Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2025 r.

Sąd Okręgowy w (...) I Wydział Cywilny

w składzie następującym: Przewodniczący sędzia Rafał Kubicki

Protokolant sekretarz sądowy Piotr Ruciński

po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2025 r. w (...) na rozprawie

sprawy z powództwa T. W. i Z. W.

przeciwko Gminie O.

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powodów: T. W. i Z. W. na rzecz pozwanej Gminy O. kwotę 25 017 zł (dwadzieścia pięć tysięcy siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia do dnia zapłaty,

III.  poniesionymi tymczasowo kosztami sądowymi nie obciąża stron – wobec braku podstaw do takiego obciążenia.

sędzia Rafał Kubicki

Sygn. akt I C 420/22

UZASADNIENIE

Powodowie T. W. i Z. W. wnieśli o zasądzenie od pozwanej Gminy O. kwoty 7 251 900 zł z odsetkami ustawowymi od 30 kwietnia 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty oraz kwoty 4800 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia doręczenia pozwanemu odpisu pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazali, że teren ich działek nr (...) położonych w O. - obręb 156 O. (KW (...)) spełniał potencjalne warunki do uzyskania warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej i zabudowy usługowej np. hotelarsko-gastronomicznej. Uchwałą (...) (...) O. z 30 maja 2012 г.
w sprawie uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. (P.) oraz Uchwałą (...) O. z 15 maja 2013 r. nr (...) w sprawie uchwalenia „Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu w rejonie Oczyszczalni (...), Os. (...) w O." i zmiany planu o nazwie „(...) R. w O.
w obszarze ul. (...) (obr. (...))", zmianie uległo przeznaczenie ww. działek - działki te otrzymały przeznaczenie (...) - Z. naturalna ((...)) oraz (...). W konsekwencji doszło do ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie
z dotychczasowym przeznaczeniem. W następstwie uchwalenia ww. planu zagospodarowania przestrzennego, skutkującego powstaniem w majątku powodów rzeczywistej szkody w postaci różnicy między wartością rynkową prawa własności działek przed uchwaleniem planu (8 460 550 zł), a wartością rynkową tego prawa po uchwaleniu planu (1 208 650 zł) w kwocie 7 251 900 zł – co odpowiada kwocie dochodzonej w pierwszym żądaniu pozwu. Ponadto powodowie domagają się zwrotu kosztów sporządzenia opinii biegłego niezbędnej do wykazania ww. wartości (w kwocie 4800 zł), a także kosztów związanych z zawezwaniem do dwóch prób ugodowych. Powodowie wskazali, że podstawę roszczenia odszkodowawczego stanowi przepis art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po uchwaleniu planu przedmiotowy teren oznaczony został symbolem (...) ((...)). Obowiązujący plan wprowadził zakaz zabudowy obiektami budowlanymi, za wyjątkiem m.in. dojazdów technicznych, ciągów pieszych, tras rowerowych, punktów widokowych, sieci uzbrojenia, urządzeń infrastruktury technicznej i obiektów małej architektury, co kwalifikuje przedmiotowy obszar jako przestrzeń publiczną. W ocenie powodów uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego wprowadziło zmiany powodujące ograniczenie prawa własności
w stopniu istotnym, gdyż teren tychże działek został przeznaczony na cele publiczne. Powodowie zamierzali przeznaczyć przedmiotowe działki pod zabudowę lub odsprzedać je celem dokonania zabudowy przez nabywcę. W związku z powyższym dokonali stosownego podziału działek oraz występowali do gminy o uwzględnienie inwestycyjnego przeznaczenia ich gruntów w ramach działań planistycznych gminy. Powodowie ustalili ponadto, że działki miały dostęp do stosownych mediów na potrzeby zabudowy jednorodzinnej.

Pismem z dnia 21 maja 2025 r. złożonym na rozprawie w dniu 29.05.2025 r. powodowie rozszerzyli powództwo i wnieśli o zasądzenie na ich rzecz kwoty 11 872 918,29 zł z odsetkami ustawowymi od 30 kwietnia 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

Pozwana Gmina O. wniosła o oddalenie powództwa (również w jego zmienionym kształcie) kwestionując je co do zasady i co do wysokości - zaprzeczyła, aby powodowie w realiach niniejszej sprawy na skutek uchwalenia przez pozwaną miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ponieśli jakąkolwiek szkodę.

Podniosła zarzut przedawnienia wszystkich roszczeń powodów z wyjątkiem kwoty 4800 zł.

W uzasadnieniu pozwana zaprzeczyła, aby na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ziściły się przesłanki uzasadniające roszczenie odszkodowawcze, w szczególności by korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. W ocenie pozwanej, powodowie nie uzyskaliby dla spornych działek decyzji o warunkach zabudowy. W dniu wejścia
w życie planu działki powodów nie były faktycznie użytkowane jako działki z zabudową mieszkalną czy usługową, nie miały też określonego przeznaczenia w oparciu
o prawomocne akty prawne. Są to działki nieużytkowane, porośnięte lasem lub samosiewami. W ewidencji gruntów są oznaczone jako (...). Powodowie nie prowadzili na niej działalności rolniczej, wobec powyższego miejscowy plan, wprowadzając przeznaczenie (...) i (...), nie zmienił faktycznego sposobu ich użytkowania, nie ma więc zastosowania art. 36 ustawy. Z powodu uciążliwości pobliskiej oczyszczalni ścieków sporny teren w żadnym z poprzednio obowiązujących planów nie był przeznaczony pod zabudowę. W latach 1980 – 1994 r. w Planie Ogólnym O. miał przeznaczenie: „Projektowana baza zieleni miejskiej głównie produkcja szkółkarska. Istniejące lasy adaptowane. Baza stanowi jednocześnie strefę ochrony sanitarnej”. W latach 1994–2002 teren objęty był miejscowym planem szczegółowego zagospodarowania przestrzennego O.-R., nieruchomość powodów określona była zapisami Ro (południowa część) „(...)
z ograniczeniami. Wyklucza się uprawy przeznaczone do spożycia lub przetwarzania na artykuły spożywcze” oraz LS (północno wschodnia części nieruchomości) „(...)”, co oznacza, że przedmiotowa działka nie mogła być traktowana jako działka pod zabudowę. Powodowie świadomie nabyli tereny z ograniczeniem zabudowy - akt notarialny na podstawie którego powodowie nabyli przedmiotowy teren zawiera zapis że była to działka rolna. Ponadto pozwana wskazała, że przedmiotowe działki nie zostały określone w mpzp jako cel publiczny
i w związku z tym nie zachodzi żadna przesłanka, aby uznać, że prawa własności zostały ograniczone w stopniu istotnym.

Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia

T. W. i Z. W. jako małżeństwo są współwłaścicielami nieruchomości, położonej w O. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy
w O. prowadzi księgę wieczystą KW (...). Nieruchomość składa się m.in. z działek gruntu nr (...). Sposób korzystania z działek został w księdze wieczystej oznaczony jako: (...) - grunty orne (dowód: wydruk z (...)). Bezsporne jest, że w latach 1980-1994 w Planie Ogólnym O. sporny teren objęty był symbolem (...) i miał przeznaczenie: "Projektowana baza zieleni miejskiej głównie produkcja szkółkarska. Istniejące lasy adaptowane. Baza stanowi jednocześnie strefę ochrony sanitarnej". W latach 1994-2003 teren objęty był miejscowym planem szczegółowego zagospodarowania przestrzennego O.-R., uchwalony uchwałą Nr (...) z 30 listopada 1994 r. Nieruchomość powodów określona była zapisami Ro (południowa część) „(...)
z ograniczeniami. Wyklucza się uprawy przeznaczone do spożycia lub przetwarzania na artykuły spożywcze” oraz LS (północno wschodnia części nieruchomości „(...)”. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 1994 roku, utraciły ważność we wskazanych w ustawie terminach. Miejscowy plan szczegółowego zagospodarowania przestrzennego O.-R. z 30 listopada 1994r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2002 r. Gmina O. nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze. Po tej dacie obowiązującym dokumentem planistycznym w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami
w zakresie ustalania wartości nieruchomości było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta O.. Od 31.12.2002 do 26.05.2010 r. obowiązywało Studium (...) gminy O. uchwalone uchwałą nr (...) (...) O. z 19 grudnia 2001 r. Od 26.05.2010 do 15.05.2013 r. obowiązywało Studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta O. uchwalone uchwałą nr (...) (...) O. z dnia 26 maja 2010 г. Od 15.05.2013 r. do dnia wejścia w życie planów miejscowych (04.07.2012 i 29.06.2013 r.) obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta O. uchwalone uchwałą (...) (...) O. z 15 maja 2013 г.
о zmianie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta O.. Fragment działki powodów nr (...) obr. 156 otrzymał przeznaczenie (...)zieleń naturalna. W wyniku uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. (P.) w O. (przyjętego Uchwałą Nr (...) z dnia 30 maja 2012r.) pozostały fragment działki nr (...) oraz działki nr (...) otrzymały przeznaczenie 2ZN- zieleń naturalna, a działka nr (...) na części 2ZN- zieleń naturalna, a na części 6 ZL- zieleń leśna. Od 1983 r dla ww. nieruchomości nie zostały wydane warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, nie odnotowano także składania takiego wniosku. Przedmiotowe działki zlokalizowane są w północno-wschodniej części O., wzdłuż ul. (...), która w początkowej strefie przebiega w dzielnicy zabudowanej w zabudowie zwartej, a następnie na odcinku około 4 km prowadzi do oczyszczalni ścieków i elektrowni wodnej na rzece Ł.. Po lewej stronie ulicy (...) istnieje rozproszona zabudowa jednorodzinna, oddalona od ulicy około 400m. W ulicy (...) po lewej stronie przebiega sieć instalacji wodno- kanalizacyjnej. Działki powodów rozciągają się od studzienki oraz słupa napięcia do około 350m w kierunku oczyszczalni. Od ulicy (...) wzdłuż granicy działek rosną drzewa, jest pas zadrzewiony i zakrzewiony, oraz przydrożny rów rozpoczynający się na wysokości studzienki, z pogłębieniem dna do około 1,80m przy granicy działki (...) zakrętu ulicy (...). Szerokość nieruchomości pomiędzy granicą biegnącą wzdłuż ulicy (...) a pasem gruntu oddzielającym od rzeki Ł. wynosi od 40 m do około 100 m w miejscu najszerszym. Poczynając od granicy działki nr (...), cała powierzchnia gruntu działek jest porośnięta wysoką zielenią w pasie wysokiego napięcia oraz drzewami samosiejkami od pasa ulicy i brzegów rzeki Ł.. Samosiejki - drzewa liściaste, których wiek to 25-30 lat rosną na całej długości i uniemożliwiają dostęp do działek od strony ulicy na całej długości po obu stronach linii energetycznych. Poczynając od granicy działki (...) ukształtowany teren skarpy jest konsekwencją prowadzenia robót drogowych ul. (...) (przy jej budowie). Skarpa jest utworzona poprzez wyprofilowanie drogi. Jest sztucznym tworem o nachyleniu przy granicy nieruchomości 29/1 około 60°. Jedynie istniejąca drągowina i krzewy utrzymują skarpę w jej kącie stoku i nie zagrażają trwałości nawierzchni drogi asfaltowej. Różnica poziomów pomiędzy poboczem drogi a „dnem" wąwozu wynosi ponad 10m. Teren działek jest zdegradowany. Pojedyncze drzewa mają wiek ponad 40 lat. Na żadnej działce podlegającej wycenie nie ma śladów upraw rolnych ani też pozostałości po zabudowie siedliska. Granica gruntu działki (...) zaczyna się w odległości około 1,30 m od korony drogi i raptownie „spada" na głębokość kilku metrów. Stok porośnięty jest drągowiną i krzewami. W końcowym poziomie spadku zlokalizowany jest słup energetyczny linii WN 110Kv którego wierzchołek jest na poziomie korony ulicy. Dojście do brzegu rzeki Ł. ograniczone jest drzewami samosiejkami, które rosną poza pasem ochrony przewodów linii WN. W pasie przewodów linii WN usuwane są zarośla. Utrata wartości w paśmie oddziaływania linii która dla WN 110 wynosi (PN-E- (...)-1:1998) 2x15m po obu stronach osi linii w przypadku gruntów ornych, natomiast na terenach leśnych pas ochrony wynosi po 20m a dla linii 15Kv - 2x8m po obu stronach. Na działkach nr: (...) oddziaływanie linii wysokiego napięcia ograniczają powierzchnię pod uprawy ( dowód: opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego J. J. (1) k. 312-331, fotokopia aktu notarialnego k. 199-200, zeznania świadków: A. Ł. k. 205v., A. K. k. 205v.-206, ekspertyza A. K. k. 142-170)

Na spornych nieruchomościach powodów możliwości inwestycyjne są bardzo ograniczone. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego z 2012 r. w § 4 ust. 3 wskazuje, że przestrzeń publiczną w obrębie planu stanowią: tereny przeznaczone pod komunikację kołową (...), 1 (...), pieszo-rowerową (...) i pieszą - (...) i 4ZL, tereny infrastruktury technicznej 1IT oraz 2IT. Pośród wskazanych terenów nie są wymienione: (...), (...) oraz 6ZL. Dodatkowym utrudnieniem w realizacji nawet dopuszczonych planem możliwości inwestycyjnych jest przebieg linii elektroenergetycznej 110kV oraz wyznaczony 30 m. pas techniczny, który de facto jest do dyspozycji operatora sieci w celu możliwości przeprowadzania oględzin, przeglądów i ocenie stanu technicznego sieci. Z architektonicznego
i urbanistycznego punktu widzenia tak duża przestrzeń nieruchomości powodów zajęta pod wyznaczony pas techniczny stwarza faktyczne ograniczenia w możliwości zagospodarowania spornych działek - nawet w tak ograniczonym zakresie jak zostało to ustalone w mpzp2012 oraz mpzp2013. Ponadto przebieg linii elektroenergetycznej zlokalizowany jest wzdłuż i bezpośrednim sąsiedztwie ul. (...). Oznacza to, że aby korzystać z nieruchomości poza granicą pasa technicznego, należy przeciąć jego strefę przejazdową drogą wewnętrzną, co niewątpliwie wymagałoby uzyskania stosownych zgód operatora sieci. W przypadku działki (...) szerokość pasa technicznego zajmuje praktycznie całą szerokość tej nieruchomości dzieląc je pod względem użytkowym na dwie części. Działka ta w najwęższej części posiada szerokość ok. 31 m. (...) powodów „zahaczają” o szereg systemów planistycznych. Powodowie nabyli przedmiotowe nieruchomości w czasie obowiązywania dla tych terenów Planu (...) zagospodarowania przestrzennego dla miasta O. przyjętego Uchwałą nr III/19/80 z 30 czerwca 1980 r. w którym nieruchomości te znajdowały się w obszarze oznaczonym w planie symbolem ZL-25 - las adaptowany na park leśny. Z aktu notarialnego zakupu nieruchomości z dnia
8 kwietnia 1983 r. wynika, że przeznaczenie tych terenów jest rolne. Fakt ten również jest odnotowany w księdze wieczystej w dziale I - sposób korzystania (...) - grunty rolne. W Studium (...), nieruchomości powodów zostały ujęte w obszarze oznaczonym jako „strefa otwartych terenów rekreacyjnych w głównym ciągu korytarzy ekologicznych". Po nowelizacji dokumentu Studium w roku 2010 r., nieruchomości objęte niniejszym sporem zostały oznaczone w obszarze zieleni nieurządzonej-krajobrazowej, a cześć obszaru na której znajduje się nieruchomość 29/4 została oznaczona, jako teren lasów ochronnych. „L. planistyczna" na gruncie niniejszej sprawy to okres, kiedy przestał już zgodnie z art. 87 ust. 3 upzp2003 obowiązywać stary plan ogólny, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., a nowe (mpzp2012 oraz mpzp2013) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie zostały jeszcze uchwalone. W takim okresie
w przypadku braku planu teren nie ma prawnie określonego przeznaczenia.
O możliwościach jego wykorzystania decydują tzw. przepisy odrębne, a nie przepisy prawa miejscowego. W praktyce o przeznaczeniu terenu przesądza więc wniosek inwestora o warunki zabudowy, którego powodowie nie złożyli. Z opinii urbanistyczno-architektonicznej biegłego W. J. (1) wynika, że przedmiotowe działki
(tj. (...) jako teren inwestycji w okresie tzw. luki planistycznej nie spełniały warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zatem nie mogły uzyskać pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Przedmiotowe nieruchomości powodów nie zostały ustalone w planach 2012 oraz 2013 jako przestrzenie publiczne i nie są objęte zakazem grodzenia. W stosunku do wcześniejszych możliwości wykorzystania nieruchomości uchwalone plany miejscowe w 2012 oraz 2013 umożliwiają działania inwestycyjne. W okresie poprzedzającym uchwalenie planów z uwagi na brak tzw. „dobrego sąsiedztwa" nie można było wydać dla tych nieruchomości w okresie luki planistycznej decyzji o warunkach zabudowy, a wcześniejsze przeznaczenie tych terenów w planie ogólnym wskazywało jedynie cel rolny i leśny bez prawa zabudowy. W zaistniałych okolicznościach nie nastąpiło ograniczenie prawa własności w związku z uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w latach: 2012 i 2013. ( dowód: opinia urbanistyczno-architektoniczna biegłego W. J. (1) k. 275-311, opinia uzupełniająca k. 446-457)

Pismem z 29.10.2013r. powodowie zażądali od Gminy O. odszkodowania za szkodę, którą ponieśli na skutek podjęcia uchwały (...) O. nr (...) z dnia 15 maja 2013r. i zmiany Miejscowego Planu Szczegółowego Zagospodarowania Przestrzennego dzielnicy R. w O. w obszarze ul. (...) (O.. 156, (...). Wskazali, że uchwalony plan wyłączył spod zabudowy
i przeznaczył pod zalesienie ich działki, które przed uchwaleniem planu mogły być zabudowane. W związku z przyjęciem w/w planu zagospodarowania przestrzennego ich działki utraciły prawo zabudowy ( dowód: pismo k. 41). Powodowie złożyli w dniu 26 grudnia 2018 r. do Sądu Rejonowego w (...) dwa wnioski o zawezwanie gminy O. do próby ugodowej, jednak do ugody pomiędzy stronami nie doszło ( dowód: wnioski k. 13-16 i 20-21, wydruki protokołów k. 19 i 24).

Powodowie wnieśli w 2016 r. do Sądu Okręgowego w (...) pozew
o zasądzenie od pozwanej Gminy O. kwoty 241 976,67 zł tytułem odszkodowania za szkodę, polegającą na obniżeniu wartości ich nieruchomości - działki ewidencyjnej nr (...) położonej w O. (objętej tą samą KW co działki sporne w niniejszej sprawie), w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania. Postępowanie toczyło się za sygn. akt (...). Sąd Okręgowy w (...) wyrokiem
z 5 października 2018 r. zasądził od pozwanej na rzecz powodów 165 856,67 zł
z odsetkami i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Sąd Apelacyjny
w B. wyrokiem z 12 stycznia 2021 r., na skutek apelacji obu stron, zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo i oddalił apelację powodów. Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 17 stycznia 2024 r. ( (...)) oddalił skargę kasacyjną. Sąd Najwyższy wskazał w uzasadnieniu wyroku, że uchwalenie planu,
z którym wiązane jest powstanie powyższego roszczenia odszkodowawczego dotyczy nie tylko sytuacji, gdy nowo uchwalony plan zastępuje plan dotychczasowy, ale również, gdy doszło do wystąpienia tzw. luki planistycznej, tzn. nie została zachowana ciągłość planistyczna. Tego rodzaju sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie.
W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 29 czerwca 2013 r. dla działki powodów nie obowiązywał bowiem żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
W okresie tym zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego O. grunt ten przewidziany był na obszary mieszkalnictwa
o niskiej intensywności, z przewagą zabudowy jednorodzinnej. Studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego. Aczkolwiek ma ono istotne znaczenie dla prac planistycznych gminy nie służy ono określaniu przeznaczenia konkretnych terenów, a jedynie określa lokalną politykę przestrzenną (zob. wyrok SN z 22 marca 2019 r., I CSK 52/18). W judykaturze wskazuje się, że skoro z faktycznego punktu widzenia studium w określony sposób ukierunkowuje dalsze planowanie miejscowe w razie braku odpowiednich aktów prawa miejscowego (MPZP) należy go brać pod uwagę jako jeden z czynników, obok działań właściciela, wpływających na ocenę faktycznego przeznaczenia nieruchomości.
Ani postanowienia poprzednio obowiązującego planu, ani zachowanie właścicieli
w zakresie wykonywania prawa własności nie wskazywały na możliwość zabudowania działki. Skoro studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie służy określaniu przeznaczenia konkretnych terenów, to w celu ustalenia czy przewidziana w nim potencjalna możliwość zabudowania nieruchomości mogła
w okresie luki planistycznej faktycznie skutkować jej zabudowaniem pomocne może być ustalenie czy możliwe było uzyskanie przez jej właściciela (użytkownika wieczystego) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Określone
w 61 ust. 1 u.p.z.p. warunki wydania tego rodzaju decyzji nie stanowią wprawdzie przesłanek wyłączających odpowiedzialność przewidzianą w art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jednak brak tego rodzaju możliwości in casu może rzutować na dokonanie oceny czy przewidziana w studium możliwość zabudowania terenu ma rzeczywisty, a nie tylko hipotetyczny charakter ( bezsporne, wyrok SN z uzasadnieniem k. 359-364).

Powodowie wnieśli w 2019 r. do Sądu Okręgowego w (...) pozew
o zasądzenie od pozwanej Gminy O. kwoty 1 350 000 zł tytułem odszkodowania za szkodę, polegającą na obniżeniu wartości ich nieruchomości - działek ewidencyjnych nr (...) położonych w O. (objętej tą samą KW co działki sporne w niniejszej sprawie), w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania. Postępowanie toczyło się za sygn. akt I (...). Sąd Okręgowy w (...) wyrokiem z 26 kwietnia 2024 r. oddalił powództwo. W sprawie została wniesiona apelacja ( bezsporne, wyrok SO z uzasadnieniem k. 267-273).

Powodowie wnieśli w 2025 r. do Sądu Okręgowego w (...) kolejny pozew przeciwko gminie O.. Postępowanie toczy się za sygn. akt (...) ( bezsporne).

Rozważania

Żądanie powodów nie zasługiwało na uwzględnienie, mimo że zarzut przedawnienia ze strony pozwanej był chybiony.

Pozew wniesiono 3 kwietnia 2022 r. Skoro według pozwu dochodzona nim wierzytelność miała powstać wskutek wejście w życie P. w dniach: 5 lipca 2012
i 29 czerwca 2013 r., najwcześniej możliwe było wezwanie pozwanej do zapłaty w dniu 30 czerwca 2013 r. – i odtąd należy liczyć termin przedawnienia, który pierwotnie był 10 - letni. Na skutek nowelizacji Kodeksu cywilnego skróceniu uległy terminy 10 – letnie, które obecnie wynoszą 6 lat (art. 118 k.c.). Ponadto dodano do art. 118 k.c. zapis, zgodnie z którym „koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.”. Zgodnie
z przepisami obowiązującymi przed nowelizacją sporne roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych powinny ulec przedawnieniu po upływie równo dziesięciu lat, tj. w dniu 30 czerwca 2023 r. Obecnie natomiast, dniem w którym upłynąłby termin przedawnienia dla takiego roszczenia byłby na starych zasadach 31 grudnia 2023 r. Wraz ze skróceniem terminów przedawnienia wprowadzone zostały również przepisy przejściowe dotyczące roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy
z dnia 13 kwietnia 2018 r. (nieprzedawnionych w tym dniu). Zgodnie z wprowadzonymi zmianami w przypadku takich roszczeń zastosowanie znajdują nowe zasady przedawnienia z tym jednak zastrzeżeniem, że bieg przedawnienia tychże roszczeń rozpoczyna się wraz z dniem 9 lipca 2018 r. (dzień wejścia w życie ustawy). Roszczenia, do których zastosowanie znajduje ogólny termin przedawnienia powstałe przed dniem wejścia w życie ustawy (9 lipca 2018 r.) oraz nieprzedawnione w tym dniu ulegają przedawnieniu po upływie 6 – letniego terminu liczonego od dnia 9 lipca 2018 r. Zgodnie z art. art. 118 k.c., który stanowi, iż koniec biegu terminu przedawnienia następuje na koniec danego roku kalendarzowego, roszczenia takie ulegną przedawnieniu wraz z dniem 31.12.2024 r. To oznacza, że niezależnie od tego, czy stosujemy w tym przypadku zasady poprzednie czy obecne, przedawnienie nie nastąpiło – termin przedawnienia w obu sytuacjach został skutecznie przerwany wytoczeniem powództwa, a co więcej – wcześniej również złożeniem przez powodów do Sądu Rejonowego w (...) w 2018 r. wniosku o zawezwanie do próby ugodowej (sygn. akt (...)).

Przechodząc w związku z tym do rozpoznania istoty sprawy, Sąd stwierdził, że powództwo było chybione co do zasady – i to w zakresie wszystkich zgłoszonych składników roszczenia. Skoro bowiem bezzasadne było roszczenie odszkodowawcze dotyczące kwoty głównej – 7 251 900 zł, to i w konsekwencji nie przysługują powodom roszczenia odszkodowawcze uzupełniające (powstałe wskutek przygotowania się do procesu), dotyczące kosztów sporządzenia opinii przedprocesowej (4800 zł) oraz kosztów postępowań z wniosków o zawezwanie do próby ugodowej. Ponieważ wynik tego procesu wskazuje na niepowstanie wierzytelności odszkodowawczych powodów, nie było potrzeby zagłębiania się w badanie wysokości wierzytelności.

Pomijając fakty bezsporne, stan faktyczny został ustalony na podstawie powołanych wyżej dowodów, z których żaden nie został skutecznie zakwestionowany, tj. dołączonych do akt dokumentów – złożonych przez obie strony, a także zeznań świadków, które Sąd uznał za wiarygodne i rzeczowe. Złożone przez strony ekspertyzy Sąd potraktował jak dokumenty prywatne, albowiem zarówno w orzecznictwie, jak
i w literaturze, ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym tzw. opinie prywatne nie stanowią dowodu zastępującego opinię biegłego sądowego wykonywaną na zlecenie sądu i nie są dowodem na okoliczności wymagające wiadomości specjalnych. Jak wskazał m.in. SN w wyroku z dnia 21.07.2016 r. w sprawie III CSK 668/15 jeżeli strona dołącza do pisma procesowego ekspertyzę pozasądową i powołuje się na zawarte
w niej twierdzenia i wnioski opinię tę należy traktować jako część argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronę. Jeżeli strona składa taką ekspertyzę
z intencją uznania jej przez sąd za dowód w sprawie, istnieją podstawy do przypisania jej znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego w rozumieniu art. 245 kpc. Oznacza to, że pozasądowa opinia rzeczoznawcy stanowi jedynie dowód tego, że osoba, która ją podpisała wyraziła zawarty w niej pogląd, nie korzysta natomiast z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń (uzasadnienie wyroku SN z dnia 19.12.2012 r. w sprawie II CNP 41/12).

Przytoczone rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego ( (...)) a także Sądu Okręgowego w (...) w sprawach (...) i I (...) oraz zainicjowanie procesu za sygn. akt (...) pozwalają na stwierdzenie, że powodowie – mimo wielu opinii biegłych sądowych sporządzonych w tych sprawach oraz orzeczenia Sądu Najwyższego - konsekwentnie upatrują szkody polegającej na obniżeniu wartości ich nieruchomości poprzez działania pozwanej gminy związane ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania. Rozważania przytoczone z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego (dotyczące innych działek powodów ale objętych tą samą KW co działki sporne w niniejszej sprawie) stanowią tło spawy niniejszej, a ponadto są przedmiotem prawomocnie zakończonego postępowania i jako takie wymagały w tej sprawie przynajmniej zaakcentowania.

Wnioski i ustalenia opinii biegłych stały się elementami stanu faktycznego ustalonego przez Sąd, ponieważ opinie te zostały uznane za wiarygodny materiał dowodowy. W szczególności chodzi tu o opinię urbanistyczno-architektoniczną biegłego W. J. (1). Po zarzutach strony powodowej co do pierwotnej opinii, biegły wydał opinię uzupełniającą, w której wyczerpująco odpowiedział na stawiane przez stronę pytania i zarzuty. Opinia uzupełniająca ponownie spotkała się
z zastrzeżeniami strony powodowej, które sprowadzały się do polemiki ze stanowiskiem biegłego oraz żądania odpowiedzi na pytania, które zostały w opinii głównej i uzupełniającej dostatecznie wyjaśnione. Powodowie wnosili między innymi
o zobowiązanie biegłego J. do wyrażenia odpowiedzi, czy dla ich terenu objętego pozwem istniała możliwości uzyskania potencjalnych warunków zabudowy dla funkcji usługowej przed uchwaleniem mpzp, a także czy istniała możliwości uzyskania potencjalnych warunków zabudowy (jakichkolwiek) uchwaleniem mpzp, tj. odpowiedzi czy został spełniony warunek w art. 61 ust. 1 w pkt 1 (bo pkt 2-6 biegły uznał, że zostały spełnione), a w przypadku nieudzielenia przez biegłego odpowiedzi zgodnej
z oczekiwaniami powodów – co wynika wprost z tego pisma – wnieśli o pominięcie przez Sąd opinii biegłego J. jako wykonanej z naruszeniem zasad logiki, niespójnej wewnętrznie sprzecznej, oraz sprzeciwiającej się przyjętej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, Trybunału Konstytucyjnego oraz wnieśli o powołanie innego biegłego urbanisty nie powiązanego z pozwaną, jej pracownikami, mgr inż. J. J. (1), oraz mgr inż. W. J. (1), oraz żadnego z listy Prezesa Sądu Apelacyjnego w (...), oraz żadnego z listy Prezesa Sądu Apelacyjnego
w G., z uwagi że istnieją pewne przypuszczenia, że niektórzy mogą znać się
z pracownikami pozwanej i/lub deweloperem, który zakupił przed uchwaleniem mpzp od powodów działki, naprzeciwko działek powodów objętych pozwem i planuje inwestycje mieszkaniową dla kilkuset nowych mieszkańców (zob. k. 498-498v.). Nie ulega wątpliwości, że kwestie przedstawione przez powodów jako zastrzeżenia zostały obszernie i fachowo wyjaśnione już w pierwszej opinii biegłego, który w punktach od 7.6.2.1 do 7.6.2.6. opinii głównej (k. 300-304) opisał warunki, o których mowa w art. 61 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do nieruchomości powodów, oceniając jednocześnie, czy zostały spełnione. Ostatecznie biegły we wnioskach opinii głównej wskazał, że działki powodów (tj. (...) jako teren inwestycji, w okresie tzw. luki planistycznej nie spełniały łącznie ww. warunków, a zatem nie mogły uzyskać pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Co do opinii J. J. (1), powodowie w piśmie z 4.12.2024 r. (k. 372-374) wnieśli o jej pominięcie jako nieprzydatnej. Dopiero w piśmie datowanym na 31.01.2025 r. (497-501) a złożonym na rozprawie w dniu 29 maja 2025 r. (k. 598) powodowie wnieśli o jej uzupełnienie, co niewątpliwie nastąpiło już po zakreślonym terminie 60 dni na ustosunkowanie się do niej (k. 348). Pozwana natomiast nie kwestionowała sporządzonych opinii.

Wskazać tu należy, że zadaniem biegłego jest dostarczenie Sądowi wiedzy specjalnej - i w ocenie Sądu biegły W. J. (1) wypełnił to zadanie wzorcowo. Trudno pozyskać dla sprawy materiał dowodowy z lepszego źródła. Sporządzona przez biegłego opinia była zupełna i wiarygodna a ponadto przekonująca, odpowiadająca zasadom logiki i kompletna a także niebudząca wątpliwości sądu co do jej fachowego charakteru. Można uznać, że biegły w opinii nieco wykroczył poza stawianą tezę dowodową, to jednak należy poczytywać nie inaczej niż z korzyścią dla rozpoznawanej sprawy - z uwagi na jej wymagający charakter wynikający z mnogości systemów prawnych w zakresie tworzenia dokumentów planistycznych.

Sąd nie jest zobowiązany do powoływania innego zespołu biegłych w sytuacji, gdy strona nie jest przekonana do jej treści albo gdy jej treść nie jest korzystna dla jednej ze stron. Wystarczy, że wydana opinia jest przekonująca dla sądu. Potrzeba powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, samo niezadowolenie strony z wniosków biegłego nie uzasadnia dopuszczenia dowodu
z dodatkowej opinii, zwłaszcza gdy wydana opinia jest kategoryczna, przekonująca
i nie wzbudza zastrzeżeń sądu. Potrzeba dopuszczenia dowodu z dalszej opinii zachodzi wówczas, gdy opinia, którą Sąd dysponuje zawiera istotne luki, nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, czyli nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona przez biegłych analiza nie pozwala organowi orzekającemu skontrolować ich rozumowania co do trafności wniosków końcowych. W innym razie, jeśli opinia sporządzona przez biegłych spełnia powyższe wymogi, musi się ostać i nie ma potrzeby powoływania nowego zespołu biegłych czy też nie ma potrzeby dodatkowego słuchania biegłych na rozprawie, tylko dlatego, że strona nie zgadza się z treścią opinii i stanowiskiem biegłych w niej zawartym. Podkreślić przy tym należy, że o ewentualnym dopuszczeniu dowodu
z opinii innego biegłego nie może decydować wyłącznie wniosek strony, lecz zawarte w tym wniosku konkretne uwagi i argumenty podważające dotychczasową opinię lub co najmniej poddające ją w wątpliwość. W niniejszej sprawie zarzuty zgłoszone przez stronę pozwaną nie zdołały wywołać wątpliwości Sądu co do sporządzonej opinii.

Uznając więc sporządzone przez biegłych: W. J. (1) i J. J. (1) opinie za wystarczające, Sąd nie uwzględnił wniosku powodów
o zasięgnięcie uzupełniającej oraz o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego
(w zakresie powyższego rozstrzygnięcia por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 4 września 2020 r. sygn. akt I ACa 553/19, wyrok z dnia 19 maja 1998 roku, II UKN 55/98, OSNAPiUS 1999 Nr 10, poz. 351, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2020 r. sygn. IV CSK 495/19).

Niewątpliwie w latach: 1980-1994 w Planie Ogólnym O. sporne działki powodów znajdowały się na terenie objętym był symbolem (...) i miał przeznaczenie: "Projektowana baza zieleni miejskiej głównie produkcja szkółkarska. Istniejące lasy adaptowane. Baza stanowi jednocześnie strefę ochrony sanitarnej". W latach 1994-2003 teren objęty był miejscowym planem szczegółowego zagospodarowania przestrzennego O.-R., uchwalony uchwałą Nr (...) z dnia 30 listopada 1994 r. Nieruchomość powodów określona była zapisami Ro (południowa część) „(...) z ograniczeniami. Wyklucza się uprawy przeznaczone do spożycia lub przetwarzania na artykuły spożywcze” oraz LS (północno wschodnia części nieruchomości „(...)”. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w dniu wejścia
w życie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 roku, utraciły ważność we wskazanych w ustawie terminach. Miejscowy plan szczegółowego zagospodarowania przestrzennego O.-R. z 30 listopada 1994 r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2002 r., a Gmina O. nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze. Od dnia 31.12.2002 r. do 26.05.2010 r. obowiązywało Studium (...) gminy O. uchwalone uchwałą nr (...) (...) O. z dnia 19 grudnia 2001 r. Od dnia 26.05.2010 r. do 15.05.2013 r. obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta O. uchwalone uchwałą nr (...) (...) O. z dnia 26 maja 2010 г. Od dnia 15.05.2013 r. do dnia wejścia w życie planów miejscowych (04.07.2012 i 29.06.2013 r.) obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta O. uchwalone uchwałą (...) (...) O. z dnia 15 maja 2013 г., о zmianie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta O.. Fragment działki powodów nr (...) obr. 156, otrzymał przeznaczenie (...)zieleń naturalna. W wyniku uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. (P.) w O. (przyjętego Uchwałą Nr (...) z dnia 30 maja 2012r.), pozostały fragment działki nr (...) oraz działki nr (...) otrzymały przeznaczenie 2ZN- zieleń naturalna, a działka nr (...) na części 2ZN- zieleń naturalna, a na części 6 ZL- zieleń leśna.

Nie ulega wątpliwości – co z resztą nie było kwestionowane przez powodów – że przedmiotowe działki nie były użytkowane, od 1983 r dla ww. nieruchomości nie zostały wydane warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, nie odnotowano także składania takiego wniosku. Cała powierzchnia gruntu działek jest porośnięta wysoką zielenią w pasie wysokiego napięcia oraz drzewami samosiejkami od pasa ulicy i brzegów rzeki Ł.. Samosiejki - drzewa liściaste, których wiek to 25-30 lat, rosną na całej długości i uniemożliwiają dostęp do działek od strony ulicy na całej długości po obu stronach linii energetycznych. Pojedyncze drzewa mają wiek ponad 40 lat. Na żadnej działce nie ma śladów upraw rolnych ani też pozostałości po zabudowie siedliska.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do tego, czy w związku
z podjęciem Uchwały (...) (...) O. z dnia 30 maja 2012 г.
w sprawie uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego otoczenia jeziora S. (P.) oraz Uchwałą (...) O. z dnia 15 maja 2013 r. nr (...) w sprawie uchwalenia „Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu w rejonie Oczyszczalni (...), Os. (...) w O." i zmiany planu o nazwie „(...) R. w O.
w obszarze ul. (...) (obr. (...))", zmianie uległo przeznaczenie przedmiotowych działek powodów, które doprowadziło do ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie
z dotychczasowym przeznaczeniem, które dalej skutkowało powstaniem w majątku powodów rzeczywistej szkody w postaci różnicy między wartością rynkową prawa własności w/w działek przed uchwaleniem planu a wartością rynkową tego prawa po uchwaleniu planu.

Stosownie do art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części
w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Przewidziane w tym przepisie alternatywnie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06). O tym, czy korzystanie
z nieruchomości lub jej części zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone i czy w związku z tym właściciel poniósł rzeczywistą szkodę, decydują zmiany dotyczące danego obszaru wprowadzone przez nowy plan zagospodarowania przestrzennego w porównaniu do przeznaczenia danego obszaru w planie poprzednio obowiązującym. Art. 36 u.p.z.p. dotyczy bowiem także takiej sytuacji, w której stronie przysługiwało wynikające z prawa własności (art. 140 k.c.) uprawnienie do korzystania z nieruchomości w określony sposób, nawet jeżeli właściciel z uprawnienia tego nie korzystał. Uprawnienie to obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, ale również potencjalne, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności. Niewątpliwie zaś ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość dotychczas nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, w tym przeznaczeniem przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego, godzi w prawo własności. Sama bowiem możliwość właściciela wykorzystywania rzeczy w określony sposób jest jego prawem podmiotowym wywodzącym się z istoty prawa własności (wyrok SA w (...) z 23.11.2017 r.,
I ACa 225/17).

Niewątpliwie przedmiotowe działki nie były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. O możliwościach wykorzystania nieruchomości w ujęciu planistycznym przez powodów w okresie tzw. „luki planistycznej" decydują tzw. przepisy odrębne,
a nie przepisy prawa miejscowego. W praktyce o przeznaczeniu terenu przesądza więc wniosek inwestora o warunki zabudowy, którego, jak wynika z akt sprawy powodowie nie złożyli. Krótko mówiąc, wcześniejsze przeznaczenie terenu, które określał poprzedni plan, po okresie jego obowiązywania w okresie „luki" – teoretycznie nie zawężał możliwości zabudowy nieruchomości powodów. Potencjalny inwestor, ponieważ o wskazania inwestycyjne dla danej nieruchomości mógł wnioskować nie tylko właściciel nieruchomości, mógł złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla określonego terenu. W praktyce (czysto hipotetycznie) np. zainteresowany deweloper mógłby złożyć wniosek o wydanie na danej nieruchomości na inwestycję wysokiego budownictwa wielorodzinnego. I jeśli z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynikałoby, że planowana funkcja zabudowy mogłaby współistnieć
z zabudową sąsiednią oraz nie oddziaływałaby negatywnie na otaczającą przestrzeń, środowisko i nie naruszałby interesów osób trzecich, Gmina (Miasto) nie mogłaby odmówić wydania takiej decyzji WZ. Z opinii biegłego J. wynika jednak, że działki powodów nr (...) jako teren inwestycji, w okresie tzw. luki planistycznej nie spełniały łącznie warunków o których mowa w art. 61 ust.1 ustawy
z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennych, a zatem nie mogły uzyskać pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Powodowie zarzucali również, że po wejściu w życie mpzp2012 oraz mpzp2013 ich nieruchomości stały się de facto „przestrzenią publiczną". W mpzp2012 przestrzeń ta została ustalona w § 4 ust. 3 w brzmieniu: P. publiczną
w obrębie planu stanowią: tereny przeznaczone pod komunikację kołową (...), 1 (...), pieszo-rowerową (...) i pieszą - (...)
i 4ZL, tereny infrastruktury technicznej 1IT oraz 2IT. Wymagania dotyczące przestrzeni publicznych zawarto w ustaleniach szczegółowych w § 10. Ustalenie planistyczne wskazujące nieruchomości powodów leżące na terenach oznaczonych w planie symbolami (...) oraz 6ZL nie są ujęte jako przestrzenie publiczne. W § 5 ust. 5 mpzp2012: Wprowadza się zakaz stosowania ogrodzeń pełnych na styku zabudowy
z przestrzenią publiczną, z zielenią oznaczoną symbolami 1ZU, 2ZU, 3ZU, 2ZL, 3ZL, (...), (...) oraz na terenach zieleni. Oznacza to, że zakaz grodzenia nie dotyczy nieruchomości powodów, ponieważ ich nieruchomości leżą na terenach oznaczonych w planie symbolami (...) oraz 6ZL, które nie zostały oznaczone tym ustaleniem planistycznym. Oba miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego z 2012 oraz 2013 roku na terenach stanowiących własność powodów wprowadziły zakaz zabudowy z określonymi wyjątkami. Zauważyć jednak należy, że mpzp2013 w karcie terenu (...) w poz. 2b) stwierdzono jednoznacznie, iż dla części terenów ZN, położonej poza strefą chronionego krajobrazu wprowadza się zakaz zabudowy terenów obiektami budowlanymi oraz prowadzenia innych robót budowlanych za wyjątkiem: (...). Oznacza to, że Gmina rozszerzyła planistycznie zakazy zabudowy oznaczone
w Rozporządzeniu Wojewody (...)- (...) nr 160 z dn. 19 grudnia 2008 r. w sprawie wprowadzenia (...). Analizując historycznie przeznaczenie terenów, na których zlokalizowane są nieruchomości powodów, można stwierdzić, że dopiero uchwalone plany miejscowe
w 2012 oraz 2013 umożliwiają jakiekolwiek działania inwestycyjne, bowiem z uwagi na brak tzw. „dobrego sąsiedztwa" nie można było wydać dla tych nieruchomości
w okresie luki planistycznej decyzji WZ.

Niewątpliwie możliwości inwestycyjne są ograniczone, ale lokalizacja oraz walory przyrodnicze tych nieruchomości, analizując to z architektonicznego punktu widzenia, pozwalają na kreatywne wykorzystanie tych terenów na cele komercyjne.
W stosunku do wcześniejszych możliwości wykorzystania nieruchomości, uchwalone plany miejscowe w 2012 oraz 2013 umożliwiają działania inwestycyjne. W okresie poprzedzającym uchwalenie planów z uwagi na brak tzw. „dobrego sąsiedztwa" nie można było wydać dla tych nieruchomości w okresie luki planistycznej decyzji WZ,
a wcześniejsze przeznaczenie tych terenów w planie ogólnym wskazywało jedynie cel rolny i leśny bez prawa zabudowy. Wobec powyższego należało przyjąć, że
w zaistniałych okolicznościach nie nastąpiło ograniczenie prawa własności w związku
z uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w latach 2012 i 2013, a sporna w tej sprawie nieruchomość powodów nie została przeznaczona na cele publiczne i nie jest objęta zakazem grodzenia.

Podkreślić raz jeszcze należy, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania
i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, zaś studium zagospodarowania nie jest aktem prawa miejscowego i organ przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy o warunkach zabudowy nie jest nim związany.
W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że powodowie nigdy nawet nie wystąpili
o taką decyzję.

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że obywatel nie może ponosić żadnych negatywnych skutków związanych z istnieniem luki planistycznej. Jednakże na skutek wejścia w życie planu, powodowie nie doznali istotnych ograniczeń
w korzystaniu ze swoich działek w sposób zgodny z dotychczasowym ich przeznaczeniem przewidzianym w poprzednim planie (wyrok SN z 23 lutego 2022 r.,
(...) 442/22).

Końcowo przytoczyć można rozważania wyrażone przez Sąd Najwyższy
( (...)), w sprawie sąsiednich działek należących do powodów, które to rozważania w pełni przystają do sprawy niniejszej. Sąd Najwyższy wskazał, że
„o wpływie uchwalenia planu na możliwość wykorzystania nieruchomości „zgodnie
z dotychczasowym przeznaczeniem" nie decyduje okoliczność czy właściciel podjął bądź zamierzał podjąć w najbliższym czasie działania zmierzające do zrealizowania danych możliwości. Istotne znaczenie ma przede wszystkim ustalenie, w jaki sposób nieruchomość mogła być potencjalnie wykorzystywana oraz czy w związku
z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części zgodnie z tym dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości określa się zatem przez pryzmat stanu istniejącego przed uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu. Przy ocenie, czy określony sposób korzystania z nieruchomości jest zgodny
z dotychczasowym przeznaczeniem, uwzględnienia wymaga nie tylko faktyczny, rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego sposób korzystania z nieruchomości, lecz także potencjalnie możliwe sposoby korzystania z niej, zgodne z dotychczas obowiązującym planem miejscowym, bez względu na to, czy uprawniony czynił z nich użytek lub przewidywał taką możliwość. (…) Uchwalenie planu, z którym wiązane jest powstanie powyższego roszczenia odszkodowawczego dotyczy nie tylko sytuacji, gdy nowo uchwalony plan zastępuje plan dotychczasowy, ale również, gdy doszło do wystąpienia tzw. luki planistycznej, tzn. nie została zachowana ciągłość planistyczna. Tego rodzaju sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 29 czerwca 2013 r. dla działki powodów nie obowiązywał bowiem żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W okresie tym zgodnie ze Studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego O. grunt ten przewidziany był na obszary mieszkalnictwa o niskiej intensywności, z przewagą zabudowy jednorodzinnej. (…) W niniejszej sprawie ani postanowienia poprzednio obowiązującego planu, ani zachowanie właścicieli w zakresie wykonywania prawa własności nie wskazywały na możliwość zabudowania działki. Skoro studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie służy określaniu przeznaczenia konkretnych terenów, to w celu ustalenia czy przewidziana w nim potencjalna możliwość zabudowania nieruchomości mogła w okresie luki planistycznej faktycznie skutkować jej zabudowaniem pomocne może być ustalenie czy możliwe było uzyskanie przez jej właściciela (użytkownika wieczystego) decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu. Określone w 61 ust. 1 u.p.z.p. warunki wydania tego rodzaju decyzji nie stanowią wprawdzie przesłanek wyłączających odpowiedzialność przewidzianą w art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jednak brak tego rodzaju możliwości in casu może rzutować na dokonanie oceny czy przewidziana w studium możliwość zabudowania terenu ma rzeczywisty, a nie tylko hipotetyczny charakter.”

Jak już wspomniano, przedmiotowe działki nie były użytkowane od 1983 r., dla ww. nieruchomości nie zostały wydane warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, nie odnotowano także składania takiego wniosku. Cała powierzchnia gruntu działek jest porośnięta wysoką zielenią w pasie wysokiego napięcia oraz drzewami samosiejkami od pasa ulicy i brzegów rzeki Ł.. Samosiejki - drzewa liściaste, których wiek to 25-30 lat rosną na całej długości i uniemożliwiają dostęp do działek od strony ulicy na całej długości po obu stronach linii energetycznych. Pojedyncze drzewa mają wiek ponad 40 lat. Na żadnej działce nie ma śladów upraw rolnych ani też pozostałości po zabudowie siedliska.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie powołanych przepisów oddalił powództwo w całości, o czym orzekł jak w punkcie I wyroku.

Dodatkowego wyjaśnienia wymaga przebieg terminu rozprawy z dnia 29 maja 2025 r. - bezpośrednio poprzedzającej wydanie wyroku. Konkretnie chodzi o szereg pism złożonych na rozprawie – wśród których było rozszerzenie powództwa oraz nowe pisemne wnioski dowodowe. Rozszerzenie powództwa nie wymagało odroczenia rozprawy, ponieważ nie podlegało dodatkowej opłacie sądowej (kwestia ta została szczegółowo omówiona w protokole rozprawy), a odpis pisma rozszerzającego powództwo został wręczony pełnomocnikowi pozwanej, który zapoznał się z nim, podtrzymując żądanie oddalenia powództwa i wprost wskazując, że nie wnosi
o odroczenie rozprawy w związku z tym doręczeniem, jak i w związku z doręczeniem odpisów pozostałych pism powodów. Co do tych pozostałych pism powodów, zawierały one dodatkowe zastrzeżenia do opinii biegłych i wnioski o zasięgnięcie dodatkowych opinii. Wnioski te Sąd jednak oddalił jako niezasadne, uznając, że dotychczas wykonane na zlecenie Sądu opinie są na tyle jasne, czytelne i niebudzące wątpliwości, że nie ma potrzeby uzupełniać materiału dowodowego. Trzeba powtórzyć raz jeszcze – chodzi głównie o to, że wywód biegłego W. J. jest tak przekonujący, że wywody powodów należy traktować wyłącznie w kategoriach gołosłownej polemiki.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 i art. 99 k.p.c. Wyrok oznacza wygraną pozwanej, która poniosła koszty procesu w postaci opłaty od pełnomocnictwa procesowego 17 zł oraz wynagrodzenia pełnomocnika w stawce minimalnej 25 000 zł – odpowiedniej do wartości przedmiotu sporu. Łącznie daje to
25 017 zł. Z uwagi na wynik procesu oraz częściowe zwolnienie powodów od ponoszenia kosztów sądowych brak było podstaw do zasądzenia ich zwrotu od którejkolwiek ze stron.

sędzia Rafał Kubicki