze fakt, iż interwenient uboczny poniósł koszty:

a) adaptacji o wartości ok. 101.500,-zł,

b) 3 operatów szacunkowych i 2 aktów notarialnych w łącznej kwocie ok. 5.000,-zł;

c) oraz poniesie koszty zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w kwocie ok. 60.000,-zł.

W tej sytuacji rzeczywisty koszt nabycia mieszkania wynosić będzie blisko 210.000,-zł, co w przeliczeniu na wartość 1 m2 stanowi ok. 5.600,-zł. Istotną okolicznością jest także fakt, iż z uwagi na trwający już ponad 23 lata proces wykupu mieszkania Interwenient uboczny dodatkowo świadczył na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej dodatkowo ok. 82.800,-zł tytułem czynszu najmu, co w przeliczeniu na 1 m2 stanowi ok. 2,200,-zł.

W tych okolicznościach nie sposób mówić, by transakcja ta niosła dla M. R. (1) jakiekolwiek dodatkowe korzyści, bowiem suma jego świadczeń będzie nawet wyższa, aniżeli wartość lokalu.

Dalej interwenient powtórzył za pozwaną, iż w dacie podejmowania uchwały nr 6/2014 operat szacunkowy był aktualny, zatem nie sposób zarzucać jej wadliwości. Jest to sytuacja analogiczna jak chociażby w przypadku sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, kiedy to opis i oszacowanie wartości nieruchomości następuje w oparciu o aktualny operat szacunkowy, natomiast jej sprzedaży następuje często po upływie roku od sporządzenia wyceny nieruchomości. Taka sytuacja nie stanowi podstawy ponownej wyceny nieruchomości.

Powtórzył też, iż z jednolitych i ugruntowanych poglądów wynika wprost, iż do podjęcia tego rodzaju uchwał jak zaskarżona, wystarczające jest zebranie większości głosów, w sposób określony przepisem art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Z podanych wyżej przyczyn powództwo winno podlegać oddaleniu.

Sąd ustalił, co następuje:

Uchwałą nr 14 z dnia 17-03-1997 r. pozwana wyraziła zgodę na adaptację 2 pralni na cele mieszkalne przez wytypowanych do tego T. M. (1) i B. R. (1). Uchwałą nr 16a z dnia 22-09-1997 r. poszerzono zakres adaptacji o połowę powierzchni sąsiadującej z pralniami suszarni.

W dniach 4 i 19-08-1997 r. pozwana zawarła z T. M. i B. R. analogiczne w treści umowy o wykonanie adaptacji, zgodnie z którymi w § 14 zobowiązali się oni do poniesienia wszystkich kosztów dotyczących zmiany udziałów poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości (zmiana aktów notarialnych i ksiąg wieczystych) powstałych w wyniku postępowania prowadzonego w tym zakresie przez Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta w O..

(umowy k. 43-46, k. 50-51)

W dniu 8-07-2002 r. pozwana podjęła uchwałę nr 6/2002, w której wyraziła zgodę na adaptację części wspólnej budynku (pralni) o pow. 24,4 m ², znajdującej się na ostatniej kondygnacji na samodzielny lokal mieszkalny przez I. C. (1), na zmianę wysokości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w następstwie powstania odrębnej własności przebudowanego lokalu oraz na jego sprzedaż I. C.. Jednocześnie ustalono, że inwestor dokonujący adaptacji pokryje wszystkie związane z tym koszty. Warunki zbycia udziału należącego do Gminy O. (która jest członkiem Wspólnoty) pozostawiono do odrębnego określenia przez zarząd Miasta O.. Zdecydowano nadto, że cena sprzedaży powstałego lokalu mieszkalnego zostanie ustalona przez osobę uprawnioną do szacowania nieruchomości po zakończeniu jej adaptacji, jako aktualna wartość rynkowa pomniejszona o nakłady poniesione przez inwestora na przebudowę.

W dniu 18-10-2007 r. rzeczoznawca majątkowy W. S. sporządził operaty szacunkowe:

a)  dotyczący określenia wartości rynkowej pomieszczenia suszarni i pralni w stanie pierwotnym, zaadaptowanych na lokal mieszkalny nr (...) oraz działki gruntu pod budynkiem, którym znajduje się lokal, określając wartość rynkową pomieszczeń na kwotę 47.168 zł, a wartość rynkową działki na kwotę 139.314 zł,

a)  dotyczący określenia wartości rynkowej pomieszczenia suszarni i pralni w stanie pierwotnym, zaadaptowanych na lokal mieszkalny nr (...) oraz działki gruntu pod budynkiem, którym znajduje się lokal, określając wartość rynkową pomieszczeń na kwotę 50.573 zł, a wartość rynkową działki na kwotę 139.314 zł,

b)  dotyczący określenia wartości rynkowej pomieszczenia suszarni i pralni w stanie pierwotnym, zaadaptowanych na lokal mieszkalny nr (...) oraz działki gruntu pod budynkiem, którym znajduje się lokal, określając wartość rynkową pomieszczeń na kwotę 43.627 zł, a wartość rynkową działki na kwotę 139.314 zł.

Określając wartość rynkową pomieszczeń w stanie pierwotnym rzeczoznawca od wartości rynkowej adaptowanych lokali mieszkalnych odjął wartość nakładów poniesionych na adaptację. Wartość nakładów obliczył przemnażając wartość rynkową pomieszczenia mieszkalnego przez określony procentowo zakres robót wykonanych przez najemcę, przyjmując, że równa się ona kwocie, o jaką na skutek tych nakładów uległa zwiększeniu wartość nieruchomości. Przy ustalaniu procentowego udziału zakresu robót rzeczoznawca uwzględniał technologię, w jakiej powstawał budynek, przyjmując wskaźniki stosowane w czasach jego budowy (lata 70-te).

Określając wartość rynkową lokali rzeczoznawca nie uwzględniał wartości udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej, jakie przypadną nabywcom adaptowanych lokali.

Przedmiotowe lokale znajdują się na XII kondygnacji budynku Wspólnoty.

Operaty zostały sporządzone na zlecenie osób zainteresowanych nabyciem lokali powstałych w wyniku adaptacji.

Po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości wspólnej przez Gminę O. inwestorzy wystąpili do niej o rozliczenie udziałów w nieruchomości oraz oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a także - w związku z błędnym określeniem udziałów - o partycypację w kosztach ich zmiany.

Pismem z dnia 18-08-2008 r. z-ca dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta O. poinformował właścicieli lokali nr (...), że w związku z ujawnieniem różnic w powierzchni lokali usytuowanych w tym samym pionie zachodzi konieczność wykonania pomiarów kontrolnych, następnie zaś po określeniu powierzchni tych lokali oraz powierzchni użytkowej budynku zostanie wyliczona wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej. Jednocześnie wskazano, że koszty pomiaru w/w lokali, opłaty sądowe i notarialne związane ze zmianą powierzchni oraz wysokością udziałów w nieruchomości pokryje Gmina O..

W dniu 19-05-2008 r. pozwana Wspólnota podjęła wymaganą większością głosów 3 uchwały:

a)  nr (...), zgodnie z którą wyraziła zgodę na sprzedaż E. i T. M. (1) uzyskanego w wyniku przebudowy nieruchomości wspólnej (pralni i suszarni) lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem we współwłasności budynku za cenę 47.168 zł wynikającą z operatu szacunkowego,

a)  nr (...), zgodnie z którą zgodnie z którą wyraziła zgodę na sprzedaż M. R. (1) uzyskanego w wyniku przebudowy nieruchomości wspólnej (pralni i suszarni) lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem we współwłasności budynku za cenę 50.573 zł wynikającą z operatu szacunkowego,

b)  nr (...), zgodnie z którą wyraziła zgodę na sprzedaż I. C. (1) uzyskanego w wyniku przebudowy nieruchomości wspólnej (pralni i suszarni) lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem we współwłasności budynku za cenę 43.627 zł wynikającą z operatu szacunkowego.

(okoliczności pomiędzy stronami bezsporne ustalone przez Sąd Okręgowy w(...) w sprawie I C (...))

Wyrokiem z dnia 17 listopada 2008 Sad uchylił uchwały nr 9/2008 oraz 10/2008 pozwanej Wspólnoty z dnia 19 05 2008 r.

Wyrok ten wobec jego niezaskarżenia uprawomocnił się. (bezsporne, wyrok w sprawie j.w).

Stosując się do wskazań zawartych w uzasadnieniu wzmiankowanego wyroku, celem realizacji zaplanowanej sprzedaży i podjęcia w związku z tym nowej uchwały, interwenient zlecił operat szacunkowy lokalu (...) -K sp. z o.o. w O. i operat został wykonany przez te spółkę, przy czym autorem opracowania w imieniu spółki był rzeczoznawca majątkowy W. K. (1).

W operacie ustalono wartość wyjściową lokalu na 144 417,- zł, w tym wartość przypadającego udziału w gruncie na 1781,- zł, który to koszt dla celów wyliczenia wartości finalnej lokalu odjęto. Odjęto również wartość poczynionych nakładów na lokal przez interwenienta w kwocie stanowiącej 71,21 % całej wartości lokalu bez udziału w gruncie. (bezsporne, operat k. 54.)

Ostatecznie wartość lokalu dla celów sprzedaży ustalono na kwotę 41 065,- zł i taka kwota została przyjęta w zaskarżonej uchwale.

Uchwał ta pomimo, że został przyjęta w marcu 2014, została z niewiadomych bliżej przyczyn doręczona członkom wspólnoty w roku 2022. (ok. bezsporna).

Uzyskała ona większość tj. 53,59 %.

Sąd zważył co następuje:

W pierwszej kolejności i dla porządku wskazać należy, iż okoliczności faktyczne sprawy dla jej rozstrzygnięcia istotne, takie jak treść uchwały, czy ostatecznie sama procedura jej podjęcia były pomiędzy stronami niesporne.

Uzasadniając żądanie pozwu powód wskazał na trzy okoliczności które miałyby uzasadniać uchylenie uchwały, mianowicie to że:

- cena wykupu lokalu jest rażąco zaniżona

- zajdzie potrzeba aktualizacji 118 aktów notarialnych, co pociągnie za sobą koszty rzędu 55-60 tys. zł;

- w operacie nie zostały uwzględnione udziały w częściach wspólnych budynku jak i w gruncie. (pozew)

- wycena została sporządzona na zlecenie interwenienta – nabywcy lokalu (pismo z 21 02 2022 r. k. 17 v)

Podejmując natomiast obronę procesową pozwana wspólnota podniosła, iż uchwała części dotyczącej zmiany udziałów nie wymaga zgody wszystkich członków wspólnoty, koszty korekty aktów poniesie interwenient, który również opłaci koszt nabycia swego udziału, udział powoda zmieni się w granicach „błędu statystycznego”, zaś kwota nabycia na dzień podjęcia uchwały była ustalona prawidłowo.

To samo stanowisko co do oddalenia powództwa zajął interwenient uboczny po stronie pozwanej dodatkowo wskazując, iż za oddaleniem powództwa przemawia łączny koszt należności czynszowych jakie świadczył przez wszystkie lata na rzecz wspólnoty (tj. znaczna nadpłata nad opłatami które byłby obowiązany świadczyć w razie wcześniejszego wykupu), prawidłowość operatu w związku z prawidłowym odliczeniem kosztów, czy wreszcie brak po jego stronie winy w zakresie zwłoki (odwleczenia czy zaniechania ) co do zawarcia umowy sprzedaży w oparciu o operaty i uchwały zapadłe poprzednio.

Strony natomiast w istocie (co stanowiło oś sporu w niniejszej sprawie) spierały się co do treści uchwały w kontekście możliwości naruszenia przez nią przede wszystkim interesów pozwanej wspólnoty i naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jednocześnie interesu powoda oraz osób i interweniujących po stronie powodowej, nadto co do tego, czy istnieją podstawy dla oddalenia powództwa w związku z okolicznościami podniesionymi przez interwenienta.

Odnosząc się do skutków, jakie uchwała za sobą niesie, a także do samej jej treści, wskazać należy, iż podstawą uchylenia uchwały wspólnoty w trybie art. 25 ustawy o własności lokali jest jej sprzeczność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inny sposób naruszenia interesów któregokolwiek spośród właścicieli lokali. Zgodnie z ust. 1a cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W niniejszej sprawie powództwo bezspornie zostało wniesione w przepisanym terminie, co było przedmiotem badania Sądu z urzędu.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy, (co więcej w jego bezspornej warstwie), daje podstawy dla uznania, iż zaskarżona uchwała pod wspomniany przepis podpada, co wymaga odniesienia się do jej treści w kontekście formułowanych wobec niej zarzutów, jak również formułowanych przez stronę pozwaną oraz interweniującą „przeciwzarzutów” i pociąga konieczność odniesienia się do jej treści w kontekście szeroko pojętego interesu wspólnoty oraz powoda i interwenientów występujących po jego stronie jako jej członków.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że we wspólnotach mieszkaniowych oprócz interesów poszczególnych właścicieli lokali występuje także interes wspólnoty jako ogółu właścicieli lokali. Niekiedy interesy poszczególnych właścicieli są ze sobą sprzeczne bądź interes indywidualnie oznaczonego członka wspólnoty jest sprzeczny z interesem wspólnoty jako całości. Dokonując zatem oceny wystąpienia tej przesłanki, sąd rozstrzygający sprawę musi wyważyć interes właściciela lokalu z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty. Także w przypadku omawianej przesłanki nie można tego czynić w oderwaniu od konkretnych okoliczności danej sprawy. Nie można bowiem z góry założyć, że interes ogółu zawsze ma znaczenie pierwszorzędne przed interesem jednostki ani odwrotnie (K. Buliński [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 25.).

W wyroku z 19.01.2017 r., I ACa 792/16 (LEX nr 2287476), Sąd Apelacyjny w Szczecinie wskazał, że naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 22.11.2017 r., I ACa 435/17 (LEX nr 2463489), wskazał, że termin „interesy” na gruncie art. 25 u.w.l. rozumiany jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu wyżej wymienionego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Ocena, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jest to taka uchwała, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie właścicieli lokali w zakresie podejmowanej uchwały, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków.

Odnosi się to tym bardziej do sytuacji, gdy realną, wymierną korzyść względem wspólnoty, a tym samym jej członków osiąga osoba wobec niej trzecia, która zresztą wskutek sprzedaży dozwolonej zaskarżoną uchwałą stać się ma członkiem

Przenosząc poczynione wyżej uwagi na grunt niniejszej sprawy należało stwierdzić, iż faktycznie zaskarżoną uchwałą doszło do naruszenia interesu wspólnoty, a jednocześnie powoda i występujących po jego stronie interwenientów.

Jakkolwiek prawdą bowiem jest, iż uchwała w swej merytorycznej warstwie wspierała się na treści operatu szacunkowego wykonanego przez podmiot i osobę do wykonywania takich operatów uprawnioną, to w ocenie Sądu, niezależnie od tego czy na dzień jego sporządzenia operat był poprawnie sporządzony - sama realizacja uchwały w chwili obecnej w sposób oczywisty narusza interes majątkowy pozwanej wspólnoty jako ogółu właścicieli lokali.

Nie jest bowiem w sprawie rzecz kwestionowaną, iż samo wykonanie w postaci sprzedaży lokalu miałoby nastąpić w czasie dalekim od podjęcia uchwały, co sprawia, że sam operat od strony merytorycznej, a także czysto formalnej jest w sposób oczywisty zdezaktualizowany.

Co więcej zdezaktualizował się on na skutek oczywistej opieszałości strony pozwanej w doręczeniu uchwały, co otworzyłoby bezpośrednią drogę do nabrania przez nią (tj. uchwałę) pełnej mocy prawnej.

Strona pozwana nie przedstawiła zaś rzeczowej argumentacji (tym bardzie nie udowodniła), by np. owo opóźnienie w zawiadomieniu o treści uchwały było spowodowane przyczynami, leżącymi po stronie powodowej, nie sposób zaś negatywnymi konsekwencjami faktu powyższego tej właśnie strony procesowo obciążać, co jawi się oczywistym.

Co do merytorycznej i formalnej „ułomności” treści i realizacji uchwały warto w tym miejscu przywołać treść Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 29 kwietnia 2022 r. - V ACa 138/21 w którego uzasadnieniu wskazano, iż „ Chęć sprzedaży części nieruchomości wspólnej za zaniżoną cenę, dodatkowo wyliczoną w oparciu o operat szacunkowy, który stracił swoją aktualność uzasadnia przyjęcie, że ziściły się przesłanki uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w postaci sprzeczności jej treści z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz z interesami członków wspólnoty, do których niewątpliwie nie należy zbycie części przysługujących im praw po zaniżonej cenie. Jednakże aby tak się stało strona powodowa winna wykazać, iż na datę podjęcia uchwały wskazana w niej cena sprzedaży była zaniżona w stosunku do cen rynkowych”.

W tym kontekście stwierdzić należy, iż samo „wdrożenie” uchwały do obrotu prawnego po ponad 7 latach od podjęcia uchwały byłoby oczywistym naruszeniem zasady gospodarności i działaniem które prowadzi do zaniechania osiągnięcia należnego prawnie i ekonomicznie uczciwego przychodu dla wspólnoty, zważywszy na oczywistą zwyżkę cen wszelkich nieruchomości od czasu podjęcia uchwały do faktycznego wprowadzenia jej do obrotu.

Na marginesie jedynie wskazać należy, iż nie ma racji powód, że w operacie bezzasadnie nie uwzględniono wartości udziałów w częściach wspólnych budynku, bowiem z istoty metody porównania parami wynika, iż części te z założenia są w ramach metody porównawczej uwzględniane, niemniej jednak wcześniej wyłożona argumentacja przemawia za uchyleniem uchwały.

Sąd przy tym uznaje za trafioną argumentację pozwanej wspólnoty co do braku konieczności uzyskania zgody wszystkich właścicieli lokali na zmianę wysokości udziałów w zaistniałym stanie rzeczy, zważywszy na wielkość samej wspólnoty i liczebność lokali.

Jakkolwiek bowiem można tu mówić o pewnej rozbieżności co do poglądów w tym zakresie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku - I Wydział Cywilny z dnia 9 sierpnia 2021 r. I ACa 816/20, gdzie wskazano iż „Uchwała wspólnoty o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie może być podjęta przez większość właścicieli lokali. Czynności prawne prowadzące do zmiany wielkości udziałów muszą być bowiem zaakceptowane przez wszystkich właścicieli. O ile w pojęciu zarządzania nieruchomością wspólną mieszczą się zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające zwykły zarząd, o tyle czynności skutkujące zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie stanowią czynności zarządczych oraz w istotny sposób ingerują w prawa odrębnej własności lokali.” to jednak w ocenie Sądu pogląd ten zdaje się nie przystawać do realiów funkcjonowania takiej wspólnoty jak pozwana, zaś przywołane właśnie przez stronę pozwaną judykaty SN uwzględniają szerzej te realia i potrzebę zapobieżenia niebezpieczeństwu faktycznego paraliżu w jej zarządzaniu.

Nie wskazano też, w jaki sposób zlecenie operatu przez inwestora miało wpływ na treść samego operatu, co w tej mierze zarzut uczyniony przez stronę powodową czyni bezzasadnym.

Odnosząc się natomiast do kontrargumentacji strony interweniującej po stronie pozwanej co do zaniżonej wartości i ceny sprzedaży z operatu – ta sama przez się nie mogła odnieść zamierzonego skutku.

Strona w tej mierze podniosła fakt iż miała „nadpłacić” przez cały okres najmu kwotę czynszu ponad 80 tys. zł w stosunku do opłat, które uiszczałaby w razie wcześniejszego wykupu, który to argument jest chybiony.

Po pierwsze bowiem, „różnica” 300,- zł pomiędzy czynszem opłatą eksploatacyjną nie została w żaden sposób udokumentowana.

Po wtóre, kwota 82 000 zł została zsumowana od roku 1999 i prawdę mówiąc trudno w sprawie dopatrzeć się rzeczowych argumentów które miałyby przemawiać za jakimkolwiek zminusowaniem tej kwoty w jakimkolwiek stopniu z należną ceną, bowiem nie stanowi to np. roszczenia odszkodowawczego, które miałoby być potrącone z ceny nabycia.

Po trzecie, naliczany przez wspólnotę czynsz jest czynszem regulowanym, tożsamym z tym, który ustalany jest kolejnymi uchwałami Rady Miejskiej w O., nie jest to zatem w żadnym razie czynsz komercyjny. Z urzędu zaś wiadomo Sądowi, że na przestrzeni lat czyn regulowany był niższy od opłat eksploatacyjnych, bowiem nie odzwierciedlał rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości. ( w szczególności koszty remontów, nieruchomości wspólnej, które nie obciążają najemcy a były bezspornie wykonywane o czym wzmiankuje powód i co nie zostało zaprzeczone). Tym samym najemca kosztów tych unikał.

Po czwarte, adaptacja pralni w ocenie Sądu byłą bardziej zbliżona do poważniejszego remontu niż np. do adaptacji poddasza, które z reguły wymaga przebudowy dachu, wykonywania od początku pomieszczeń odrębnego doprowadzania mediów itd.

Przeciwnie, jak wynika z zeznań interwenienta wykonał on wszelkie prace sam lub z pomocą rodzin i znajomych – systemem gospodarczym, co rozliczenie tych nakładów w sposób w jaki zostało wykonane (procentowo od kosztów całej inwestycji) z uwzględnieniem stopnia zużycia) jeżeli istotnie nie wypacza rzeczywistej skali obniżki (ponad 70 % wartości lokalu), to może budzić wątpliwości, tym bardziej, iż wchodzi tu w grę znaczny stopień zużycia (amortyzacja nakładów) skoro zostały one poczynione ponad 20 lat temu, a zużycie jest wynikiem korzystania przez powoda lub osób mu bliskich przez ten cały okres.

Po piąte, brak jest podstaw, by sumaryczny koszt zmiany wysokości udziałów miałby obciążać wspólnotę, bo brak jest materialnoprawnych i „słusznościowych” podstaw po temu, zaś sam nabywca pokrycie tych kosztów zadeklarował. Dotyczy to również kosztów aktów notarialnych i 3 operatów szacunkowych. (na marginesie, kalkulacja tych kosztów nie została przedstawiona)

Po szóste, jeśli wszystkie wskazane powyżej okoliczności miałyby być rozpatrywane w płaszczyźnie zasad współżycia społecznego z art. 5 kc, jako podstawa oddalenia powództwa, w ocenie Sądu taka konstrukcja jako przyczyna oddalenia byłaby z założenia chybiona.

Zauważyć bowiem należy, iż jeżeli przyjąć, że to jedynie opieszałość wspólnoty ze sprzedażą czy doręczeniem zaskarżonej uchwały miałaby stanowić podstawę dla zastosowania art. 5 kc, to zgodnie z zasadą „czystych rąk” art. 5 kc nie mógłby mieć z oczywistych przyczyn w sprawie zastosowania.

Ubocznie warto jedynie wskazać, iż interwenient nie przywoływał, okoliczności (faktów), które miałyby dokumentować to, iż był realnie gotowy na poniesienie wszystkich kosztów i zawarcie umowy po roku 2014 r. i czynił w tym kierunku konkretne zabiegi, jak również wysiłki, by doprowadzić „uprawomocnienia” uchwały, zaś odwleczenie było wynikiem zaniedbania wspólnoty (co najwyżej zarządcy, o czym wzmiankuje wspólnota) .

Z kolei nie ulega wątpliwości, iż upływ czasu, z uwagi na postępującą stale zwyżkę cen mieszkań, mógł być dla interwenienta w tym okresie co do zasady okolicznością finansowo korzystną, skoro „odwleczona” sprzedaż obciążałby go realnie w sposób mniej dotkliwy.

Reasumując, przedstawiona w tej mierze argumentacja interwenienta nie mogła prowadzić do oddalenia powództwa.

Co do przeprowadzonych w sprawie dowodów, jeśli chodzi o zeznania świadka T. M. (1), to potwierdzają one to, iż początkowe trudności z zawarciem umowy spowodowane były wadliwością planowanego wykupu udziału, następnie sprawą sądową dotyczącą kolejnej uchwały o wykupie, które to okoliczności są bezsporne i wtórne dla rozstrzygnięcia. Co do zeznań stron interweniującej po stronie pozwanej oraz powoda, a także interwenientów po stronie powodowej - ich zeznania w znacznej mierze stanowią odzwierciedlenie ocen i stanowiska procesowego w sprawie, bądź potwierdzają okoliczności niesporne, co również czyni ich zeznania mało przydatnymi.

Co najwyżej stanowisko interwenientów po stronie powodowej obrazuje fakt zmiany stanowiska co do sprzedaży lokalu za cenę wskazaną w uchwale, jak również konsekwentnie to iż realizacja uchwały może zupełnie nie odzwierciedlać obecnego zbiorowego, większościowego stanowiska członków wspólnoty. (skład wspólnoty obecnie istotnie może zresztą różnić się od stanu z roku 2014, o czym sygnalizuje w odpowiedzi na pozew Wspólnota.

Co do pisma powoda z dnia 4 10 2023 r. odnoszącego się szczegółowo do mankamentów operatu - wytknięte są tu różne „niedociągnięcia” którym jak się wydaje nie sposób nie przyznać racji, (różnica w metrażu, podwójne uwzględnienie amortyzacji części wspólnych, błędy w podziale kosztów niekonsekwentne rachunkowo przypisanie udziałów. Jednakże z uwagi na inne przyczyny uchylenia uchwały i brak w sprawie opinii biegłego, Sąd uznał, iż treść tego pisma jest stanowiskiem procesowym, nie mającym waloru dowodu.

Reasumując, z wyłożonych wcześniej przyczyn i na podstawie przywołanych przepisów zaskarżoną uchwałę należało uchylić, co uczyniono jak w pkt II wyroku.