Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 października 2021 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Rafał Kubicki
Protokolant:	sekretarz sądowy Agnieszka Grandys

po rozpoznaniu w dniu 26 października 2021 r. w Olsztynie na rozprawie

sprawy z powództwa

(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.

przeciwko Bankowi Spółdzielczemu w M.

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności

I.  pozbawia wykonalności w całości w stosunku do powoda - K. Spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. tytuł wykonawczy w postaci prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z 18 kwietnia 2019 r. (sygn. akt (...) o przysądzeniu własności nieruchomości,

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.767 zł tytułem zwrotu kosztów procesu – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty.

sędzia Rafał Kubicki

Sygn. akt I C 742/20

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. w K. wniósł przeciwko pozwanemu Bankowi Spółdzielczemu w M. o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego – postanowienia Sądu Rejonowego w (...)z 18 kwietnia 2019 r. sygn. akt (...)(powodowi chodziło o sygnaturę(...) – pismo z 12.10.2021 r. k. 402) – wydanego w postępowaniu egzekucyjnym z wniosku m.in. Banku Spółdzielczego
w M. z udziałem dłużników: W. S. i H. S. (1) – o przysądzeniu na rzecz Banku Spółdzielczego w M. własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr (...), położonych
w K.. Argumentował, że jako poddzierżawca posiada tytuł prawny do korzystania z tej nieruchomości, dlatego ww. tytuł wykonawczy, jakim pozwany dysponuje wobec H. S. (1), nie powinien stanowić podstawy do prowadzenia egzekucji wobec niego. Jako podstawę prawną wskazał art. 791 § 3
w zw. z art. 840 § 1 ust. 2 k.p.c., art. 708 i art. 698 k.c.

Odpowiadając na pozew (pismo pozwanego z dnia 12.04.2021 r. - k. 302-328) pozwany wniósł o oddalenie powództwa, wskazując, że:

- własność spornej nieruchomości nabył 15 czerwca 2019 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...)z 18 kwietnia 2019 r. o przysądzeniu własności, a jedynym (dalszym) trybem w postępowaniu egzekucyjnym jest wprowadzenie nowego właściciela w posiadanie,

- nie łączy go z powodem żaden stosunek prawny i nie zna podstawy prawnej władania nad nieruchomością przez powoda,

- umowa, na którą powołuje się powód, zawarta 1.03.2019 r., jest elementem stanu faktycznego, zwykłą obligacją i reguluje wyłącznie prawa i obowiązki między spółką
z o.o. A. M. w Ł. a powodem, przy czym spółka z o.o. (...) w Ł. w tej dacie była dzierżycielem i pełnomocnikiem pozwanego w zakresie zarządzania sporną nieruchomością, nie była dzierżawcą ani w ogóle posiadaczem nieruchomości (pozwany nie uzgadniał z nią czynszu dzierżawy, stanowiącego essentialia negotii tego typu umowy), była natomiast spółką, która jako kupujący zawarła z pozwanym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i z umowy tej się nie wywiązała, nie składała wniosku o koncesję na wydobycie kopalin ze złoża piasku (...), nie występowała jako uczestnik postępowania koncesyjnego, a umowę dzierżawy z powodem zawarła bez zgody pozwanego, wydzierżawiła więc cudzą nieruchomość w warunkach rezygnacji z jej kupna,

- nie można wywodzić prawa czerpania pożytków (wydobycia żwiru i piasku)
z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości,

- w dniu 1.03.2019 r. trwała egzekucja, a własność nieruchomości przysługiwała dłużniczce H. S., pozbawionej zarządu nieruchomością w toku egzekucji, zaś do wydzierżawiania nieruchomości w czasie egzekucji wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zgoda Sądu (art. 936 zd. 2 k.p.c.),

- powód nie posiada legitymacji czynnej w tym procesie, nie posiada też interesu prawnego, nawet nie uprawdopodobnił swojego roszczenia,

- ta sama nieruchomość jest przedmiotem procesu posesoryjnego zainicjowanego przez spółkę (...),

- umowa poddzierżawy, na którą powołuje się powód, jest pozorna, ponieważ nie istnieje umowa dzierżawy, ponadto pozbawiona jest elementu przedmiotowo istotnego stosunku dzierżawy, tj. wywodzonego od pozwanego, jako właściciela nieruchomości, prawa do pobierania pożytków przez powoda,

- pozew powinien być odrzucony jako niedopuszczalny, ponieważ powód nie udowodnił swych twierdzeń,

- powód dopuszcza się nadużycia swych praw podmiotowych i procesowych - działa sprzecznie z art. 3 oraz art. 41 k.p.c., o czym świadczy podnoszenie okoliczności, że objął posiadanie w trakcie komorniczego zajęcia,

- powód powinien być ukarany przez Sąd w świetle art. 226 ² § 2 k.p.c.,

- pozwany nie był i nie jest posiadaczem spornej nieruchomości o został podstępnie wyłączony z postępowania koncesyjnego, nie mógł wydać (...) spółce (...), ponieważ w dacie umowy przedwstępnej nie był jej właścicielem, ale mógł się do tego zobowiązać, przy czym zobowiązanie pozwanego do wydania nieruchomości (przeniesienia posiadania) dotyczy umowy przenoszącej własność, nie zaś umowy przedwstępnej.

Ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia

Fakty istotne, przytoczone przez obie strony, są bezsporne i potwierdzone powołanymi niżej dokumentami, których prawdziwość nie była kwestionowana przez strony i nie wzbudziła zastrzeżeń stron. Strony różnią nie ustalenia faktyczne, lecz prawne znaczenie powoływanych zdarzeń.

Przed Sądem Rejonowym w (...) toczyło się postępowanie egzekucyjne prowadzone przez Komornika Sądowego przy SR w (...) (sygn. akt (...) sygn. akt spraw przyłączonych: (...), sygn. akt sądowych (...)) m.in. z wniosku Banku Spółdzielczego w M. przeciwko dłużnikom: W. S. i H. S. (1), którego przedmiotem była m.in. nieruchomość stanowiąca własność dłużniczki, położona
w K., zawierająca złoża żwiru i piasku, składająca się z działek nr (...). Zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w (...) z 25.09.2015 r. (sygn. akt(...) zarząd tą nieruchomością odjęto dłużnikowi – właścicielce oraz ustanowiono zarządcą tej nieruchomości Bank Spółdzielczy w M..

Postanowieniem z 6 czerwca 2017 r. (sygn. akt (...)) Sąd Rejonowy
w P. udzielił przybicia tej nieruchomości na rzecz Banku Spółdzielczego w M. za wskazaną cenę, która została zapłacona 31.10.2017 r.

W dniu 29.11.2017 r. w formie aktu notarialnego - Rep. A (...) notariusza K. W. w K. pomiędzy Bankiem Spółdzielczym w M. a (...) sp. z o.o. w Ł. zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości o łącznej powierzchni 18,51 ha utworzonej z działek nr (...)
i (...)opisanych jako grunty orne, położonych w K., stanowiącej własność H. S. (1), w której Bank ten oświadczył m.in., że: „ma zostać wydane” przez Sąd na jego rzecz postanowienie o przysądzeniu własności, które przeniesie na niego własność nieruchomości; nieruchomość „została nabyta” przez Bank w trybie postępowania egzekucyjnego po drugiej bezskutecznej licytacji; - nieruchomość znajduje się częściowo na terenach rolnych, przeznaczonych do eksploatacji surowców mineralnych i znajduje się na niej złoże kruszywa mineralnego – żwirownia (...). Bank zobowiązał się sprzedać spółce (...) tę nieruchomość za wskazaną
w akcie cenę, a spółka (...) zobowiązała się ją za tę cenę kupić, przy czym przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta po uzyskaniu przez Bank prawa własności nieruchomości (przysądzenie) oraz zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (...) na nabycie od Banku nieruchomości rolnej – w terminie 30 dni roboczych licząc od dnia uprawomocnienia się postanowienia
o przysądzeniu własności nieruchomości oraz licząc od dnia uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (...) na nabycie od Banku nieruchomości rolnej, lecz nie później niż do dnia 31.12.2018 r., a warunkiem podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzyskanie najdalej do 31.12.2018 r. prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości oraz zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (...) na nabycie od Banku nieruchomości rolnej. Bank oświadczył, że w dniu dzisiejszym wydaje w posiadanie nieruchomość będącą przedmiotem umowy, zaś spółka (...) oświadczyła, że jest już w posiadaniu przedmiotu umowy. Bank oświadczył, że wyraża zgodę spółce (...) na eksploatowanie żwirowni (...) znajdującej się na nieruchomości. ( odpis aktu notarialnego k. 20-26)

W dniu 18.12.2018 r. w formie aktu notarialnego - Rep. A (...) notariusza K. W. w K. Bank Spółdzielczy w M. jako ustanowiony w postępowaniu egzekucyjnym zarządca nieruchomości udzielił pełnomocnictwa spółce (...) sp. z o.o. w Ł. oraz T. G. (przedstawicielowi tej spółki) do zastępowania Banku w sprawach dotyczących tej nieruchomości, wszczynanych i toczących się postępowaniach administracyjnych – z prawem do składania wniosków, wyjaśnień i pism, a także odbioru decyzji i pism, ponadto zaskarżania decyzji oraz zastępstwa przed Samorządowymi Kolegiami Odwoławczymi i Naczelnym Sądem Administracyjnym. ( odpis aktu notarialnego k. 184-185)

W dniu 1 marca 2019 r. pomiędzy (...) sp. z o.o. w Ł. (nazwaną wydzierżawiającym) a (...) sp. z o.o. w K. (nazwaną dzierżawcą) została zawarta umowa, zatytułowana umową dzierżawy, na mocy której za zapłatą czynszu określonego w załączniku do umowy „wydzierżawiający oddał dzierżawcy w dzierżawę” grunt o łącznej powierzchni 18.510 m ² złożony z działek nr (...) opisanych jako grunty orne, położonych w K., z udokumentowanymi złożami kopalin, na okres 10 lat, z przeznaczeniem dla celów wydobycia kruszyw mineralnych po uzyskaniu koncesji przewidzianej przez prawo, przy czym wydzierżawiający oświadczył, że włada gruntem na podstawie umowy w formie aktu notarialnego z 29.11.2017 r. - Rep. A (...)notariusza K. W. w K.. ( odpis umowy k. 7-15)

Ostateczną decyzją Nr (...) (OLS. (...). (...) (...). (...)) z dnia 26 kwietnia 2018 r. Dyrektor Generalnego Krajowego Ośrodka (...) umorzył postępowanie wszczęte na wniosek Banku o wyrażenie zgody na nabycie spornej nieruchomości rolnej – z uwagi na to, że nieruchomość ta nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu at. 46 ¹ Kodeksu cywilnego.

Postanowieniem z 18 kwietnia 2019 r. (sygn. akt (...) Sąd Rejonowy
w P. przysądził na rzecz Banku Spółdzielczego w M. własność tej nieruchomości. ( odpis k. 190-193)

W dniu 18 listopada 2019 r. Bank Spółdzielczy w M. wydał (na życzenie (...) sp. z o.o., do wykorzystania w procesie koncesyjnym) pisemne oświadczenie tej m.in. treści, że nieruchomość została formalnie wydana tej spółce we władanie w celu prowadzenia eksploatacji kruszyw. ( odpis k. 39)

W dniu 12 grudnia 2019 r. Bank Spółdzielczy w M. wydał (na życzenie (...) sp. z o.o., do wykorzystania w procesie koncesyjnym) pisemne oświadczenie tej m.in. treści, że nieruchomość została formalnie wydana tej spółce we władanie, obejmujące możliwość swobodnego zawierania umów dzierżawy w celu prowadzenia eksploatacji górniczej na wydanej nieruchomości. ( odpis k. 38)

W dniu 18 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego - Rep. A (...)notariusza K. W. w K. pomiędzy Bankiem Spółdzielczym w M. a (...) sp. z o.o. w Ł. zawarty został aneks do opisanej wyżej przedwstępnej umowy sprzedaży, zmieniając tę umowę poprzez określenie terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – najdalej do 30 dni roboczych, licząc od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz Banku oraz licząc od dnia uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (...) na nabycie od Banku nieruchomości rolnej, lecz nie później niż do dnia 31.12.2020 r., a także poprzez uwarunkowanie podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży od uzyskania najdalej do 31.12.2020 r. prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości oraz zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (...) na nabycie od Banku nieruchomości rolnej. ( odpis k. 27-28)

W dniu 14 kwietnia 2020 r. przedstawiciel Banku, dokonując oględzin spornej nieruchomości, odkrył przebywanie na niej spółki (...). Pismami z dni: 7 i 18 maja 2020 r. spółka ta została poinformowana, że zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego jako posiadacz w złej wierze, a mimo to nieruchomości nie opuściła i nadal eksploatuje złoże. ( odpisy pism k. 193, 194)

Pismem z 27 kwietnia 2020 r. Bank wyznaczył spółce (...) sp. z o.o.
w Ł. termin na 7 maja 2020 r. i wezwał do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. W dniu 14 maja 2020 r. w formie aktu notarialnego - Rep. A (...) notariusza A. O. w M. (Protokół przyjęcia oświadczenia o odstąpieniu od umowy) Bank Spółdzielczy w M., powołując się na prawomocne przysądzenie własności, umorzenie postępowania
w przedmiocie zgody na nabycie nieruchomości, wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 7 maja 2020 r. oraz na niestawiennictwo spółki w wyznaczonym terminie, potraktowane jako uchylenie się spółki od zawarcia umowy przyrzeczonej, oświadczył, że odstępuje od umowy przedwstępnej i cofa wydanie nieruchomości tej spółce w posiadanie. ( odpis k. 187-188)

Decyzją z 29 lipca 2020 r. (GW. (...) (...)) Marszałek Województwa (...) stwierdził wydanie z naruszeniem prawa swej decyzji ostatecznej z 10 lutego 2020 r. (GW. (...) (...)) w przedmiocie udzielenia spółce (...) sp. z o.o. w K. koncesji na wydobywanie metodą odkrywkową kopaliny ze złoża piasku (...). ( odpisy k. 40v, 327-328)

Jako właściciel spornej nieruchomości ujawniony jest w księdze wieczystej KW Nr (...) Bank Spółdzielczy w M.. ( wydruk k. 244-246)

Pismem z 25 czerwca 2020 r. Komornik Sądowy przy SR w (...) (pod sygn. akt (...)) na wniosek Banku z 9 czerwca 2020 r. o wszczęcie egzekucji – wprowadzenie w posiadanie nieruchomości zawiadomił Bank o wszczęciu egzekucji obowiązku wydania nieruchomości przeciwko dłużnikowi H. S. (1) ( odpisy k. 313, 319), zaś postanowieniem z 6.10.2020 r. uwzględnił wniosek spółki (...) i na podstawie art. 791 § 3 k.p.c. wstrzymał się z czynnościami egzekucyjnymi, wyznaczając termin czynności na dzień 7.11.2020 r. ( odpis k. 315)

Pozew w niniejszej sprawie został wniesiony 5.10.2020 r.

Rozważania

Powtórzyć należy, że stan faktyczny był bezsporny. Dokumenty, na podstawie których obie strony wysunęły te same twierdzenia faktyczne, były powielane przez obie strony przy ich pismach procesowych, nie były wzajemnie kwestionowane i nie budzą wątpliwości Sądu. Strony różni wyłącznie ocena prawna bezspornych zdarzeń, w tym ocena prawna, czy spółka (...) była posiadaczem (dzierżawcą) spornej nieruchomości czy tylko dzierżycielem. Z tych względów Sąd pominął w planie rozprawy jako nieistotne dla rozstrzygnięcia dowody powoda z zeznań świadków. Dodać należy, że obie strony dołączały od początku procesu dokumentację egzekucji nadzorowanej pod sygnaturą (...) (...)i jest oczywiste, że żądanie pozwu dotyczące tej sygnatury zawiera po prostu oczywistą omyłkę powoda. Tak samo należy potraktować podnoszoną przez pozwany Bank kwestię niezgodności powierzchni działek w umowie poddzierżawy, gdzie wskazano 18.510 m ^{( 2)}, co oczywiście nie równa się sumie powierzchni nieruchomości składającej się na obie sporne działki. Jest jasne już na pierwszy rzut oka, że omyłka dotycząca powierzchni wynika z niewłaściwego przeliczenia jednostek miar, a pozostały opis nieruchomości (całe dwie działki gruntu) nie pozostawia wątpliwości co do tego, co było przedmiotem umowy.

Jak wynika z art. 999 § 1 k.p.c., prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio. A z niego wynika, że: § 1. Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny; § 2. Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa. § 3. Przepisy § 1 i 2 nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności.

Z zestawienia treści tych przepisów ze sposobem sformułowania żądania pozwu oraz z datą wstrzymania się z czynnościami egzekucyjnymi i datą wniesienia powództwa wynika, że powództwo zostało sformułowane w sposób dopuszczalny i nie jest spóźnione.

W ocenie Sądu, powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd w niniejszej sprawie nie jest związany nieprawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego – Sądu Gospodarczego w (...) z 12 maja 2021 r. ((...), oddalającego powództwo spółki (...) przeciwko Bankowi Spółdzielczemu
w M. o przywrócenie naruszonego posiadania tej samej nieruchomości, którego pisemne uzasadnienie wyraża ocenę, że powodowa spółka nie była posiadaczem nieruchomości, a jedynie jej dzierżycielem, ponieważ i Bank jako zarządca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym było tylko dzierżycielem nieruchomości, a ponadto dowody nie dają podstaw do przyjęcia, by doszło do zmiany władania nieruchomością z dzierżenia na posiadanie.

W ocenie Sądu Okręgowego przewijające się konsekwentnie w dokumentach sformułowania o przeniesieniu posiadania z Banku na spółkę (...), jako mające oparcie w prawie, nie powinny być traktowane jako sformułowania bez znaczenia prawnego. W ocenie Sądu zarządca, z jakim mieliśmy do czynienia
w opisanym postępowaniu egzekucyjnym wykonuje zarząd za dłużnika - posiadacza zarządzanej nieruchomości. Art. 338 k.c. stanowi, że kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem. W odróżnieniu od posiadacza, który zawsze działa
w swoim imieniu, dla siebie, w swoim interesie, dzierżyciel działa dla kogo innego, za kogo innego, w interesie innej osoby, jest to władztwo sprawowane w cudzym imieniu, władztwo zastępcze. Art. 338 k.c. zawiera jedynie ogólne pojęcie dzierżyciela dla przeciwstawienia mu pojęcia posiadania, natomiast zasady władania rzeczą za kogo innego pozostawia on innym przepisom, dotyczącym właściwych stosunków prawnych. Podaje się tego przykłady - posłańców, przewoźników, przechowawców, pełnomocników, przedstawicieli ustawowych oraz zarządców (System prawa prywatnego, Tom IV, Prawo rzeczowe, s. 14, Wyd. C.H. Beck 2005; także Komentarz do Kodeksu cywilnego, część druga, s. 491-492, St. Rudnicki, Wyd. Praw. LexisNexis, Wydanie 6, Warszawa 2004). Zarządca nieruchomości ustanowiony i nadzorowany przez Sąd, wobec osób trzecich, czyli na zewnątrz, działa we własnym imieniu, że zawiera umowy - najmu lub dzierżawy - samodzielnie, jako zastępca pośredni jest stroną tychże umów, we własnym imieniu zarządza nieruchomością. Z charakteru obowiązków i uprawnień zarządcy wynika, że obowiązany jest on wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. To on, zamiast dłużnika, ma prawo pobierać wszelkie, a więc naturalne i cywilne pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu, prowadzić sprawy, które okażą się potrzebne dla racjonalnego gospodarowania w ramach zwykłego zarządu, to on, zamiast dłużnika, może zaciągać zobowiązania związane z gospodarowaniem nieruchomości w ramach zwykłego zarządu, może zawierać umowy najmu, wypowiadać umowy najmu lub dzierżawy, a za zgodą stron lub za zezwoleniem Sądu może wykonywać czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym wydzierżawiać nieruchomości. To zarządca w sprawach wynikających z zarządu nieruchomością może pozywać i być pozwany. Sąd Okręgowy w całości podziela argumentację orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 r. (II CSK 141/12), iż zarządca sądowy ma prawo występować z powództwem posesoryjnym oraz negatoryjnym. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Wobec tego, że oddanie to oznacza przeniesienie posiadania, w kontekście wcześniejszych rozważań jest bez znaczenia, czy zarządca nieruchomości uprawniony do zawarcia umowy dzierżawy przenosi to posiadanie na dzierżawcę jako posiadacz czy jako zastępca pośredni posiadacza (dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym).

Przyjęcie poglądu przeciwnego prowadziłoby do konieczności zaaprobowania wniosku, że w trakcie egzekucji, w której ustanowiono zarządcę nieruchomości, posiadanie nieruchomości nie może być w ogóle przeniesione (ani przed dłużnika, któremu odebrano zarząd, ani przez zarządcę jako nieuprawnionego do takiego przeniesienia).

Powód nie jest objęty § 1 art. 791 k.p.c., ponieważ uzyskał władanie nad nieruchomością przed wszczęciem postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny – a więc w tym przypadku przed wszczęciem „egzekucji w egzekucji” (egzekucji obowiązku wprowadzenia w posiadanie podmiotu, który uzyskał prawomocne przysądzenie własności). Dlatego wobec treści § 3 nie są wyłączone prawa powoda, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jako przykład takich praw podaje się prawa do używania rzeczy na podstawie umów najmu lub dzierżawy. Osoby, którym przysługują takie prawa, przeciwko którym prowadzona jest egzekucja na podstawie art. 791 k.p.c, uzyskują status dłużnika i przysługuje im powództwo o pozbawienie w stosunku do nich tytułu wykonawczego wykonalności (Komentarz L. M. 2020 do art. 791 k.p.c. teza 3 i 4).

To prawda, że art. 936 k.p.c. pozwala zarządcy nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym wydzierżawiać nieruchomość za zgodą stron (postępowania egzekucyjnego), a w przypadku jej braku – za zezwoleniem sądu, a w okolicznościach tej sprawy nic nie wskazuje na to, by taka zgoda lub takie zezwolenie zostało zarządcy udzielone. Jednak w tym przypadku nie doszło do zawarcia typowej umowy dzierżawy, lecz do umowy, na podstawie której zarządca nieruchomości, a jednocześnie wierzyciel uzyskujący przybicie (spodziewający się przysądzenia własności) przeniósł na spółkę z o.o. nieodpłatnie władanie nieruchomości stanowiącej grunty orne
z prawem do korzystania i pobierania pożytków. W ocenie Sądu umowa taka bliższa jest przewidzianej w art. 708 k.c. umowie bezczynszowego używania nieruchomości rolnej, do której tylko odpowiednio (a więc nie w zakresie wymaganej od zarządcy nieruchomości zgody stron lub zezwolenia sądu) stosuje się przepisy kodeksowe regulujące umowę dzierżawy.

Sąd aprobuje ponadto argumentację powoda zawartą w replice na odpowiedź na pozew (k. 348), że przeniesienie posiadania na spółkę (...) wynika nie tylko z umowy przedwstępnej sprzedaży (zawartej w czasie, gdy Bank był tylko zarządcą nieruchomości), ale i z pisemnych oświadczeń Banku z listopada i grudnia 2020 r., złożonych spółce w czasie, gdy Bank po uzyskaniu prawomocnego przysądzenia własności nieruchomości nabył pełne prawa właścicielskie do niej. Co więcej, z drugiego z tych oświadczeń wynika nie tylko przeniesienie posiadania na spółkę, ale i uprawnienie do zawierania umów poddzierżawy – z którego spółka skorzystała.

Odnosząc się do zarzutu nadużycia praw podmiotowych, należy uznać go za chybiony, ponieważ wszyscy uczestnicy stanowiący trójkąt podmiotowy zdarzeń są przedsiębiorcami. Bank zawarł umowę przedwstępną połączoną z umową bezczynszowego oddania nieruchomości do korzystania i pobierania pożytków, działając w pełnym, lecz zupełnie niezabezpieczonym zaufaniu do kontrahenta, który nie jest stroną tego procesu. Stroną jest inna spółka, która zawarła umowę ze spółką legitymującą się umową zawartą z Bankiem, a wszelkie sugestie dotyczące działania tych podmiotów w porozumieniu oraz w zamiarze pokrzywdzenia Banku pozostały gołosłowne. Powołując się na uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 25.11.2005 r. (V CK 370/05), należy też wskazać, że Bank i spółka (...) nie powiązały trwania stosunku prawnego polegającego na oddaniu nieruchomości w bezczynszowe korzystanie i pobieranie pożytków z czasem trwania umowy przedwstępnej sprzedaży. Odstąpienie od umowy przedwstępnej nie oznaczało wypowiedzenia umowy polegającej na oddaniu nieruchomości, zresztą nastąpiło to już po zawarciu umowy przez spółkę (...) z powodem. W tej sytuacji adresatem ewentualnych roszczeń Banku powinien być jego kontrahent – który nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie osoba trzecia.

Dlatego na podstawie art. 791 § 3 k.p.c. powództwo uwzględniono, a na podstawie art. 98 i art. 99 k.p.c. zasądzono na rzecz powoda od pozwanego koszty procesu wg norm przepisanych w sumie 8.767 zł, na którą składają się: opłata od pozwu - 2.000 zł, wynagrodzenie radcy prawnego wg stawki minimalnej właściwej dla podanej wartości przedmiotu sporu z opłatą od pełnomocnictwa – 5.417 zł oraz takież wynagrodzenie za udział w postępowaniu zażaleniowym – 1.350 zł.

sędzia R. K.