Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 maja 2025 r.

Sąd Okręgowy w O., I Wydział Cywilny,

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Tomasz Cichocki
Protokolant:	sekr. sąd. Karolina Tyc

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 maja 2025r. w O.

sprawy z powództwa D. K. i J. K.

przeciwko Gminie Miejskiej B.

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności,

I.  pozbawia wykonalności w części tytuł wykonawczy w postaci aktu notarialnego z dnia 14 lipca 2016r., rep. A numer (...), sporządzonego przez notariusza H. L. prowadzącą Kancelarię Notarialną w B., opatrzony klauzulą wykonalności w zakresie §5 pkt d) co do obowiązku zapłaty kar umownych postanowieniem Sądu Rejonowego w B. z dnia 5 kwietnia 2023r., sygn. akt (...), tj. co do obowiązku zapłaty kar umownych ponad łączną kwotę 26 088,30 (dwadzieścia sześć tysięcy osiemdziesiąt osiem i 30/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 grudnia 2021r. do dnia zapłaty;

II.  w pozostałej części powództwo oddala;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 2 985,70 (dwa tysiące dziewięćset osiemdziesiąt pięć i 70/100) złotych z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Tomasz Cichocki

Sygn. akt (...)

UZASADNIENIE

Powodowie J. K. i D. K. pozwem skierowanym przeciwko Gminie Miejskiej B. wnieśli o pozbawienie w całości wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego z dnia 14 lipca 2016 r. sporządzonego przez notariusza H. L., prowadzącą Kancelarię Notarialną w B. przy ulicy (...), zapisanego w repertorium A pod numerem (...) zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 11 kwietnia 2023 r., nadaną na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w B. I Wydział Cywilny z dnia 5 kwietnia 2023 r., sygn. akt (...).

Nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanego na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Powodowie podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia dotyczącego kary umownej w kwocie 13.044,15 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty, ewentualnie zarzut miarkowania kary umownej z uwagi na wykonanie przez powodów w znacznej części zobowiązania na moment uprawnienia pozwanego do naliczenia kary umownej, ewentualnie, z powodu jej rażącego wygórowania.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że zawarli z pozwaną Gminą Miejską B., umowę sprzedaży działki gruntu nr (...), oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane o powierzchni 5183 m ^{( 2)}, niezabudowaną, położoną w B. przy ul. (...), za cenę uzyskaną w drodze przetargu tj. kwotę 106.050,50 zł wraz z należnym podatkiem VAT (23%), czyli łącznie 130.441,50 zł. Nie ruchomość tę powodowie kupili na majątek prowadzonej spółki cywilnej pod nazwą (...). W umowie określono, że właściciel nabytej działki powinien rozpocząć zabudowę w ciąg 2 lat (do dnia 14 lipca 2018 r.) i zakończyć zabudowę w terminie 4 lat (do dnia 14 lipca 2020 r.); w przypadku nie wywiązania się z tych terminów nabywca będzie zobowiązany do zapłaty kar umownych w wysokości 10% ceny brutto uzyskanej w przetargu za każdy rok po upływie terminu rozpoczęcia budowy oraz 50% ceny brutto uzyskanej w przetargu za każdy rok po upływie terminu zakończenia budowy. Co do tego obowiązku powodowie poddali się egzekucji na podstawie przepisu art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. na rzecz Gminy Miejskiej B. do kwoty wynoszącej 200% ceny uzyskanej w przetargu.

Powodowie wskazali, że napotkali liczne utrudnienia w realizacji inwestycji, na które nie mieli wpływu i nie mogli ich wcześniej przewidzieć:

- pomimo zapewnień pozwanego, granice działek nie były jednoznaczne i wymagały ustalenia (część działki zajmowała działalność gospodarcza sąsiada),

- brak przyłączenia działki do sieci uzbrojeniowej mimo zapewnień pozwanego o jego istnieniu,

- odmowa podłączenia nieruchomości do instalacji wodociągowej z uwagi na brak jej uzbrojenia, konieczność zmiany projektu budowlanego i montaż zbiornika bezodpływowego,

- brak późniejszego wywiązania się przez pozwanego z przyłączenia działki do sieci uzbrojeniowej,

- brak możliwości podłączenia nieruchomości do instalacji kanalizacyjnej,

- brak możliwości podłączenia do kanalizacji deszczowej.

Ostatecznie powodowie przystąpili do prac budowlanych w dniu 9 sierpnia 2019 r., a więc z nieznacznym tylko - w kontekście nieprzewidzianych prac - opóźnieniem (wynoszącym 25 dni). Częściowo prace budowlane zostały zakończone z dniem 11 marca 2020 r., a pozwolenie na użytkowanie obiektu usługowego uzyskali w dniu 17 sierpnia 2021 r. Zaznaczyli że, samo zabudowanie działki zostało sfinalizowane już 11 marca 2020 r., a więc przed ostatecznym terminem zakreślonym umową. Teren został przystosowany do prowadzenia działalności szkoleniowej. Powodowie dopełnili formalności i zgłosili ten fakt do Wydziału Komunikacji Urzędu Miasta B., który z dniem 15 maja 2020 r. w wyniku przeprowadzonej kontroli uznał, że teren spełnia wszystkie warunki wymagane do prowadzenia szkolenia praktycznej nauki jazdy kierowców i kandydatów na kierowców. W związku z powyższym powodowie rozpoczęli wykonywanie działalności na tym terenie, w szczególności w obrębie placu manewrowego. Pozwany mimo to, z początkiem 2021 r., domagał się zapłaty kar umownych przewidzianych umową. Pozwany wezwał powodów do zapłaty pismem z dnia 12 kwietnia 2023 r. wskazując kwotę zadłużenia na 90.352,77 zł, przy czym jeszcze przed sporządzeniem wezwania, skierował wniosek o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu w postaci aktu notarialnego (art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.). Postanowieniem z dnia 5 kwietnia 2023 r. Sąd Rejonowy w B. I Wydział Cywilny nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu z dnia 14 lipca 2016 r., sporządzonemu przez notariusza H. L., prowadzącą Kancelarię Notarialną w B. przy ulicy (...), zapisanemu w repertorium A pod numerem (...) na rzecz wierzyciela Gminy Miejskiej B. przeciwko dłużnikowi D. K. i J. K. w zakresie §5 pkt d tego aktu notarialnego, co do obowiązku zapłaty kar umownych w łącznej kwocie 78.264,90 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 grudnia 2021 r. oraz zasądził od dłużników na rzecz wierzyciela 170 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania w tym 120 złotych tytułem kosztów zastępstwa prawnego. Powodowie otrzymali zawiadomienie o wszczęciu egzekucji przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w B.. Komornik niezwłocznie przystąpił do czynności egzekucyjnych i zajął rachunki bankowe oraz przedmioty służące do wykonywania działalności gospodarczej w postaci motocykli szkoleniowych.

W ocenie powodów roszczenie pozwanego o zapłatę kar umownych nie zasługuje na uwzględnienie, a przez to tytuł wykonawczy nadany tytułowi egzekucyjnemu w postaci oświadczenia sporządzonego w formie aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. winien zostać pozbawiony wykonalności. Istotą postępowania opartego na podstawie art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c. jest wykazanie przez powoda (dłużnika wskazanego w tytule wykonawczym) niewystąpienia zdarzeń, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, m.in. kwestionowanie istnienia lub zakresu obowiązku stwierdzonego tytułem wykonawczym.

Podnieśli, że co do kary za niedotrzymanie terminu rozpoczęcia budowy pozwany był uprawniony, za każdy rok po upływie terminu rozpoczęcia budowy. Skoro zatem powodowie przystąpili do zabudowy obiektu (rozpoczęcia budowy) z opóźnieniem 25-dniowym to brak jest podstaw do stwierdzenia, że pozwany był uprawniony do naliczenia kary umownej, która przysługiwała mu za każdy rok opóźnienia. Jeśli chodzi o drugi tytuł do naliczenia kary umownej należy zauważyć, że z treści umowy wynika, iż pozwany był uprawniony do jej dochodzenia po upływie zakreślonego terminu do zakończenia budowy. Budowa częściowo została zakończona z dniem 11 marca 2020 r., co stwierdza protokół odbioru robót. Powodowie zmuszeni byli przesunąć realizację inwestycji budynków gospodarczych w czasie, z uwagi na pandemię koronawirusa i związane z tym trudności dotyczące zasobów materiałów budowlanych, pracowników oraz trudności finansowe, które z kolei wynikały z obostrzeń dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej. W tym przypadku powodowie więc stają na stanowisku, iż niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponoszą odpowiedzialności bowiem opóźnienie nie było kwestią ich zaniedbań, a siły wyższej, która uniemożliwiła zakończenia robót w terminie wskazanym w umowie.

(pozew k. 4-16)

Pozwana Gmina Miejska B. wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powodów na rzecz pozwanej kosztami procesu z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Pozwana zaprzeczyła twierdzeniom strony powodowej wskazującym na wprowadzenie powodów w błąd przez pozwaną co do stanu uzbrojenia nabywanej działki. Podniosła, że okoliczność, że nieruchomość powinna być zabudowana w określonym terminie była znana powodom jeszcze przed przystąpieniem do przetargu. Już w ogłoszeniu o przetargu zawarta została informacja o obowiązku zabudowy i karze umownej. Powodowie przystępując do przetargu mieli pełną świadomość warunków nabycia nieruchomości. Wskazała, że bezspornie roboty zostały wszczęte po upływie terminu do zabudowy działki, a zakończone dopiero w sierpniu 2021r. Za powód opóźnienia realizacji inwestycji, w ocenie strony pozwanej, nie można też uznać pandemii koronawirusa. Budowa nie została bowiem rozpoczęta w okresie dwóch lat od daty zawarcia umowy, tj. do 14 lipca 2018 r., a pandemia rozpoczęła się dopiero w marcu 2020 roku.

(odpowiedź na pozew k. 100-105)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie J. K. i D. K. 14 lipca 2016 r. zawarli z pozwaną Gminą Miejską B., reprezentowaną przez Burmistrza Miasta B., zastępowanego przez pełnomocnika M. R., umowę sprzedaży działki gruntu nr (...), oznaczonej w ewidencji gruntów symbolem Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane o powierzchni 5183 m ², niezabudowaną, położoną w B., ulica (...), powiat (...), województwo (...). Nabycie działki nastąpiło w drodze przetargu za cenę 130.441,50 zł (106.050,50 zł plus 23% VAT).

W umowie zostało zawarte oświadczenie pełnomocnika Burmistrza Miasta B., że „w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta B. teren obejmujący działkę jest strefą produkcyjno - usługową i magazynowo - składową. Teren ten uzbrojony jest w sieć wodociągową, gazową i energetyczną, a warunki techniczne podłączenia do sieci uzbrojenia należy uzgodnić z dysponentem sieci, brak jest sieci deszczowej - wody opadowe należy zagospodarować w granicach własnej działki, w rejonie działki brak jest kanalizacji sanitarnej”.

Powodowie oświadczyli, że nieruchomość kupują na majątek prowadzonej spółki cywilnej pod nazwą (...).

W umowie zostało zawarte zobowiązanie, iż właściciel nabytej działki powinien licząc od dnia zawarcia umowy rozpocząć zabudowę w ciągu dwóch lat i zakończyć zabudowę w terminie czterech lat. W przypadku nie wywiązania się ww. terminów nabywca będzie zobowiązany do zapłaty kar umownych w wysokości 10% ceny brutto uzyskanej w przetargu, za każdy rok po upływie terminu— rozpoczęcia budowy oraz 50% ceny brutto uzyskanej w przetargu za każdy rok po upływie terminu zakończenia budowy( § 5 umowy).

W § 6 umowy powodowie J. K. i D. K. jako małżonkowie i wspólnicy spółki cywilnej co do obowiązku niezapłaconych kar umownych wraz z odsetkami ustawowymi do kwoty wynoszącej 200% ceny uzyskanej w przetargu poddali się egzekucji na podstawie przepisu art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. na rzecz Gminy Miejskiej B.. Wskazano także, że Gmina Miejska B. będzie miała prawo wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności w terminie 8 lat od dnia zawarcia aktu notarialnego.

W §7 umowy wskazano, iż wydanie przedmiotu umowy już nastąpiło, a korzyści i ciężary przechodzą na nabywcę z dniem zawarcia umowy.

(dowód: umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego rep A (...) k. 21-27)

W dniu 06.04.2017 r. przeprowadzono czynności wznowienia znaków granicznych nieruchomości stanowiącej własność (...) oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu nr (...) miasta B. jako działka (...) z działkami sąsiednimi (...) i (...).

( dowód: zawiadomienie o czynnościach wznowienia znaków granicznych - k. 30)

Powodowie pismem z dnia 25.09.2018 r. zwrócili się do pozwanego z prośbą o przedłużenie terminów rozpoczęcia budowy. Wskazali, ze rozpoczęli prace na działce, teren został wykarczowany i oczyszczony, zostały wznowione znaki graniczne, przy czym problemowe okazało się wyznaczenie granic z (...), co powodowało dodatkowe wyjazdy do G.. Poinformowali o tym iż dysponują gotowym projektem budowy i zamierzają wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Wnieśli o przedłużenie terminu na rozpoczęcie budowy wskazując, iż w ostatnim czasie poczynili inwestycje związane z prowadzoną działalnością (zakup autobusu i samochodu ciężarowego do szkoleń), co wiązało się z dużym nakładem finansowym i starają się o dofinansowanie ze środków unijnych.

(dowód: pismo powodów - k. 32)

W odpowiedzi na ten wniosek, pozwany nie przychylił się do prośby powodów. Poinformował jednak, iż istnieje możliwość odstąpienia od pobrania kary umownej za niedotrzymanie terminu rozpoczęcia budowy pod warunkiem wywiązania się z terminu zakończenia budowy określonego w umowie.

( dowód: pismo z Urzędu Miasta B. z dnia 15.10.2018 r. - k. 36)

Przed rozpoczęciem budowy powodowie wystąpili także z wnioskiem o przyłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. W odpowiedzi na ich wniosek, pismem z dnia 05.10.2018r. (...) Spółka z o.o. w B. poinformowała, iż warunki przyłączenia nie mogą być wydane z uwagi na brak uzbrojenia w tym rejonie. Wskazano także, że przyłączenie nieruchomości może nastąpić w przyszłości po uzbrojeniu terenu przez Gminę Miejską B..

(dowód: pismo (...) sp. z o.o. w B. k. 33)

Powodowie w związku z powyższym wystąpili do Urzędu Miasta B. o zgodę na wybudowanie szamba na działce.

( dowód: wniosek powodów – k. 34)

Pismem z dnia 15.10.2018r. została powodom udzielona zgoda na wybudowanie tymczasowego zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe.

( dowód: pismo Burmistrza Miasta B. – k. 35)

W dniu 31.10.208r. zostały także wydane powodom warunki techniczne przyłączenia projektowanego budynku usługowego na działce powodów do miejskiej sieci wodociągowej.

( dowód: warunki techniczne – k. 37)

W dniu 29.11.2018r. powodowie wystąpili do Starosty (...) o pozwolenie na budowę. Decyzją Nr (...) z dnia 22.02.2029rt. Starosta (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę.

( dowód: decyzja Starosty – k. 40)

W dniu 8 sierpnia 2019r. powodowie zawarli umowę o wykonanie robót budowlanych, w postaci wykonania fundamentów budynku i hali, zbrojenia, wykonania 3500 m ² polbruku, wykorytowania i utylizacji ziemi, 214 mb krawężników, 132 mb kanalizacji do separatora F1 250 oraz 5 szt. studni. Prace miały zostać rozpoczęte 09.08.2019r. i wykonane do 31.03.2020r.

(dowód: umowa o wykonanie robót budowlanych z dnia 8 sierpnia 2019 r. k. 42-44, protokoły odbioru robót k. 46-50)

Prace budowlane wynikające z umowy zostały zakończone z dniem 11 marca 2020 r.

(dowód: końcowy protokół techniczny odbioru robót k. 45)

Pismem z dnia 11.01.2021 r. pozwany poinformował powodów, iż jako nabywcy działki zostali zobowiązani do rozpoczęcia budowy w terminie 2 lat licząc od dnia zawarcia umowy notarialnej, tj. do dnia 14.07.2018 r. oraz do zakończenia budowy w terminie 4 lat od zawarcia umowy notarialnej, tj. do dnia 14.07.2020 r. Wskazał, iż budowa budynku nie została rozpoczęta w terminie, co zobowiązało nabywców działki do zapłaty kar umownych w wysokości 10 % ceny brutto uzyskanej w przetargu za każdy rok po upływie terminu rozpoczęcia budowy oraz 50 % ceny brutto uzyskanej w przetargu za każdy rok po upływie terminu zakończenia budowy. Naliczenie kary za pierwszy rok po upływie terminu rozpoczęcia budowy, zostało wstrzymane do czasu upływu wyznaczonego terminu zabudowy działki. Termin zakończenia budowy upłynął 14.07.2020 r. W dniu 20.07.2020 r. przeprowadzono wizję lokalną w terenie i stwierdzono, że na działce Nr (...), położonej przy ul. (...) w B. budowa budynku nie została zakończona w ustalonym terminie. Na tej podstawie poinformowano, że istnieje podstawa do pobrania kary umownej w wysokości 10% ceny brutto uzyskanej w przetargu, należnej za pierwszy rok po upływie terminu rozpoczęcia budowy, tj. za okres od 14.07.2018 r. do 14.07.2019 r. i wezwano powodów do zapłaty kwoty 13.044,15 zł brutto w terminie 30 dni od dnia otrzymania pisma.

(dowód: pismo Burmistrza Miasta B. - k. 57-58)

Pismem z dnia 21.01.2021r. powodowie poinformowali pozwanego, iż w dniu 25.08.2019r. przystąpili do budowy placu, które to prace budowlane trwały do 01.03.2020r. a końcowy protokół tych robót został podpisany 11.03.2020r. Działka została przystosowana do działalności szkoleniowej i została zgłoszona do Wydziału Komunikacji w B. z dniem 15.05.2020r. Dalej poinformowali, iż do maja 2020r. z powodu panującej pandemii działalność spółki została zawieszona, czego następstwem było przesunięcie w czasie budowy budynków gospodarczych. Wskazali także, iż budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym, a po uzbrojeniu działki przez Gminę Miejską B. niezwłocznie przystąpią do dalszych prac.

Zwrócili się także z prośbą o odstąpienie od naliczonej kary umownej w wysokości 13 044,15 brutto.

( dowód: pismo powodów – k. 59)

W odpowiedzi na pismo pozwany poinformował o braku możliwości odstąpienia od żądania kary umownej za niedotrzymanie terminu rozpoczęcia budowy.

( dowód: pismo pozwanego z 19.04.2021r. – k. 60)

Opinią z dnia 17.08.2021r. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w B. wydał pozwolenie na użytkowanie obiektu usługowego w dniu 17 sierpnia 2021 r.

(dowód: opinia Inspektora Sanitarnego - k. 51)

Dalsza korespondencja stron nie doprowadziła do zmiany stanowiska pozwanego co do kary umownej za opóźnienie w rozpoczęciu budowy.

(bezsporne)

Pismem z dnia 12 kwietnia 2023r. pozwany wezwał do zapłaty kary umownej w łącznej kwocie 90.352,77 zł, na co złożyła się kara umowna z tytułu nie rozpoczętej w terminie zabudowy w wysokości 10 % ceny brutto nieruchomości uzyskanej w przetargu tj. 13.044,15 zł (wraz z odsetkami za zwłokę 2.334,69 zł) oraz kara umowna z tytułu nie zakończenia budowy w terminie w wysokości 50 % ceny brutto uzyskanej w przetargu nieruchomości tj. 65.220,75 zł (wraz z odsetkami za zwłokę 9.753,18 zł).

(dowód: wezwanie - k. 73)

Postanowieniem z dnia 5 kwietnia 2023 r., sygn. akt (...), Sąd Rejonowy w B. nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu z 14 lipca 2016 r., sporządzonemu przez notariusza H. L., prowadzącą Kancelarię Notarialną w B. przy ulicy (...), zapisanemu w repertorium A pod numerem (...) na rzecz wierzyciela Gminy Miejskiej B. przeciwko dłużnikom D. K. i J. K., w zakresie § 5 pkt d) tego aktu notarialnego co do obowiązku zapłaty kar umownych w łącznej kwocie 78.264,90 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty.

(dowód: postanowienie z dnia 5 kwietnia 2023 r., sygn. akt (...) - k. 28-29, tytuł wykonawczy w aktach (...) Komornika sadowego przy Sądzie Rejonowym w B. Ł. S. – k. 4)

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności pozwana gmina wnioskiem, który wpłynął do komornika w dniu 21.04.2023r. wniosła o wszczęcie egzekucji przeciwko powodom na podstawie uzyskanego tytułu wykonawczego.

Powodowie otrzymali zawiadomienie o wszczęciu egzekucji pismem z dnia 4 maja 2023 r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w B. Ł. S. Kancelaria (...) w B. (...)-(...) B. przy ul. (...).

Komornik przystąpił do czynności egzekucyjnych i zajął rachunki bankowe oraz przedmioty służące do wykonywania działalności gospodarczej w postaci motocykli szkoleniowych w celu zaspokojenia: 78.264,90 zł (należność główna), 12.124,09 zł (odsetki do 8.05.2023 r.), 28,90 zł dziennie (dalsze odsetki wraz z opłatą egzekucyjną), koszty procesu 170 zł, opłata egzekucyjna 9055,90 zł, koszty zastępstwa w egzekucji 1350 zł, wydatki gotówkowe 77,94 zł.

(dowód: bezsporne, akta sprawy sygn. (...) (załącznik do akt sprawy), zawiadomienie o wszczęciu egzekucji w sprawie o sygn. akt (...) k. 74, zawiadomienia o zajęciu rachunków bankowych 75-79)

W toku postępowania egzekucyjnego w dniu 26.05.2023r. komornik wyegzekwował z rachunków dłużników kwotę 6 976,77 z czego na rzecz wierzyciela została przekazana kwota 6 222,14 zł. Ponadto komornikowi została przekazana także kwota 8 184,67 zł, która w związku z postanowieniem o zabezpieczeniu roszczenia powodów została przez niego złożona na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

( dowód: informacja komornika – k. 160)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo w niniejszej sprawie zasługiwało na uwzględnienie w części.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie przedłożonych przez strony dokumentów, które nie były wzajemnie kwestionowane, jak też na podstawie dokumentów pochodzących z akt postępowania w sprawie sygn. (...) Komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w B., które ni budziły wątpliwości.

W ocenie Sądu, istotnego znaczenia w sprawie nie miały zeznania świadka A. G. (k. 151-151v), w szczególności nie miał on istotnej wiedzy o przyczynach dla których nastąpiło przekroczenie przez powodów terminu rozpoczęcia budowy, poprzedzały on bowiem zawarcie z nim umowy. Nie miał także wiedzy o dalszym realizowaniu inwestycji przez powodów po wykonaniu umowy zawartej z powodami, tj. po 11.03.2020r.

Sąd nie dał również wiary zeznaniom powodów w części dotyczącej wskazywanych przez nich przyczyn przekroczenia terminu rozpoczęcia budowy oraz w zakresie odpowiedzialności za przekroczenie terminu jej zakończenia z przyczyn wskazanych w dalszej części uzasadnienia.

Stosownie do art. 840§1 k.p.c. dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo ograniczenia, jeżeli:

1)  przeczy zdarzeniom, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności gdy kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym orzeczeniem sądu albo gdy kwestionuje przejście obowiązku mimo istnienia formalnego dokumentu stwierdzającego to przejście;

2)  po powstaniu tytułu egzekucyjnego nastąpiło zdarzenie, wskutek którego zobowiązanie wygasło albo nie może być egzekwowane; gdy tytułem jest orzeczenie sądowe, dłużnik może oprzeć powództwo także na zdarzeniach, które nastąpiły po zamknięciu rozprawy, na zarzucie spełnienia świadczenia, jeżeli zgłoszenie tego zarzutu w sprawie było z mocy ustawy niedopuszczalne, a także na zarzucie potrącenia;

3)  małżonek, przeciwko któremu sąd nadał klauzulę wykonalności na podstawie art. 787, wykaże, że egzekwowane świadczenie wierzycielowi nie należy się, przy czym małżonkowi temu przysługują zarzuty nie tylko z własnego prawa, lecz także zarzuty, których jego małżonek wcześniej nie mógł podnieść.

Z okoliczności podniesionych przez powodów w pozwie wynika, że powodowie swoje żądanie pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w całości opierają w pierwszej kolejności na przesłance wskazanej w art. 840§1 pkt 1 k.p.c., podnosząc, iż tytuł egzekucyjny, któremu została nadana klauzula wykonalności nie stanowi orzeczenia sądu a oświadczenie sporządzone w formie aktu notarialnego na podstawie art. 777 §1 pkt 5 k.p.c. Powodowie zakwestionowali przy tym istnienie roszczenia pozwanego o zapłatę kar umownych, wskazując, iż do naliczenia kary za opóźnienie terminu rozpoczęcia budowy pozwany był uprawniony za każdy rok po upływie terminu rozpoczęcia budowy. Stąd skoro powodowie przystąpili do zabudowy jedynie z 25 dniowym opóźnieniem, to brak jest podstaw do stwierdzenia, że pozwany był uprawniony do naliczenia tej kary umownej. Jeżeli chodzi o drugi tytuł do naliczenia kry umownej, powodowie podnieśli, że z treści umowy wynika, że pozwany był uprawniony do jej dochodzenia po upływie zakreślonego terminu do zakończenia budowy, natomiast budowa została częściowo zakończona z dniem 11.03.2020r., co stwierdzał protokół odbioru robót. Dalej podnieśli, że ewentualne nawet opóźnienia nie wynikały z winy powodów, albowiem były od nich niezależne, a częściowo winę za trudności przy wykonywaniu inwestycji ponosił pozwany, który wprowadził powodów w błąd co do stanu nieruchomości. W ocenie powodów ostatecznie nie doszło do ziszczenia się przesłanek uprawniających pozwanego do naliczenia karty umownej, gdyż bezsporne i rozległe skutki pandemii koronawirusa w Polsce i na świecie stanowiły okoliczności egzoneracyjne, wskutek których kara umowna nie mogła zostać naliczona.

Powodowie powoływali się także na zaistnienie przesłanek pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego wskazanych w art. 840§1 pkt 2 k.p.c. Podnieśli w tym zakresie, że termin przedawnienia roszczenia o zapłatę kary umownej związanej z przekroczeniem terminu rozpoczęcia budowy wynosi 3 lata, jako roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Biorąc pod uwagę, iż rozpoczął bieg w dniu 15.07.2019r., z dniem 15.07.2022r. doszło do jego upływu, a tym samym roszczenie pozwanego o zapłatę kary umownej w wysokości 13 044,15 zł wraz odsetkami przedawniło się z końcem roku 2022r.

Przechodząc do merytorycznej oceny zasadności żądania pozwu, w ocenie Sądu, w pierwszej kolejności należało mieć na uwadze, że zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa (vide- m.in. wyroki Sądu Najwyższego (...), nie publ.), powództwo przeciwegzekucyjne może być realizowane tylko pod warunkiem, że istnieje potencjalna możliwość wykonania tytułu wykonawczego. Żądanie pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności nie może być skuteczne, gdy w wyniku wyegzekwowania całej lub części należności, zgasła wykonalność tytułu wykonawczego w całości lub w części w jakiej tytuł wykonawczy został wykonany. W takiej sytuacji merytoryczne badanie zasadności powództwa przeciwegzekucyjnego jest nie tylko zbędne, ale i niedopuszczalne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., w sprawie (...)).

W konsekwencji należy uznać, że żądanie pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności może być skuteczne tylko w takiej części, w jakiej nie została wyegzekwowana cała należność wynikająca z tytułu wykonawczego, i tylko co do tej niewyegzekwowanej części. W tej bowiem części tytuł wykonawczy nie wygasł, istnieje, podlega wykonaniu, co więcej z woli wierzyciela jest wykonywany i nie ma innej możliwości jego skutecznego podważenia.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, iż w okolicznościach sprawy roszczenie powodów nie jest zasadne i podlega oddaleniu w części, w jakiej została już przez komornika wyegzekwowana należność wynikająca z tytułu wykonawczego. Z przedłożonego przez komornika prowadzącego egzekucję zaświadczenia (k. 160), wynika bowiem, iż wyegzekwował z rachunków dłużników kwotę 6 976,77 z czego na rzecz wierzyciela została przekazana kwota 6 222,14 zł. Ponadto komornikowi została przekazana także kwota 8 184,67 zł, która w związku z postanowieniem o zabezpieczeniu roszczenia powodów została przez niego złożona na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

W następnej kolejności należało się odnieść do podniesionego przez powodów zarzutu przedawnienia części roszczenia pozwanego. W ocenie Sądu, zarzut ten nie jest zasadny, pomimo tego, że częściowo należy zgodzić się ze stanowiskiem strony powodowej. Mianowicie, zdaniem Sądu, do roszczenia pozwanego, zgodnie z twierdzeniami strony powodowej, winien mieć zastosowanie trzyletni termin przedawnienia, jako do roszczenia związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 118 k.c.).

Kwalifikacja konkretnych roszczeń jako związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i podlegających 3 letniemu przedawnieniu była wielokrotnie przedmiotem orzecznictwa Sądu Najwyższego. W wypowiedziach tych wyjaśniono m.in., że sens pojęcia "działalność gospodarcza" może być odmienny na tle poszczególnych aktów prawnych i różnić się w zależności od kontekstu, w jakim występuje. Można jednak przyjąć, że typowymi cechami takiej działalności są stały, zawodowy charakter, podporządkowanie regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalności gospodarowania, a także prowadzenie na własny rachunek i pozostawanie w obrocie gospodarczym (por. np. uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego (...), uchwały Sądu Najwyższego (...), a także wyrok Sądu Najwyższego (...) i powołane tam dalsze orzecznictwo). W judykaturze przyjęto również, że działalność gminy polegająca na gospodarowaniu gminnym zasobem nieruchomości stanowi działalność gospodarczą (por. wyroki Sądu Najwyższego (...)). W tych okolicznościach należało uznać zatem, iż sprzedaż nieruchomości przez gminę stanowi działalność gospodarczą. Stąd też roszczenia wynikające z zawartej umowy sprzedaży, takiej jak roszczenie o zapłatę kary umownej, należy uznać za związane z działalnością gospodarcza i podlegające 3 letniemu terminowi przedawnienia. Nie oznacza to jednak zasadności zarzutu powodów.

Początek biegu przedawnienia rozpoczyna się zgodnie z art. 120§1 k.c. czyli od pierwszego dnia opóźnienia, kiedy pozwana gmina mogła naliczyć opłatę i wezwać do jej zapłaty, tj. od 15.07.2019r. Stąd termin przedawnienia upływał z dniem 31.12.2022r. (art. 118 zd. 2 k.c.). Zwrócić jednak należy uwagę, iż stosownie do art. 123§1 k.c., bieg przedawnienia przerywa się:

1) przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

2) przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.

Natomiast zgodnie z art. 124 k.c., po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo (§1), a w razie przerwania przedawnienia przez czynność w postępowaniu przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone.

Z okoliczności sprawy wynika, iż powodowie, po wezwaniu ich przez pozwaną gminę do zapłaty kary umownej z tytułu przekroczenia terminu rozpoczęcia budowy, wystąpili do pozwanego pismem z dnia 21.01.2021r. z wnioskiem o odstąpienie od naliczonej kary umownej w wysokości 13 044,15 zł. W ocenie Sądu, to zachowanie powodów należy jednoznacznie ocenić jako uznanie roszczenia pozwanej gminy we wskazanym zakresie. Do uznania roszczenia ze skutkiem w postaci przerwania biegu przedawnienia może dojść bowiem przez każde zachowanie się zobowiązanego, które - choćby nie wyrażało zamiaru wywołania tego skutku - dowodzi świadomości zobowiązanego istnienia roszczenia i tym samym uzasadnia przekonanie uprawnionego, że zobowiązany uczyni zadość roszczeniu (vide - wyrok SN (...); wyrok SN (...)). Ze wskazanego pisma powodów w sposób jasny wynika świadomość istnienia roszczenia gminy o zapłatę kary umownej, jak też wysokość tego roszczenia. Powodowie wprawdzie powołują się na wskazane w piśmie okoliczności, które w ich ocenie winny skutkować odstąpieniem gminy od dochodzenia kary umownej, ale jednocześnie nie kwestionują istnienia roszczenia i uprawnienia gminy do jej naliczenia. Mając to na uwadze, należy przyjąć, iż bieg przedawnienia rozpoczął się na nowo od uznania roszczenia, w związku z czym upływałby w zakresie kary umownej za przekroczenie terminu rozpoczęcia budowy z końcem 2024r. Poza sporem natomiast pozostaje, iż pozwana gmina w kwietniu 2023r. wystąpiła z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z którego wynikał obowiązek zapłaty kary umownej, a następnie wnioskiem, który wpłynął do komornika w dniu 21.04.2023r. wniosła o wszczęcie egzekucji. Zarówno wystąpienie z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności, jak też złożenie do komornika wniosku o wszczęcie egzekucji roszczenia, stanowią czynności przerywające bieg przedawnienia, nadto stosownie do art. 124§2 k.c., skutkujące tym, iż przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone.

Mając na uwadze powyższe, podniesiony przez powodów zarzut przedawnienia części roszczenia należało ocenić jako niezasadny.

Nie jest on także zasadny, co do kary umownej za przekroczenie terminu zakończenia budowy. Termin ten został określony na 14.07.2020r., wobec czego pozwany uzyskiwał uprawnienie do naliczenia kary od dnia 15.07.2021r., skutkiem czego roszczenie o jej zapłatę przedawniałoby się z końcem 2024r. Mając na uwadze wskazane powyżej okoliczności, tj. wystąpienie z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności i wszczęcie egzekucji, do przedawnienia tego roszczenia również nie doszło.

Możliwość podniesienia zarzutów opartych na art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c. dotyczy takich tytułów wykonawczych, które nie stanowią orzeczeń sądu. Jeżeli tytuł nie korzysta z powagi rzeczy osądzonej, dłużnik może formułować zarzuty dotyczące samego obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym, gdy obowiązek ten nie powstał albo gdy obowiązek wygasł na skutek zdarzeń wywołujących skutki prawne, które miały miejsce po jego powstaniu. Mogą one dotyczyć także zdarzeń powołanych jako podstawa przejścia praw lub obowiązków albo warunków, od których wystąpienia było uzależnione nadanie klauzuli wykonalności, a które wierzyciel wykazał w sposób przewidziany w przepisach regulujących postępowanie o nadanie tytułowi klauzuli wykonalności (tak - wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2024 r. (...)).

Tytuł wykonawczy w sprawie stanowi opatrzony klauzulą wykonalności akt notarialny w zakresie oświadczenia powodów o poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty kar umownych, stosownie do art. 777§1 pkt 5 k.p.c. Ze wskazanego aktu notarialnego wynika również uprawnienie strony pozwanej do naliczenia kar umownych.

Mając to na uwadze, należy uznać, iż powodom przysługuje w okolicznościach sprawy uprawnienie do kwestionowania powstania obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym, tj. obowiązku zapłaty zastrzeżonych w umowie sprzedaży kar umownych związanych z opóźnieniem rozpoczęcia budowy oraz opóźnieniem jej zakończenia. W ocenie Sądu, powodowie skutecznie nie zakwestionowali jednak uprawnienia pozwanej gminy do naliczenia i dochodzenia kar umownych, przy czym należy podkreślić, iż powodowie nie kwestionowali ważności zastrzeżenia umownego, a podnosili jedynie zaistnienie okoliczności w ich ocenie egzoneracyjnych, które winny skutkować odstąpieniem przez pozwaną od naliczania kar umownych. Pozwana gmina wywiązała się natomiast z obowiązku wykazania faktów uzasadniających powstanie wierzytelności i jej wysokości.

W pierwszej kolejności w tym zakresie należy wskazać, że z ustaleń faktycznych rozpatrywanej sprawy wynika, że strony zawarły bezwarunkową umowę sprzedaży nieruchomości gminnej, a więc dokonały czynności prawnej, której essentialia negotii reguluje art. 535 k.c. przewidujący, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Powodowie uiścili cenę rynkową i nabyli prawo do posiadania nieruchomości, swobodnego z niej korzystania oraz rozporządzania nią w zakresie wskazanym w art. 140 k.c. zgodnie z którym, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. W orzecznictwie sformułowano pogląd, że w ramach swobody kontraktowej strony mogą zawrzeć w umowie sprzedaży nieruchomości różnego rodzaju postanowienia regulujące, np. sposób i termin zapłaty ceny czy termin przekazania poszczególnych części składowych gruntu (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1975 r., (...)). Nie jest wykluczone również zamieszczenie w umowie sprzedaży postanowień zabezpieczających interesy zbywcy na wypadek, gdyby nabywca nie wywiązał się z uzgodnień stron dotyczących zbywanej nieruchomości lub chciał ją odsprzedać innemu podmiotowi.

Zastrzeżenie objęte sporem w sprawie służyło zabezpieczeniu przyjętego w umowie obowiązku wykonania zabudowy nabywanej nieruchomości przez powodów. Zatem w umowie sprzedaży strony zawarły zobowiązanie kupującego do dokonania określonych inwestycji na spornej nieruchomości, podporządkowanych planom pozwanej gminy zgodnym z założeniami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym zlokalizowana była nieruchomość stanowiąca przedmiot przetargu i umowy sprzedaży. Warunki te zostało przy tym jednoznacznie określone w regulaminie przetargu, który został przez powodów zaakceptowany (Regulamin I przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż działki położonej przy ulicy (...) w B. stanowiącej własność Gminy Miejskiej B. – k. 107-108v). Obowiązek kupujących w tym zakresie został określony w ramach czasowych a jego terminowe wykonanie zabezpieczone zastrzeżeniem kary umownej na wypadek zwłoki.

W istocie wiec obowiązek wykonania inwestycji zawarty w umowie sprzedaży stanowił dodatkowe postanowienie umowne służące realizacji celów sprzedawcy w zakresie zapewnienia odpowiedniego zagospodarowania przestrzeni w części miasta, w której znajdowała się objęta przetargiem nieruchomość.

W ocenie Sądu, w tym zakresie należy podzielić stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w S. z 23.02.2016 r. ((...)), iż zastrzeżenie obowiązku dokonania określonej inwestycji na nabywanej nieruchomości nie jest sprzeczne z istotą i celem umowy sprzedaży, zważywszy zwłaszcza na to, że stroną tej umowy była Gmina, która z mocy przepisów ustawy o samorządzie gminnym posiada obowiązki publicznoprawne w zakresie dbałości o szeroko rozumiany ład przestrzenny i gospodarowanie nieruchomościami. Zgodne więc z działalnością samorządu gminnego będzie zawieranie umów mocą, których inwestorzy zostaną zobowiązani do udziału w realizacji zamierzeń gminy w zakresie ładu przestrzennego. Zobowiązania tego rodzaju będą miały charakter względny (odnoszą się wyłącznie do dłużnika), a zaniechanie ich wykonania będzie rodziło odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. Zobowiązania te nie wpływają na sferę uprawnień właścicielskich wykonywanych przez nabywcę w stosunku do nieruchomości, a zatem nie ograniczają możliwości zbycia lub innego rozporządzania nieruchomością. W przypadku zbycia nieruchomości odpowiedzialną za wykonanie obowiązków inwestycyjnych pozostanie więc strona umowy (lub osoba, która w jej miejsce wstąpi w sferę stosunku obligacyjnego). Nie będzie więc odpowiedzialnym za wykonanie obowiązków inwestycyjnych nowy właściciel nieruchomości, jeśli nie wstąpi on zarazem w miejsce zbywcy w sferę omawianych obowiązków obligacyjnych (np. w następstwie umowy o przejęcie długu).

Kara umowna w świetle art. 483 § k.c. jest pojmowana jako forma zryczałtowanego odszkodowania. W nauce i orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że kara umowna może być zastrzegana także na wypadek zwłoki dłużnika w spełnieniu świadczenia niepieniężnego (art. 476 k.c. ) jako jednej z postaci nienależytego wykonania zobowiązania.

Do odmiennych wniosków nie prowadzi brzmienie umowy określające wysokość kary umownej. Podkreślić należy bowiem, że zastrzeżenie kary umownej w wysokości rażąco nieadekwatnej nie powoduje nieważności umowy w tym zakresie, lecz stanowi podstawę do żądania miarkowania kary umownej według zasad określonych art. 484 §2 k.c. Sama instytucja kary umownej zawiera bowiem w swojej konstrukcji mechanizm miarkowania pozwalający na korygowaniu skutków jej zastrzeżenia w płaszczyźnie reguł słuszności. Zatem jeśli nawet przyjąć, że umowa nadmiernie „faworyzuje” jedną ze stron poprzez zastrzeżenie wyłącznie na jej korzyść kar umownych to takie zastrzeżenie nie może być uznane tylko z tej przyczyny za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (istotą stosunku prawnego). Dla zapewnienia odpowiedniej ochrony słusznych interesów strony zobowiązanej do zapłaty kary umownej bowiem wystarczającą jest zasadniczo możność sędziowskiej ingerencji w treść zobowiązania stosownie do reguł art. 484 §2 k.c. (tak SA w S. w uzasadnieniu wyroku z 23.02.2016r., (...)).

Zgodnie z art. 353 ¹ k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Przepis ten należy do kategorii przepisów iuris cogentis, a więc naruszenie któregokolwiek z wymienionych w nim kryteriów swobody kontraktowej i w rezultacie sprzeczność treści lub celu umowy z ustawą, zasadami współżycia społecznego lub naturą stosunku wykreowanego przez tę umowę powoduje nieważność czynności prawnej lub jej części na podstawie art. 58 k.c. Ocenie pod kątem kryteriów wskazanych w art. 353 ¹ k.c. podlega nie tylko treść kwestionowanego postanowienia umownego, ale także jego cel.

Z ustaleń faktycznych sprawy wynika, że celem wprowadzenia kwestionowanego postanowienia umownego było, ze strony Gminy, zapewnienie realizacji celu umowy sprzedaży nieruchomości gminnej rozumianego przez pozwaną jako zapewnienie leżącego w interesie publicznym, określonego sposobu i terminu zagospodarowania zbywanej nieruchomości. Powodowie byli z kolei świadomi tej intencji Gminy, wskazanej jasno w ogłoszeniu o przetargu i ten cel aprobowali, skoro do niego przystąpili.

W rezultacie należało stwierdzić, iż zastrzeżenie kary umownej między stronami nie sprzeciwiało się jej celowi lub istocie (naturze) kreowanego stosunku prawnego, wobec czego nie naruszało normy art. 353 ¹ k.c., a tym samym nie było także nieważne w rozumieniu art. 58 § 3 k.c.

W ocenie Sądu, w stanie faktycznym sprawy brak jest podstaw do podzielenia stanowiska powodów jakoby przekroczenie terminu do rozpoczęcia zabudowy nieruchomości oznaczonego w umowie nastąpiło bez winy powodów, a w szczególności by przyczyniła się do tego pozwana Gmina. Zwrócić należy uwagę, iż w opisie nieruchomości i jej przeznaczenia zamieszonym w ogłoszeniu o przetargu (k. 109) w sposób jasny i jednoznaczny zostało wskazane, iż na nieruchomości stanowiącej przedmiot przetargu brak jest sieci deszczowej, w związku z czym wody opadowe należy zagospodarować w granicach własnej działki, jak tez wyraźnie wskazano, iż w rejonie działki brak jest kanalizacji sanitarnej. W tych okolicznościach powodowie winni się zatem jeszcze przed przystąpieniem do przetargu liczyć z koniecznością wybudowania zbiornika na nieczystości płynne jak też koniecznością zagospodarowania wody deszczowej. Wyraźnie także wskazano, iż sieć wodociągową, gazowa i energetyczna znajdują się w ulicy (...). Ze wskazanego opisu wynika także w sposób jasny i jednoznaczny, iż nieruchomość nie przylega do ul. (...), albowiem dostęp do drogi publicznej miał zostać zapewniony poprzez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez wskazane działki stanowiące własność gminy. Biorąc to pod uwagę jasnym zatem było, iż celem przyłączenia nieruchomości powodów do wymienionych sieci konieczne będzie wykonanie przyłączy. Powodowie nie zaprzeczyli także, ze przed zawarciem umowy sprzedaży zostali poinformowani o przekroczeniu granic nabywanej nieruchomości przez właściciela nieruchomości sąsiedniej przez postawienie ogrodzenia. W tych okolicznościach brak jest jakichkolwiek podstaw do przypisywania pozwanej gminie jakiejkolwiek odpowiedzialności za opóźnienie w rozpoczęciu zabudowy działki przez powodów. Podkreślić przy tym należy, iż z wniosku powodów z dnia 25.09.2018r., dotyczącego przedłużenia terminu rozpoczęcia budowy wynika, iż podstawowa przyczyna opóźnienia w rozpoczęciu budowy było poczynienie przez powodów inwestycji związanych z prowadzoną działalnością, co jednoczenie przeczy tezie strony powodowej jakoby za opóźnienie terminu rozpoczęcia budowy odpowiedzialność ponosiła pozwana. W ocenie Sądu, brak jednocześnie podstaw do dania wiary twierdzeniom powodów, jakoby wskazany zapis we wniosku został poczyniony na skutek sugestii pracowników gminy. Na tę okoliczność powodowie nie przedłożyli bowiem żadnych dowodów.

Z kolei wyrażone przez stronę pozwaną stanowisko o rozważeniu możliwości odstąpienia od naliczania kary w wypadku terminowego zakończenia budowy należy poczytywać jedynie jako przejaw dobrej woli pozwanej a nie jako przyrzeczenie uczynione powodom. Zaznaczyć przy tym należy, iż w sprawie nie ziścił się warunek, od którego pozwana gmina uzależniła odstąpienie od naliczenia kary umownej.

Brak także podstaw do przyjęcia jakoby wg twierdzeń powodów naruszenie terminu rozpoczęcia budowy wynosiło jedynie 25 dni. Terminem rozpoczęcia budowy był bowiem 14 lipca 2018r., natomiast jak wynika z bezspornych okoliczności sprawy została ona formalnie rozpoczęta od dnia 09.08.2019r., to jest 1 rok i 25 dni po uzgodnionym przez strony terminie.

W ocenie Sądu, powodowie nie wykazali także by przyczyną opóźnienia z kolei terminu zakończenia budowy była epidemia Covid – 19 i jej następstwa. Zwrócić należy uwagę, iż umowa o wykonanie robót budowlanych została zawarta przez powodów w dniu 08.08.2019r., tj. daleko przed wystąpieniem pierwszych objawów w/w epidemii w Polsce (co miało miejsce w marcu 2020r.), przy czym nie obejmowała ona całości inwestycji a jedynie jej fragment, w szczególności jedynie wykonanie fundamentów budynku i hali, wobec czego nie zapewniała ona realizacji celu umowy sprzedaży nieruchomości przez gminę, tj. wybudowania budynku o funkcji produkcyjno – usługowej i magazynowo – składowej. W tych okolicznościach, jako główną przyczynę przekroczenia ustalonego w umowie terminu zakończenia budowy należy przyjąć przede wszystkim opóźnienie w rozpoczęciu budowy, za co z kolei wyłączną odpowiedzialność ponoszą powodowie. Biorąc pod uwagę rzeczywisty czas zakończenia budowy co miało miejsce w sierpniu 2021r. należy przyjąć, iż gdyby powodowie dochowali terminu rozpoczęcia budowy, to inwestycja zostałaby zrealizowana przed upływem terminu na jej zakończenie określonym w umowie tj. przed 14.07.2020r., ewentualnie z przekroczeniem tego terminu, ale przed upływem terminu uprawniającego pozwaną gminę do naliczenia kary umownej, tj. 14.07.2021r. W tych okolicznościach z kolei fakt wystąpienia epidemii Covid – 19, w ocenie Sadu, nie może być traktowany jako wyłączna przyczyna przekroczenia przez pozwanych terminu zakończenia budowy. W okolicznościach sprawy zgodzić się należy także ze stanowiskiem pozwanej gminy, iż przystosowanie z dniem 11 marca 2020r. terenu działki do prowadzenia szkolenia praktycznej nauki jazdy kierowców i kandydatów na kierowców, nie może być traktowane jako realizacja celu umowy, bowiem jej celem była zabudowa działki budynkiem produkcyjno – usługowym i magazynowo – składowym.

Mając powyższe na uwadze, Sąd przyjął, iż zarówno przekroczenie uzgodnionego w umowie stron terminu rozpoczęcia budowy, jak tez terminu jej zakończenia było wynikiem okoliczności za które wyłączną odpowiedzialność ponoszą powodowie. Nie było przy tym w sprawie sporu, iż terminy te rzeczywiście zostały przekroczone i to o okresy ponad roczne co jednocześnie aktualizowało uprawnienie strony pozwanej do naliczenia karu umownych – 10% zapłaconej ceny nieruchomości brutto za przekroczenie terminu rozpoczęcia budowy i 50% zapłaconej ceny nieruchomości brutto za przekroczenie terminu zakończenia budowy. Poza sporem było także, iż w/w kar umownych powodowie nie uiścili pomimo wezwania.

W ocenie Sądu, jako częściowo zasadny należało natomiast ocenić podniesiony przez powodów zarzut rażącego wygórowania kary umownej. Możliwość miarkowania wysokości kary umownej w takim przypadku wynika z art. 484 § 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Miarkowanie kary umownej polega na jej zmniejszeniu dla wyeliminowania dysproporcji między wysokością kary a odpowiadającym jej interesom wierzyciela. Zgodnie z art. 484 § 2 k.c. sądom przysługuje samodzielna kompetencja ukształtowania kary umownej w oparciu o dwie przesłanki, tj. wykonania zobowiązania w znacznej części lub rażącego wygórowania kary (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w W. z dnia 22 lutego 2017 r., (...)).

Rozważając zasadność żądania miarkowania kary umownej należy mieć na uwadze, że art. 484 § 2 k.c. statuuje wyjątek od zasady pacta sunt servanda i od regulacji określonej w przepisach art. 353 ^{( 1)} k.c., art. 354 § 1 k.c. oraz od sformułowanej w art. 484 § 1 k.c. zasady, że w razie wyrządzenia wierzycielowi szkody przysługuje mu kara umowna w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość tej szkody. Nie może być więc interpretowany rozszerzająco. Ustawodawca nie wskazał bardziej szczegółowych okoliczności uzasadniających miarkowanie kary umownej, pozostawiając ich ustalenie uznaniu sędziowskiemu uwzględniającemu okoliczności konkretnej sprawy. Jak wynika z orzecznictwa norma ta może znaleźć zastosowanie zawsze wówczas, gdy w świetle oceny określonego stanu faktycznego kara umowna w zastrzeżonej wysokości jawić się będzie jako nieadekwatna. Katalog kryteriów pozwalających na zmniejszenie kary umownej nie jest zamknięty. Stosując miarkowanie kary umownej sąd powinien mieć na względzie podstawowe jej funkcje, jakimi są: funkcja stymulująca wykonanie zobowiązania, funkcja represyjna w postaci sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz funkcja kompensacyjna, polegająca na naprawieniu szkody, jeśli wierzyciel ją poniósł, bez konieczności precyzyjnego wyliczania jej wysokości (tak - wyrok SA w S. z 23.02.2016 r., (...)).

W orzecznictwie na tle konkretnych sporów wskazano różne kryteria oceny rażącego wygórowania kary umownej. Za jedno z zasadniczych przyjmuje się stosunek wysokości zastrzeżonej kary do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003 r. ((...)), zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy podkreślił jednak, że brak szkody lub jej nieznaczna wysokość może stanowić kryterium redukowania wysokości kary umownej i to niezależnie od tego, czy w zakresie interpretacji art. 484 § 2 k.c. eksponuje się kryterium "wysokości szkody", czy tylko "wysokość odszkodowania", przysługującego wierzycielowi na zasadach ogólnych. Do wysokości szkody jako kryterium oceny rażącego wygórowania kary Sąd Najwyższy nawiązywał już we wcześniejszych orzeczeniach (zob. wyroki: (...)), a także w orzeczeniach wydanych po podjęciu powołanej uchwały składu siedmiu sędziów (zob. wyroki: (...)). O tym, czy kara umowna jest wygórowana świadczyć może więc między innymi porównanie jej wysokości do ewentualnej szkody, jaką poniosła strona, której przysługuje prawo do żądania tej kary. Zatem nawet w przypadku braku szkody po stronie wierzyciela należy brać pod uwagę pozostałe (poza kompensacyjną) funkcje kary umownej i na tej podstawie po indywidulanej ocenie celu zastrzeżonej kary w kontekście tworzonym przez realia sprawy orzekać o jej rażącym wygórowaniu. (tak dalej - wyrok SA w S. z 23.02.2016 r., (...)).

Pojęcie rażącego wygórowania kary umownej jest zwrotem niedookreślonym wskazującym na fakt ewidentnej niewspółmiernej wysokości (nieadekwatności) kary umownej do tej, która powinna być należna w danej sytuacji. Jeżeli bowiem już prima facie dostrzec można, że uszczerbki w dobrach chronionych wierzyciela są nieznaczne, sąd powinien wyeliminować wygórowanie kary umownej w zakresie, w jakim dysproporcja jest rażąca. Kara umowna może być "rażąco wygórowana" już w momencie jej zastrzegania, np. gdy znacznie przekracza nawet maksymalnie możliwy do wyobrażenia uszczerbek, który mógłby ponieść wierzyciel w danej sytuacji. Może też zostać uznana za taką w następstwie wystąpienia późniejszych okoliczności.

W okolicznościach sprawy należało przyjąć, iż pozwana Gmina nie poniosła żadnej szkody w związku z przekroczeniem przez powodów zastrzeżonych terminów umownych. W istocie zatem za zasadniczą funkcję kary zastrzeżonej w umowie miedzy stronami była funkcja stymulująca i represyjna, a celem jaki miał być osiągnięty przez pozwaną Gminę, była terminowa realizacja założeń dotyczących zagospodarowania nieruchomości, której dotyczył przetarg.

Kary umowne zostały zastrzeżone w odniesieniu do uzyskanej ceny sprzedaży nieruchomości jako 10% ceny brutto przy przekroczeniu terminu rozpoczęcia budowy i 50% ceny brutto przy przekroczeniu terminu zakończenia budowy.

Sam sposób określenia wysokości kar umownych należy uznać za dopuszczalny i prawidłowy. W orzecznictwie wskazuje się bowiem, iż maksymalna wysokość kary umownej nie musi być wyrażona pieniężnie; wystarczy, że można ją oznaczyć na podstawie umowy i okoliczności sprawy. Strony mogą zatem zastrzec karę umowną odpowiadającą ułamkowi lub wielokrotności określonej kwoty bazowej. Kara umowna za zwłokę, która ma w założeniu pełnić funkcję stymulującą dłużnika do terminowego wykonania zobowiązania, może być ustalona według stawki odniesionej do określonego interwału czasowego, która może zostać określona, jako ułamek (procent) wartości przedmiotu umowy, bez określenia z góry maksymalnej kwoty takiej kary umownej (postanowienie SN z 23.05.2024 r., (...)).

W ocenie Sądu, odnosząc się do wysokości kary zastrzeżonej za przekroczenie terminu rozpoczęcia budowy, biorąc pod uwagę, iż została ona ustalona na poziomie 10% ceny uzyskanej za sprzedaży (brutto), należy przyjąć, iż wysokość tę w okolicznościach sprawy można uznać za adekwatną do celu umowy i stymulującej funkcji kary umownej, którą miała ona pełnić. Odmiennie jednak należy ocenić wysokość kary zastrzeżonej na wypadek przekroczenia terminu zakończenia budowy, tj. w wysokości 50% uzyskanej ceny (brutto) za każdy rok przekroczenia terminu. Mając na uwadze, iż wartości wskazanej kary w żaden sposób nie da się odnieść do szkody jaką pozwana gmina mogłaby ponieść w wyniku zaniechania wykonania obowiązku zabudowy nieruchomości ani też do wartości interesu, jaki posiada ona w wykonaniu tego obowiązku, w ocenie Sądu, należy uznać ją za nadmierną i naruszającą zasady słuszności poprzez to, iż prowadzi do rażąco nieuzasadnionego wzbogacenia pozwanej kosztem powodów. W rezultacie przyjąć należy, że kara w tej wysokości zatraca swoją funkcję stymulującą i represyjną, nie służy wyegzekwowaniu obowiązku zabudowy lecz stanowi nieuzasadnione w okolicznościach sprawy przysporzenie dla pozwanej.

Mając to na uwadze, na podstawie art. 484 § 2 k.c., Sąd uznał, iż wysokość tej kary umownej należy ustalić na poziomie równym z wysokością kary zastrzeżonej na wypadek przekroczenia terminu rozpoczęcia budowy, tj. w wysokości 10% ceny brutto uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości czyli w kwocie 13.044,15 zł. Sąd miał przy tym na uwadze, iż ostatecznie został osiągnięty cel zastrzeżony w umowie, tj. wybudowanie budynku o charakterze produkcyjno – usługowym i magazynowo – składowym.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, zaistniały przesłanki do częściowego pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego, określone w art. 840§1 pkt 1 k.p.c., tj. ponad kwotę 26 088,30 zł łącznej wysokości kar umownych uznana przez Sąd za zasadną w okolicznościach sprawy z dalszymi odsetkami, wynikającymi z wezwania powodów do zapłaty, określonymi w tytule wykonawczym. Stąd też orzeczono jak w pkt I wyroku.

Mając na uwadze zaistnienie przesłanek do jedynie częściowego uwzględnienia żądania pozwu, Sąd w pozostałym zakresie powództwo oddalił. Miał przy tym na uwadze również fakt, iż roszczenie strony pozwanej zostało już częściowo wyegzekwowane, co również uzasadnia oddalenie powództwa do wysokości wyegzekwowanej kwoty, przy czym wysokość tej kwoty jest niższa niż wysokość kwoty, do której Sąd uznał zasadność żądania pozbawienia wykonalności.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając stosownie do wyniku sprawy. Powodowie wygrali proces w ok. 65,34 %, zaś pozwani w ok. 34,66 %. W związku z tym każda ze stron winna ponieść koszty procesu w takim procencie w jakim przegrała sprawę, tzn. strona powodowa 34,66 %, a strona pozwana w 65,34 %.

Powodowie ponieśli koszty procesu w wysokości 7434,00 zł, w tym opłatę sądową od pozwu w kwocie 2000 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w stawce wynikającej z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności adwokatów 5.400 zł oraz koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Pozwana zaś poniosła koszty procesu w kwocie 5417,00 zł, na którą złożyła się kwota wynagrodzenia pełnomocnika w stawce wynikającej z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Mając zatem na uwadze, iż łączne koszty procesu wyniosły 12.834,00 zł, a poniesione przez powodów koszty procesu przekraczają wysokość przypadającego na nich udziału, Sąd obciążył stronę pozwana obowiązkiem zwrotu kosztów procesu w kwocie 2.985,70 zł, z dalszymi ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

SSO Tomasz Cichocki