Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lutego 2025 r.

Sąd Okręgowy wO. I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Wojciech Wacław

po rozpoznaniu w dniu 14 lutego 2025 r. w O.

na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 224 § 3 kpc, w zw. z art. 326 ¹ kpc

sprawy z powództwa M. K. i K. K.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

o zapłatę,

I na podstawie przepisów powołanych na wstępie postanawia zamknąć rozprawę;

II zasądza od pozwanej (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz powodów M. K. i K. K. kwotę 72 318,66 zł (siedemdziesiąt dwa tysiące trzysta osiemnaście złotych 66/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 4 lipca 2022 r do dnia zapłaty;

III oddala powództwo w pozostałej części;

IV zasądza od pozwanej spółki na rzecz powodów kwotę 4190,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

I C 763/22

UZASADNIENIE

Powodowie K. K. i M. K. wnieśli o zasądzenie na ich rzecz kwoty 130 800,- zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Na uzasadnienie swego żądania podali, iż jako konsumenci zawarli z pozwanym deweloper (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (występującym wówczas pod nazwą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) umowę deweloperską(...) nr(...)zmienioną postanowieniami umowy (...).

W treści § 3 w zw. z § 7 i 8 pozwany deweloper zobowiązał się do wydania powodom lokalu do dnia 30 czerwca 2020r. oraz do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i zawarcia umowy przeniesienia własności w terminie do dnia 31 grudnia 2020r.

Pozwany zaproponował zmianę terminu realizacji umowy w części dotyczącej wydania lokalu powodom do dnia 30 września 2020r. i realizacji zagospodarowania terenu wokół budynku. Podczas spotkań strony ustaliły, że lokal zostanie wcześniej udostępniony bezwarunkowo wykonawcy prac remontowych powodów w celu dostarczenia do lokalu materiałów budowlanych i wykańczania lokalu. Wyłącznie te ustalenia zdecydowały o tym, że powodowie zgodzili się podpisać oświadczenie o zmianie umowy deweloperskiej (...) Zależało im bowiem na pilnym zakończeniu prac wykończeniowych. Mieli zakupione materiały budowlane i podpisane umowy na wykończenie lokalu. Podpisując akt notarialny (...) spodziewali się, że wykończą lokal w krótkim terminie, pomimo zmiany umownego terminu wydania lokalu.

W tej sytuacji w dniu 10 lipca 2020r. powodowie zawarli z przyszłym najemcą V. T. przedwstępną umowę najmu lokalu mieszkalnego, w której zobowiązali się do wynajęcia mu zakupionego lokalu w kompleksie C. na rok z możliwością przedłużenia za miesięczny czynsz w wysokości 10.900 zł. Spodziewali się uzyskać z rocznego najmu kwotę 130.800 zł. Liczyli również na przedłużenie umowy, ponieważ lokal miał mieć atrakcyjną lokalizację i miał być luksusowo wykończony. Sądzili, że najemca będzie zadowolony i o ile zostanie w Polsce będzie chciał przedłużyć najem.

Pozwany nie wywiązał się z obietnic wcześniejszego wydania lokalu w celu jego wykańczania. Pomimo ustnego oświadczenia Zarządu pozwanego, że lokal zostanie udostępniony wykonawcy wskazanemu przez powodów, który będzie mógł do niego wejść wykonywać prace budowlano-wykończeniowe z materiałów powodów, pozwany kilkakrotnie zmieniał termin wydania lokalu a ostatecznie wycofał się ze złożonych obietnic. Na koniec próbował podsunąć powodom i ich wykonawcy do podpisu umowę, zgodnie z którą wykonawca powodów miał stać się podwykonawcą dewelopera i z nim się rozliczać za wykonane prace. Takie rozwiązanie było sprzeczne z wcześniejszymi ustaleniami stron i nieakceptowalne dla powodów.

Także termin wydania lokalu upłynął bezskutecznie z dniem 30 września 2020r., a termin zawarcia umowy przeniesienia własności tego lokalu - z dniem 31 grudnia 2020r. Lokal nie został wydany powodom do chwili wniesienia pozwu, a pozwany nie chce lub ze swej winy nie może również go wyodrębnić i przenieść własności na powodów. Na dzień wniesienia pozwu opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu wynosiło 538 dni.

W konsekwencji powodowie nie byli w stanie wywiązać się z umowy zawartej z przyszłym najemcą V. T..

Z winy pozwanego dewelopera utracili zatem spodziewany zysk z najmu w kwocie co najmniej 130.800 zł. Domagają się od pozwanego zapłaty tej kwoty jako spodziewanego przychodu z najmu za okres 1-go roku, tj. od dnia 5 października 2020r. do 5 października 202 1r. Na podstawie umowy przedwstępnej mieli zagwarantowany miesięczny czynsz w kwocie 10.900 zł przez 12 miesięcy, a z winy pozwanego tego przychodu nie uzyskali.

Powodowie utracili już zaufanie do pozwanego, bowiem pozwany unika wyjawienia prawdziwych przyczyn opóźnień w wydaniu lokalu i przeniesieniu jego własności, zwodzi powodów przesyłając coraz to nowe informacje o coraz późniejszym planowanym terminie zakończenia inwestycji, a terminy te okazują się nieaktualne i dalej są przesuwane.

W odpowiedzi na pozew pozwana spółka wniosła o przekazanie rozpoznania sprawy do Sądu właściwego miejscowo dla siedziby pozwanej Spółki, to jest do Sądu Okręgowego wG., do którego to jednak zarzutu Sąd się nie przychylił .

Odnosząc się merytorycznie do żądania pozwu, w pierwszej kolejności pozwany przyznał fakt zawarcia w dniu 31 października 2017 r. przez powodów z pozwaną Spółką w ramach inwestycji (...) Centrum (...) w O. umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego o pow. użytkowej 156,35 m2, z uwzględnieniem zmiany dokonanej aneksem z dnia 30 kwietnia 2020 r., dalej zwanej „Umową deweloperską".

Pozwany nie zakwestionował również wskazanych w Umowie deweloperskiej terminów wydania lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa ich własności na powodów.

Pozwany przyznając nadto, że zgodnie z treścią §10 ust. 3 Umów deweloperskich, jeżeli wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania Umów deweloperskich przez jedną ze stron, powstała szkoda u drugiej strony, to tej, która ją poniosła przysługuje prawo żądania jej pokrycia przez stronę odpowiedzialną, w pełnej wysokości, ponad wysokość zastrzeżonych kar umownych – to jednak zakwestionował zgłoszone przez powodów zarówno co do zasady, jak i co do wysokości.

Zdaniem pozwanego bowiem, powodowie w rzeczywistości nabyli sporny lokal mieszkalny celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz nie przedstawili obiektywnych dowodów na fakt:

1) przeznaczenia lokalu mieszkalnego objętego Umową deweloperską na wynajem;

2) realnej możliwości wykonania w ciągu 5 dni wykończenia lokalu mieszkalnego objętego Umową deweloperską „pod klucz";

3) wysokości czynszu najmu, który powodowie mogliby uzyskać w okresie objętym sporem z najmu lokalu mieszkalnego objętego Umową deweloperską.

Dalej w pierwszym rzędzie pozwany zarzucił, że załączona do pozwu umowa przedwstępna najmu lokalu mieszkalnego została sporządzona wyłącznie na potrzeby prowadzenia postępowania, albowiem z informacji posiadanych przez pozwanego wynika, że powodowie kupili sporny lokal mieszkalny celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zdaniem strony pozwanej, rzeczywisty zamiar przeznaczenia przez powodów lokalu mieszkalnego objętego Umową deweloperską jest o tyle wątpliwy, że rzekoma umowa przedwstępna najmu lokalu jest datowana na lipiec 2020 r., podczas gdy dopiero we wrześniu 2020 r. strony procesu negocjowały umowę na podstawie, której wykonawca powodów miał wejść na budowę celem wykończenia lokalu. Pozwany zarzucił nadto, że ostatecznie strony procesu nie doszły do porozumienia w zakresie umożliwienia powodom wykończenia ich lokalu mieszkalnego, albowiem wykonawca powodów nie wyraził zgody na zaproponowane przez pozwanego warunki umowy. Tymczasem pozwany, ze względu na trwającą budowę, musiał zabezpieczyć interesy w związku z umożliwieniem wejścia na teren budowy osoby trzeciej.

Ponadto pozwany podnosi, że w lipcu 2020 r. było oczywiste, że budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny nie zostanie w najbliższym okresie oddany do użytku i powodowie mieli tego pełną świadomość.

Z tych względów pozwany stanął na stanowisku, że załączona umowa przedwstępna została przygotowana wyłącznie na potrzeby prowadzenia sprawy i nie odzwierciedla rzeczywistych zamiarów powodów w odniesieniu do spornego lokalu mieszkalnego.

Pozwany poddał w wątpliwość, że powodowie w istocie chcieli przeznaczyć sporny lokal na wynajem również ze względu na jego metraż, który przekraczał 150 m2. Z doświadczenia życiowego wynika bowiem, że na wynajem przeznacza się co do zasady lokale średniej wielkości, ok. 50 m2, na który jest znacznie większy popyt. Sprzecznym również z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania jest wykańczanie lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem, jak wskazują powodowie w pozwie, w standardzie luksusowym. Znamiennym bowiem jest, że najemcy częstokroć niszczą przedmiot najmu, nie szanują cudzej własności, stąd wyposażanie lokalu materiałami wysokiej jakości nie jest uzasadnione ekonomicznie. Luksusowo wyposażony apartament jest również trudniej wynająć ze względu na zwiększoną stawkę czynszu.

Z danych pozyskanych przez pozwanego wynika również, że potencjalny najemca, na którego powołują się powodowie mieszkał w chwili zawarcia umowy przedwstępnej najmu w budynku, którego standard w żadnej mierze nie przystawał do standardu budynku (...) Centrum (...).

Pozwany poddał również w wątpliwość realną możliwość oddania w najem lokali mieszkalnych objętych Umowami deweloperskimi w okresie pandemii COVID-19, skoro w okresie pandemii nastąpiło zachwianie na rynku najmu z uwagi na niepewność społeczną oraz fakt, iż wiele osób utraciło w trakcie pandemii pracę. Powyższe dodatkowo zatem zmniejsza prawdopodobieństwo rzeczywistej możliwości oddania w najem przez powodów lokalu mieszkalnego, którego spór dotyczy.

Ponadto wskazana w umowie przedwstępnej najmu kwota czynszu najmu nie odpowiada cenom rynkowymi jest zawyżona.

Powodowie nie przedstawili obiektywnych dowodów na okoliczność standardu wykończenia lokalu mieszkalnego. Z ustaleń pozwanego wynika, że na chwilę obecną czynsz najmu porównywalnego powierzchniowo lokalu mieszkalnego w centrum O. wynosi ok. 3.000 zł, a w ostatnim okresie stawki czynszu najmu lokali mieszkalnych, z uwagi na spadek podaży, wzrosły, stąd istnieje duże prawdopodobieństwo, że w okresie objętym żądaniem pozwu czynsz najmu lokalu mieszkalnego w centrum O. byłby niższy.

Powodowie nie uwzględnili w określeniu wysokości dochodzonego w sprawie roszczenia, konieczności odprowadzenia podatku od dochodu od uzyskanego czynszu najmu.

Pozwany kategorycznie zakwestionował również, w oparciu o zasady doświadczenia życiowego oraz warunki panujące na rynku usług remontowo wykończeniowych lokali, aby wykończenie i wyposażenie lokalu mieszkalnego o metrażu 156 m2 ze stanu deweloperskiego do stanu luksusowego pod klucz było możliwe w 5 dni. Zgodnie bowiem z Umową deweloperską pozwany był zobowiązany do wydania powodom lokalu w dniu 30 września 2020 r., stąd jeżeli możliwe jest w okolicznościach sprawy przypisanie odpowiedzialności pozwanemu za utracone korzyści powodów (co pozwany kwestionuje w całości), to tylko za okres zwłoki w wydaniu lokalu mieszkalnego w świetle Umowy deweloperskiej. Z tych też względów pozwany zarzuca, że powodowie nawet gdyby pozwany wydał lokal mieszkalny w terminie określonym w Umowie deweloperskiej, to jest w dniu 30 września 2020 r., nie byliby w stanie wywiązać się względem najemcy z umowy przedwstępnej, skoro w umowie przedwstępnej przewidziano termin najmu od dnia 05 października 2020 r. Zdaniem pozwanego, powodowie zawierając umowę przedwstępną w lipcu 2020 r. byli tej okoliczności w pełni świadomi. W konsekwencji pozwany kwestionuje założenie powodów, że byli w stanie wydać gotowy do wynajmu lokal mieszkalny najemcy w dniu 5 października 2020 r.

Odnosząc się do kwestii materialnoprawnych występujących w sprawie, pozwany zarzucił, że w orzecznictwie sądowym, w tym Sądu Najwyższego, podkreśla się konieczność stwierdzenia wysokiego stopnia prawdopodobieństwa uzyskania korzyści i ta utrata korzyści winna być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.)".

Z daleko posuniętej ostrożności, na wypadek przyjęcia przez Sąd, że powodowie faktycznie ponieśli szkodę w postaci utraconych korzyści, pozwany podniósł, że nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie w wydaniu i przeniesieniu na powodów prawa do lokalu mieszkalnego objętego Umową deweloperską, w tym nie za cały okres objęty sporem.

Jeśli też chodzi o samą zasadę roszczenia tu nie ulega wątpliwości, iż po pierwsze, kwestia niewykonania umowy tj. niedotrzymanie terminu wydania mieszkania zgodnie z umową jako takie jest okolicznością bezsporną i w tej zresztą mierze strona pozwana faktu tego nie kwestionowała, natomiast uważa, że niewykonanie zobowiązania zgodnie z jego treścią jest następstwem okoliczności za które nie ponosi ona odpowiedzialności. (art. 471 kc in fine).

Sąd ustalił co następuje :

Powodów M. K. i K. K. łączyła z pozwaną Spółką w ramach inwestycji (...) Centrum (...) w O., zawarta w dniu 31 października 2017 r. umowa deweloperska dotycząca lokalu mieszkalnego o numerze projektowym (...)oraz numerze sprzedażowym (...) o pow. użytkowej 156,35 m2. Umowa była aneksowana 21 grudnia 2017 r. i 30 kwietnia 2020 r.,

Cena za lokal powodów została ustalona na 2 087 550 zł i bezspornie została terminowo w całości zapłacona przez powodów na rzecz pozwanego.

Po myśli § 6 umowy rozpoczęcie prac budowlanych w ramach Przedsięwzięcia Deweloperskiego nastąpiło dnia 30.07.2017 r., zaś termin zakończenia prac budowlanych wraz z zagospodarowaniem terenu miał nastąpić do dnia 31.03.2020 r.

W § 3 ust. 1 pkt 3 umowy deweloperskiej, pozwany zobowiązał się przenieść na powodów prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego w udziałach po 1/2 części wraz z przynależną komórką lokatorską i udziałem w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z § 8 umowa przenosząca prawo własności lokalu mieszkalnego miała zostać zawarta w terminie do dnia 31.12.2020 r., po spełnieniu następujących warunków:

a) odbiorze lokalu mieszkalnego zgodnie z umową,

b) zapłaceniu całej ceny przedmiotu umowy przez nabywcę.

W § 7 strony ustaliły termin odbioru lokalu mieszkalnego do dnia 30.06.2020r. oraz procedurę odbioru przedmiotu umowy.

Kary umowne zostały ustalone w § 10 umowy, zgodnie z którym:

w przypadku nieprzeniesienia na Nabywcę prawa, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3) (tj. własności lokalu mieszkalnego), w terminie określonym w § 8 ust. 1 (tj. 31.12.2020 r.), Nabywcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy, o której mowa w § 5 umowy, w skali roku, za każdy dzień opóźnienia (ust. 1).

W przypadku niezłożenia przez Nabywcę oświadczenia, o którym mowa w § 14 ust. 3 pkt 1) umowy, Deweloperowi przysługiwać miała kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy, o której mowa w § 5 umowy, w skali roku, za każdy dzień opóźnienia, licząc od doręczenia Nabywcy wezwania na piśmie (ust. 2).

Jeżeli wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez jedną ze stron, powstała szkoda u drugiej strony, to tej, która ją poniosła przysługuje prawo żądania jej pokrycia przez stronę odpowiedzialną, w pełnej wysokości, ponad wysokość zastrzeżonych kar umownych (ust. 3).

(dowód: umowa deweloperska z aneksami, korespondencja pozaprocesowa stron, wydruki ksiąg wieczystych)

Pozwany z uwagi na zakłócenia związane z realizacją inwestycji zaproponował powodom zmianę terminu realizacji umowy w części dotyczącej wydania lokalu powodom do dnia 30 września 2020r. i realizacji zagospodarowania terenu wokół budynku.

Na powyższe powodowie przystali, podpisując z pozwaną Spółką akt notarialny A nr (...) w dniu 30 04 2020 r. zgodnie z którym ( § 2 ust. 1 lit. b) zmieniono treść § 6 pkt 2 pierwotnej umowy w zakresie terminu wydania lokalu, ustalając go na 30 września 2020 r. Powodowie podczas dalszych spotkań nalegali, by pomimo zapisów umowy notarialnej pozwana spółka przekazała wcześniej lokal celem wcześniejszej możliwości zeskładowania tam części materiałów i możliwości rozpoczęcia robót przed formalnym umownym przekazaniem lokalu.

Ostatecznie jednak pomimo negocjacji w tym zakresie do takich stanowczych uzgodnień nie doszło, bowiem w ocenie spółki stan realizacji robót przez Spółkę w obrębie lokalu na powyższe nie pozwalał.

Początkowo Powodowie rozważali poważnie wykorzystanie lokalu dla potrzeb mieszkaniowych swoich oraz potrzeb najbliższych członków rodziny, ostatecznie z uwagi na odkładane terminy odbioru, wydania lokalu ostatecznie zaplanowali, że w razie szybkiego wykończenia lokalu będą mogli go z korzyścią dla siebie wynająć.

Ostatecznie lokal nie został powodom wydany do chwili wniesienia pozwu, podobnie jego własność nie została na powodów przeniesiona.

Powodowie z realizacji wykończenia lokalu zawarli stosowne umowy z projektantami wnętrz oraz wykonawcami prac, w tym wykonawcami mebli.

(zezn. powodów w char. strony, zezn. śwd. M. S., E. M., K. S., Ł. D., A. B., A. W.).

Sąd zważył co następuje:

W świetle poczynionych wyżej ustaleń Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w znacznej jego części.

Na wstępie i dla porządku wskazać należy, iż wszystkie dowody przeprowadzone w sprawie a zawnioskowane przez strony dotyczyły z jednej strony wszelkich przesłanek odpowiedzialności pozwanego wobec powodów, a dotyczących opóźnienia w wydaniu lokalu i przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego, z drugiej zaś rozmiaru szkody, którą mieli ponieść powodowie w związku z późnym w stosunku do umownego przekazaniem lokalu powodom oraz przeniesieniem własności i związku przyczynowego pomiędzy jednym i drugim.

Stan faktyczny w sprawie jeśli chodzi o treść umów oraz kolejnych porozumień co do wydania lokalu był przy tym ostatecznie bezsporny, a potwierdzony został wzajemnie niekwestionowanymi przedłożonymi dokumentami w postaci umowy deweloperskiej z aneksami, korespondencji pozaprocesowej stron, wydruków ksiąg wieczystych, oraz dowodami osobowymi w postaci zeznań świadków i powodów, a także pozostałymi dokumentami złożonymi przez strony (głównie stronę powodową), które wprawdzie stanowiły dowody w sprawie, jednakże nie wniosły do sprawy istotnej treści a zostały potraktowane jedynie w kategoriach uzupełnienia stanowiska procesowego strony.

Przydatność dowodów osobowych i ich ocena zostanie przy tym omówiona w dalszej części uzasadnienia.

W tym miejscu dla uporządkowania dalszych rozważań należy zauważyć, iż w warstwie faktycznej sprawy Pozwany nie kwestionował wskazanych w umowie deweloperskiej terminów wydania lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa ich własności na powodów. Nie kwestionował również opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego, kwestionował natomiast kolejno samą szkodę, sposób jej naliczenia, związek przyczynowy pomiędzy opóźnieniem i szkodą, a nade wszystko podnosił brak zawinienia (lub szerzej odpowiedzialności) po swojej stronie, w szczególności brak możliwości przypisania mu braku dołożenia należytej staranności w wykonaniu umowy.

W tej sytuacji istota sporu (z uwagi również na przywołaną w pozwie podstawę faktyczną i prawną żądania oraz sposób obrony procesowej pozwanego) ogniskowała się w pierwszej kolejności wokół rozstrzygnięcia, czy faktycznie okoliczności wskazane w odpowiedzi na pozew wystąpiły, a jeśli tak, czy mogły one uchylać odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanej spółki co do zasady, jeśli też nie mogły, czy naliczenie odszkodowania w sposób opisany w pozwie znajdował swe odzwierciedlenie w stanie faktycznym sprawy oraz obowiązujących przepisach.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu pozwanej Spółki najdalej idącego, tj. iż w stanie faktycznym sprawy brak było możliwości przypisania Spółce braku należytej staranności w zakresie realizacji umowy - argumentacja ta nie mogła odnieść zamierzonego skutku.

W szczególności oczywiście chybionym jawi się argument dotyczący tego, iż niedotrzymanie terminu było wynikiem nieprzewidzianych okoliczności, za które pozwana spółka miałaby nie odpowiadać.

Otóż w tej mierze warto się odwołać do samej literalnej treści umowy w części formułującej umowne podstawy naliczania kar umownych ( i nie tylko) w związku z niedotrzymaniem terminu wydania i przeniesienia prawa własności spornego lokalu, gdzie mowa jest wprost o karze „za każdy dzień opóźnienia” i to zarówno występującego po jednej jak i drugiej stronie umowy. (§ 10 - k. 29)

Niezależnie od jednoznaczności sformułowania, wystarczy tu jedynie wskazać, iż zarówno opóźnienie jak i zwłoka zostały wprost przywołane w kodeksie cywilnym, zaś zwłoka wprost zdefiniowana jako opóźnienie w spełnieniu świadczenia kwalifikowane (art. 476 kc).

Są to pojęcia podstawowe jeśli chodzi o prawną materię wykonania zobowiązań i jak się wydaje nie nasuwające jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych, podobnie jak nie nasuwa takowych w kontekście art. 473 w zw. z art. 472 kc możliwość umownego nałożenia na siebie odpowiedzialności zaostrzonej, graniczącej lub zrównanej z ryzykiem, co szerszego uzasadnienia z przyczyn oczywistych nie wymaga, skoro jedyną ustawowo nieprzekraczalną granicą odpowiedzialności jest jej prawna niemożność złagodzenia do przypadków szkód wyrządzonych umyślnie. (§ 2 art.473 kc).

Pojęcie "opóźnienia" jest zatem w myśl tego co zostało powiedziane szersze od pojęcia zwłoki i obejmuje każdy przypadek niewykonania zobowiązania w terminie, bez względu na przyczynę i element zawinienia i na tym w zasadzie winny być zakończone wszelkie rozważania w tej mierze.

Warto jedynie w tym miejscu zauważyć, iż dotychczasowe orzecznictwo zarówno Sądu Najwyższego jak i sądów powszechnych dopuszcza tak ukształtowaną umownie odpowiedzialność.

Jak bowiem słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 28 września 2010 r., sygn. akt V ACa 267/2010 - w sytuacji gdy strony umowy zastrzegły w sposób wyraźny i jednoznaczny, że na rzecz zamawiającego zastrzeżona została kara umowna za opóźnienie w przekazaniu określonego w umowie przedmiotu odbioru, a nie tylko w przypadku opóźnienia zawinionego (zwłoki), powód nie może podnosić zarzutu, że opóźnienie w wykonaniu przedmiotu umowy powstało na skutek okoliczności, za które wykonawca nie ponosi odpowiedzialności, skoro roszczenie o zapłatę kary umownej powstaje w tym przypadku za sam fakt opóźnienia, bez względu na przyczynę.

Jak się wydaje treść wzmiankowanego orzeczenia w pełni przystaje do stanu faktycznego sprawie niniejszej.

Dość jedynie wskazać na kluczowe elementy stanu faktycznego w sprawie niniejszej, które to niewątpliwie wzmacniają argumentację strony powodowej w tej mierze.

Oprócz zatem jednoznaczności zapisu „opóźnienie” wskazać należy na fakt, iż po pierwsze, pozwana spółka jak sama się przedstawia, jest doświadczonym w swej branży i w obrocie gospodarczym profesjonalistą.

Po wtóre, nie sposób żadną miarą uznać, by strony umowy miały zakładać w jej treści zapisy niedodefiniowane i dające pole dla dowolnej w istocie interpretacji zapisów kluczowych dla finansowego interesu obu stron.

Powyższemu stanowisku sprzeciwia się zresztą rygorystyczny zapis dotyczący zmian postanowień umownych dopuszczający te zmiany jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności (§ 16 ust. 1 umowy k. 33), a także rozbudowany oraz dalece i szczegółowo doprecyzowany § 9 umowy regulujący sytuacje i warunki odstąpienia od umowy. (k. 27).

Powyższe nie pozostawia zatem wątpliwości z punktu widzenia zgodnej woli stron, iż strony z założenia nie dopuszczały żadnej swobody interpretacyjnej na rzecz ścisłej, literalnej wykładni zawartego zobowiązania.

W tym miejscu warto i należy przytoczyć postanowienia ust. 3 § 10 umowy, który stanowi iż „Jeżeli wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania umowy przez jedną ze stron powstała szkoda u drugiej strony, to tej która ją poniosła przysługuje prawo żądania jej pokrycia przez stronę odpowiedzialną , w pełnej wysokości , ponad wysokość zastrzeżonych kar umownych.

Z powyższego również wynika jasno i dobitnie, że ta jednostka redakcyjna w umowy musi być wykładana w sposób całościowy, powiązany z ust 1 i 2 § 10, skoro nawiązuje wprost do szkody w kontekście przekroczenia pułapu kary umownej, zatem stanowi wyraz konsekwentnej transmisji zasady odpowiedzialności za szkodę za opóźnienie ( a nie zwłokę) wydania i przeniesienia własności lokalu na te szkody które przenoszą wartość kary umownej, co z punktu wykładni funkcjonalnej i celowościowej wykładni nie może budzić wątpliwości.

Warto jedynie wskazać, iż umowa w tej właśnie części posługuje się określeniem pokryciem szkody „przez stronę odpowiedzialną” nie zaś np. „która ponosi winę” , czy która „nie dołożyła należytej staranności” „zaniedbała” itd.

W ocenie Sadu oczywistym zatem jest, że chodzi tu o stronę „odpowiedzialną” w rozumieniu ust. 1 i 2 § 10, zatem odpowiedzialną za opóźnienie.

Niezależnie od tego, nie sposób uznać, by strona pozwana mogła się egzonerować w realiach sprawy niniejszej od odpowiedzialności pojmowanej w kategoriach zaniedbania.

Nie sposób bowiem uznać, iż wojna poza granicami kraju, czy pandemia same przez się mogły odpowiedzialność pozwanej spółki uchylać.

Taką sytuacją z pewnością nie jest opóźnienie czy zaprzestanie robót przez podwykonawców.

Ryzyko bowiem powyższego w sposób oczywisty i nie wymagający szerszego uzasadnienia wpisane jest w ryzyko gospodarcze wykonawcy głównego umowy developerskiej i prowadzonej przezeń działalności gospodarczej i tym samym nie może ono obciążać działających w dobrej wierze powodów, co wynika choćby z treści art. 474 kc.

Dość jedynie wskazać, iż idąc tym tokiem rozumowania, pozwany nie odpowiadałby nawet za znikomą (jakąkolwiek) szkodę poniesioną przez Nabywcę, skoro zaistniała sytuacja miałaby go z góry egzonerować.

Jak się wydaje ten czytelny przykład unaocznia dodatkowo bezzasadność stanowiska zajętego przez pozwaną spółkę w tej mierze.

Warto jedynie w tym miejscu wskazać na wskazać na treść samych zeznań świadka strony pozwanej, który D. W., który wskazał, iż głównej przyczyny opóźnień należało upatrywać w śmierci projektanta i konieczności zatrudnienia nowego. (k. 305 v).

Jest oczywistym, iż ta niezwłoczna „konieczność”, siłą rzeczy obciąża pozwaną jako jak należy rozumieć doświadczonego w branży profesjonalistę.

Z kolei powyższa kwestia została rozstrzygnięta w toczącym się równolegle postepowaniu gdzie podobna argumentacja Spółki została przez Sąd w tymże postępowaniu poddana analizie, wyważona i procesowo oceniona w sposób negatywny dla strony pozwanej.

Sąd w pełni podzielił zawartą tam ocenę dowodów oraz ocenę podobnych racji pozwanej Spółki dokonaną na kanwie tamtej sprawy, przyjmując iż stanowi ona logiczne dopełnienie oceny przedstawionej powyżej, co zamyka dalsze rozważania w powyższej kwestii.

Odnosząc się do dalszych argumentów strony pozwanej – i te nie mogły odnieść zamierzonego skutku, z jednym niewielkim wyjątkiem o czym to jeszcze będzie mowa.

Jeśli bowiem chodzi o zarzut braku szkody, czy związku przyczynowego pomiędzy jej wystąpieniem a bezspornym opóźnieniem, to Sąd uznał, za zasadne w znacznej części racje powodów, choć po części i argumentacja strony pozwanej nie byłą tu bez znaczenia.

Tak też sam fakt, iż powodowie początkowo zamierzali zamieszkać w spornym lokalu, a w każdym razie przeznaczyć go na własne potrzeby wynika z zeznań nie tylko powodów ale i świadek E. M. (2) (k. 303), gdzie mowa o początkowych planach związanych ze szkołą dzieci powodów i zmianie projektu w związku z opóźnieniem i planowanym wynajęciem lokalu.

Plany ścisłego powiązania zamieszkania z dziećmi powodów z początkiem roku szkolnego przywołuje w swych zeznaniach również świadek strony pozwanej A. B.. (k. 305)

Co prawda świadek ten zeznał, iż zmiany planów w kierunku najmu powodowie jej nie wyjawili, niemniej nie jest to okoliczność sama przez się przecząca temu, że zmiany planów jako takiej nie było, skoro rozpoczęcie roku szkolnego z początkiem września siłą rzeczy plany zamieszkania od 1 września 2000 r. jeśli pokrzyżowało, to praktycznie zdezaktualizowało.

Powyższe daje podstawy do uznania, iż powodowie po pierwsze, zostali pozbawieni realnej możliwości wykończenia mieszkania, a po wtóre - opóźnienie pozwanej spółki zniweczyło możliwość jego wynajęcia.

To, że powodowie faktycznie mieszkania nie wynajęli, a mieli taki zamiar wynika z zeznań powodów i ten element stanu faktycznego Sąd uznał za udowodniony, wynika to bowiem zeznań powodów, którym to zeznaniom Sąd dał wiarę.

Nie sposób przy tym uznać, iż takim planom wynajęcia mogą być skutecznie przeciwstawione twierdzenia strony pozwanej.

Plany bowiem stanowią z istoty swej element i wytwór szeroko pojętego procesu myślowego i jeżeli jakiekolwiek działania, czy deklaracje zewnętrzne je potwierdzają, trudno im zaprzeczyć. Skoro zatem plany te zostały potwierdzone w sposób przekonywający zleceniem zmiany projektu w kierunku przeznaczenia na wynajem, (co potwierdzają wzmiankowane zeznania śwd. E. M.) - ta okoliczność została w sprawie wykazana.

Jedyną rzeczą, która została przez pozwanego w sposób trafny podniesiona jest to, że dokument umowy dołączony do akt sprawy sam przez się nie mógł przesądzić o zasadności żądania pozwu.

Jakkolwiek bowiem brak jest podstaw do ustalenia, iż dokument został spreparowany na potrzeby niniejszego postępowania, co stara się forsować strona pozwana, to jednak zauważyć należy, iż po pierwsze, nie była to umowa stanowcza, po wtóre, nie została poparta dowodem w postaci zeznań samego najemcy, który to dowód siłą rzeczy i wprost stanowiłby o realności i wręcz prawnej „pewności” uzyskania czynszu w wysokości wskazanej w umowie, a przede wszystkim o jej sile dowodowej i przydatności procesowej dla rozstrzygnięcia sprawy.

Krótko mówiąc, nie poparta niczym innym (w szczególności zeznaniami najemcy) umowa, bez daty pewnej i urzędowego potwierdzenia podpisów, nie mogła wobec zarzutów strony pozwanej stanowić dostatecznej podstawy dla uznania, że nieznana bliżej osoba, obywatelstwa państwa spoza Unii Europejskiej, o nieznanym bliżej statusie pobytowym, majątkowym, zawodowym dochowałaby swej powinności kontraktowej, przy braku bliższej znajomości motywów zawarcia umowy na konkretny lokal, w konkretnym miejscu i czasie i na konkretny okres.

Nie oznacza to przy tym, iż powodom odszkodowanie jako takie się nie należało, bo taka konkluzja w realiach niniejszej sprawy byłaby nieuprawniona.

Otóż nie ulega wątpliwości, że powodowie mocą umowy z pozwaną nabyli ekspektatywę (spełniającą praktycznie wymóg „maksymalnie ukształtowanej”) własności, co w istocie z punktu widzenia roszczeń odszkodowawczych z tytułu braku realizacji spornej umowy praktycznie zrównuje ich z właścicielami lokalu, skoro umowa do tego skutku finalnie zmierzała i taki był jej oczywisty prawny oraz ekonomiczny cel.

Skoro zatem zamierzali tam zamieszkać lub potem wynająć (co z punktu widzenia realizacji praw właścicielskich jest nie wymagającą szerszego uzasadnienia oczywistością prawną i ekonomiczną), sytuacja niemożności wynajęcia lub zamieszkania w lokalu rodzi logicznie rzecz ujmując roszczenie odszkodowawcze rozmiarem równe czynszowi jakie powodowie musieli by uiścić, by zamiar jakiemu służyła umowa z pozwanym zrealizować lub równe czynszowi jaki mogliby w uczciwym obrocie uzyskać w ramach wynajęcia lokalu.

Skoro bowiem niewykonanie umowy ze strony pozwanej spółki powoduje konieczność wynajęcia podobnego lokalu przez powodów (lub niweczy osiągnięcie zysku w postaci czynszu) - tym samym taka konstrukcja szkody w pełni odpowiada dyspozycji art. 361 § 2 kc w zw. z art. 471 i nast. kc.

Nie ma przy tym racji strona pozwana, iż nie zachodzi normalny związek przyczynowy pomiędzy wyżej zdefiniowaną szkodą a przypisanym jej opóźnieniem, co dotyczy np. czasu wykończenia przekazanego mieszkania.

Jak wynika z zeznań przesłuchanych świadków strony powodowej oraz zeznań powodów skoro zostały już podpisane umowy wykonawcze, a powodowie dysponowali i dysponują stosownymi środkami na pokrycie wszystkich prac wykończeniowych, nie sposób uznać i zakładać, by prace wykończeniowe miały doznawać nieprzewidzianego opóźnienia, skoro szczególnych podstaw po temu nie ma, nie przemawiają też za tym jakiekolwiek domniemania prawne lub faktyczne.

Tym samym argumentacja strony pozwanej idąca w tym kierunku musi być uznana za niczym nie popartą i gołosłowną.

Szacując szkodę za wskazany w pozwie, a skorygowany potem przez Sąd okres (o czym to będzie mowa) Sąd uznał, iż możliwe do uzyskania stawki najmu za 1 m ² mogą faktycznie obrazować dołączone przez stronę powodową wydruki jak na k. 196-198.

Oczywiście obrazują one czynsze mieszkań mniejszych, gdzie stawka za 1 m.kw może być relatywnie wyższa, niemniej jednak w ocenie Sądu mieści się to w granicach błędu statystycznego, tym bardziej, iż storna pozwana nie starał się procesowo zwalczać twierdzeń co do stawek opartych o te dokumenty.

Stawki te (co ważne nie obejmujące opłat obciążających najemcę) to odpowiednio:

- 75 zł za m ² (k.196)

- 62,50 zł za m ² (5000,-zł /80 m.kw – k.197)

- 64,29 zł za m ² (4500 ,- zł /64,27 m.kw. – k. 198)

Wyliczona zatem średnia arytmetyczna czynszu za 1 m.kw. to 67,30 zł.

Tym samym oczekiwany czynsz za lokal przynależny powodom w przeciętnym, uczciwym obrocie to 10 522,- zł /miesiąc.

Roczny oczekiwany czynsz zatem to kwota stanowiąca wynik przemnożenia czynszu miesięcznego przez 12 czyli 126 264,- zł.

Okres jednakże za który powodowie mogą w ocenie Sądu domagać się odszkodowania to okres dopiero od 1 stycznia 2021 r. i wypływa to z dwóch niezależnych od siebie okoliczności.

Po pierwsze, jak wynika to z treści umowy zmieniającej, powodowie zmienili notarialnie pierwotne zapisy umowy co do terminu wydania lokalu na 30 września 2020 r. i ważności oraz skuteczności prawnej tego porozumienia nie kwestionowali, w szczególności nie podnosili argumentacji dotyczącej wad oświadczenia woli ich skutków. (§ 2 pkt 1 lit. „c” umowy zmieniającej – k. 45).

Trudno zaś uznać , by np. ustne niestanowcze uzgodnienia mogłyby bez zachowania formy aktu notarialnego być uznane za skuteczne wbrew treści § 16 ust 1 umowy przewidującej taką formę dla mian umowy.(k. 33)

Tym samym należało uznać, że umownym, wiążącym ostatecznie strony terminem wydania lokalu był właśnie 30 września 2020 r.

Skoro zatem powodowie liczyli pierwotnie, iż lokal zostanie wydany im 30 czerwca 2020 r. a uznali, iż przy tej dacie lokal będzie gotowy do zamieszkania jako wykończony od 1 października 2020 r. (od której to daty miał być według ich twierdzeń wynajęty), tym samym uznali, iż zakres robót wykończeniowych wymagał będzie ok. 3 miesięcy (lipiec, sierpień i wrzesień).

Jest to w ocenie Sądu, zważywszy na planowany wyjątkowo duży zakres robót i wysoki standard wykończenia, realny termin wykończenia lokalu.

Skoro, tak powyższe oznacza, iż realny termin zamieszkania lub udostepnienia lokalu, to okres przesunięty o wzmiankowane trzy miesiące od 1 października 2020 r. tj 1-go stycznia 2021 r.

Po wtóre, data ta akurat pokrywa się z deklarowaną i wiążącą strony datą przeniesienia lokalu tj. 31 12 2020 r., co stanowi logiczne dopełnienie dla takiego, a nie innego naliczania odszkodowania (§ 8 umowy - k. 27)

W świetle, tego co zostało powyżej wyłuszczone odszkodowanie w granicach podstawy faktycznej w tym granicach czasowych należało naliczyć za okres 278 dni tj. od 1 stycznia 2021 r. do 5 10 2021 r.

Konsekwencją powyższego jest uznanie, że „wyjściowa” kwota przysługująca powodom za wzmiankowany okres to proporcjonalnie 96 168,20 zł. (126 264,- zł x 278/365).

Jednakże musiała ona ulec kolejnej korekcie, mianowicie należało w odszkodowaniu uwzględnić zasądzoną przez tut. Sąd za ów okres w sprawie (...) karę umowną.

Mając na uwadze treść art. 484 § 1 zd. 2 i art. 471 KC, można wyróżnić następujące rodzaje kar umownych, tj. strony mogą w umowie uregulować karę umowną jako karę: 1) wyłączną – gdy wierzyciel może dochodzić tylko kary umownej, a dalsze roszczenie odszkodowawcze nie jest dopuszczalne, albowiem strony nie przewidziały takiej możliwości (por. art. 484 § 1 zd. 2 KC), chyba że dłużnik wyrządził szkodę umyślnie (por. art. 473 § 2 KC, dla którego to przepisu art. 484 § 1 zd. 2 KC nie stanowi lex specialis), ale wówczas to wierzyciel musi udowodnić tę okoliczność; 2) zaliczaną (zaliczalną) – gdy oprócz kary umownej wierzyciel może dochodzić także tzw. uzupełniającego odszkodowania (co strony przewidziały w umowie), przy czym łączna kwota kary umownej i takiego odszkodowania nie może przekraczać wysokości powstałej szkody (por. art. 484 § 1 zd. 2 KC); w zakresie przekraczającym karę umowną wierzyciel musi wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności dłużnika; 3) alternatywną – gdy wierzyciel ma prawo wyboru między roszczeniem o zapłatę kary umownej ustalonej w umowie a roszczeniem odszkodowawczym na zasadach ogólnych (art. 471 KC); jeżeli wierzyciel wybierze roszczenie odszkodowawcze, musi wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności dłużnika; wybór wierzyciela ma charakter definitywny, a więc wystąpienie przez niego z powództwem odszkodowawczym powoduje niemożność następczego wystąpienia o zasądzenie na jego rzecz kary umownej, jak i nie może żądać dopłaty do zasądzonego na jego rzecz odszkodowania, jeżeli jest ono niższe niż zastrzeżona kara umowna (tak, słusznie, W. Borysiak, w: K. Osajda, Komentarz KC aktualizowany, 2024, art. 484, Nt 25; podobnie np. J. Szwaja, Kara, 1965, s. 294–295; J. Jastrzębski, Kara, s. 280–281; odmiennie P. Drapała, w: SPP, t. 5, 2013, s. 1154–1155); 4) kumulatywną – gdy wierzyciel może dochodzić łącznie kary umownej ustalonej w umowie i odszkodowania na zasadach ogólnych; i chociaż w tym wypadku kara umowna traci funkcję kompensacyjną, to jednak spełnia inne funkcje, co odróżnia ją od odszkodowania. (tak Komentarz do art. art. 494 kc red. Załucki 2024 Legalis).

Kara w niniejszej sprawie ma w myśl przedstawionej wyżej systematyki charakter „zaliczalnej”, co wynika wprost z treści § 10 ust. 3 Umowy. („ponad wysokość zastrzeżonych” kar – k. 29).

Jak wynika z treści uzasadnienia wyroku (już prawomocnego wobec braku zaskarżenia) Sąd naliczył karę umowną za okres od 1 stycznia 2021 r. do 21 czerwca 2022 r. obejmujący również okres za który sąd naliczył wyżej odszkodowanie w sprawie niniejszej.

W sytuacji zatem gdy podstawą dochodzonej kary umownej w tamtej, równoległe rozpoznanej sprawie była zwłoka czy opóźnienie w wydaniu lokalu (a była), to należało za przyjęty do odszkodowania w tej sprawie okres odjąć karę umowną za tenże sam okres zaliczalny.

Kwota tej kary za 278 dni to wynik przemnożenia 278/365 dni x 0,015 (1,5%) x 2 087 550,- zł = 23 849,54 zł i taka też kwota winna być zaliczona na poczet odszkodowania tj. odjęta od kwoty 96 168,20 zł).

Ostatecznie zatem zasądzeniu podlegała stosowna różnica tj. 72 318,66 zł, co znalazło swe odzwierciedlenie w pkt II wyroku, przy czym odsetki zasądzono od dnia doręczenia odpisu pozwu (k. 162).

W pozostałej zaś części z wyłożonych wcześniej przyczyn powództwo oddalono jak w pkt III.

O kosztach procesu orzeczono po myśli art. 100 kpc.

Powodowie wygrali sprawę w 55,29% (72 318,66/130 800), co przy poniesionych kosztach pełnomocnika 5434,- oraz opłaty 6540 daje im możliwość ubiegania się proporcjonalnie o zwrot kwoty 6620,- zł.

Odpowiednio pozwana Spółka przy kosztach pełnomocnika 5417 zł ma prawo do żądania proporcjonalnie 2430,- zł.

Po zminusowaniu obu kwot do zapłaty na rzecz powodów pozostała zatem różnica tj. kwota 4190,- zł, zasądzona jak w pkt IV wyroku.