Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Ewa Oknińska
Protokolant:	sekretarz sądowy A. P.

po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2024 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa H. S., M. F. (1), C. S., T. T. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej, przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.uchyla uchwałę nr (...) z dnia 09 siepnia 2024 r. Wspólnoty Mieszkaniowej, przy ul. (...) w O.,

II. zasądza od pozwanego na rzecz powodów kwotę 200 zł tytułem kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia Ewa Oknińska

Sygn. akt I C 1404/24

UZASADNIENIE

Powodowie M. F. (1), C. S., H. S. i T. T. (1) w pozwie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w O., domagali się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 9 sierpnia 2024 r. podjętej w trybie obiegowym z dniem 1 września 2024 r. dotyczącej wykonania remontu obejścia budynku przy ul. (...) w O. oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztu procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że są właścicielami lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...) w O.. Podali, że 6.09.2024 r. otrzymali uchwałę nr (...). W ocenie strony powodowej treść uchwały jest zbyt ogólna, co stanowi naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również narusza interesy powodów. Wspólnota nie ustaliła rodzaju materiałów potrzebnych do przeprowadzenia remontu, co jest niezbędne do realnego porównania zebranych ofert. Brak jest także podania w uchwale wysokości kosztów remontu oraz źródła pokrycia kosztów remontu. Uchwała narusza interesy powodów. Od wielu lat powodowie zgłaszają do zarządu problem z ulatniającym się czadem, w związku z używaniem piecyków gazowych, który pozostał nierozwiązany. Wspólnota podjęła natomiast skarżoną uchwałę, dotyczącą wykonania remontu obejścia budynku i ogrodzenia. Powodowie podnieśli, że pozwana wspólnota nie dysponuje wystarczającymi środkami finansowymi na wykonanie prac. Dalej wskazali, że sporna uchwała rozszerzyła zakres prac remontowych, nie określając przybliżonych kosztów związanych z tą decyzją. Natomiast brak rozwiązania problemu z ulatniającym się gazem stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa i życia mieszkańców pozwanej wspólnoty. Sytuacja znacząco pogorszyła się wskutek ocieplenia budynku i pogorszenia się w związku z tym cyrkulacji powietrza. Powodowie zaznaczyli, że dodatkowe opłaty związane z utrzymaniem w należytym stanie technicznym piecyków gazowych podnoszą i tak już wysokie koszty utrzymania mieszkań. Ponadto pozbawiono powódki C. S. i T. T. (1) możliwości oddania głosów, ponieważ administrator nie dostarczył uchwał do Pani T.. (pozew k. 4-12, pismo z dnia 25 września 2024 r. – k. 30-32).

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego oraz zasądzenie solidarnie od powodów na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana zaprzeczyła jakoby zaskarżona uchwała miała zostać podjęta z naruszeniem prawa. W ocenie pozwanej zarzuty powodów nie odnoszą się w ogóle do zakresu przedmiotowego, jakiego uchwała dotyczy, czyli remontu ogrodzenia i parkingu ze względu na ich zły stan i potrzeby wyrażone przez większość mieszkańców. Ponadto w ogrodzeniu brak jest nawet bramy wjazdowej, co umożliwia wjazd pojazdów i osób nieuprawnionych na posesję. Ze względu na zły stan techniczny ogrodzenia oraz utwardzonej powierzchni stanowi zagrożenie w postaci obsunięcia się tych elementów na przechodniów lub uszkodzenia pojazdów.

Zdaniem strony pozwanej faktyczną podstawą żądania powodów jest sposób korzystania przez powodów z elementów wyposażenia lokali, tj. instalacji podgrzania wody. Pozwana wskazała, że piecyki gazowe służą do podgrzania wody, bowiem wszystkie lokale znajdujące się w nieruchomości zasilają centralne ogrzewanie z sieci miejskiej. Tym samym faktyczne ryzyko emisji tlenku węgla występuje jedynie w trakcie eksploatacji piecyka, tj. w momencie poboru ciepłej wody. Ponadto na zlecenie pozwanej przeprowadzane są wymagane przeglądy techniczne nieruchomości. Pozwana podniosła, że niezasadny jest także zarzut, jakoby pozwana nie posiadała wystarczających środków finansowych na przeprowadzenie prac objętych zaskarżoną uchwałą. Oszacowanie kwot potrzebnych na sfinansowanie zadania wyznaczonego w uchwale nr 3 możliwe będzie dopiero po zebraniu ofert i wyborze najkorzystniejszej. Pozwana wskazała także, że sposób postępowania powodów szkodzi interesom wspólnoty, prowadząc do marnowania części środków finansowych jakimi pozwana dysponuje, narażając wspólnoty m.in. na koszty postępowania sądowego oraz niezbędnej obsługi prawnej (odpowiedź na pozew k. 49-52).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie są właścicielami lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...) w O.. M. F. (1) jest właścicielką lokalu nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr KW (...). C. i H. S. są właścicielami lokalu nr (...). T. T. (1) jest właścicielką lokalu mieszkalnego, dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) ( niezaprzeczone)

Administratorem pozwanej Wspólnoty jest (...) H. Ś. ul. (...) lok. nr 2 O.. (okoliczność bezsporna)

W protokole kontroli z 2017 r. stwierdzono, że na zewnątrz budynku wspólnoty jest ogrodzenie, parking jest w złym stanie, do remontu, stopień pilności IV, czyli roboty do wykonania w roku następnym, powinny być uwzględnione w planie remontów na rok następny. W załączniku nr 1 do protokołu z zebrania wspólnoty z dnia 13 lutego 2017 r., pozwana określiła, że w wyniku przeglądów rocznych oraz pięcioletniego z dnia 8 listopada 2016 r. stanu technicznego budynku przy ul. (...), zaleca się m.in., remont ogrodzenia.

(dowód: wyciąg z protokołu kontroli – k. 54-56, załącznik nr 1 do protokołu z zebrania wspólnoty – k. 57)

Pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...) z dnia 09 sierpnia 2024 r. w sprawie przeprowadzenia remontu ogrodzenia wokół posesji oraz remontu jej nawierzchni utwardzonej celem zwiększenia miejsc postojowych dla pojazdów należących do mieszkańców.

Współwłaściciele postanowili wykonać następujące prace remontowe:

- remont ogrodzenia wokół posesji otaczającej budynek wspólnoty od strony ul. (...) a także od stront sąsiedniej przy ul. (...), zadanie miało obejmować wymianę podmurówki i przęseł ogrodzeniowych, montaż dwuskrzydłowej bramy wjazdowej z automatycznym systemem otwierania, wymianę furtki wejściowej oraz montaż furtki do kontenerów z odpadami,

- naprawę zapadniętych i uszkodzonych części nawierzchni utwardzonej w obrębie wjazdu na posesję, utwardzenie pasa nawierzchni wzdłuż ogrodzenia od strony posesjo (...) pod nowe stanowisko dla kontenerów na odpady i miejsca postojowe dla pojazdów oraz przeniesienia stalowego trzepaka na trawnik od strony spółdzielni (...) w celu uzyskania swobodnych miejsc postojowych pod pojazdy,

W uchwale wskazano, że remonty miały być przeprowadzenie z środków finansowych zgromadzonych na funduszu remontowym Wspólnoty oraz rozłożenie zapłaty w czasie, w formie kilku umownych etapów płatniczych. Jednocześnie udzielono pełnomocnictwa Administratorowi (...) H. Ś. do zbierania ofert, uściślenia zakresu robót i wyboru wykonawcy; zawarcia w imieniu wspólnoty umowy na realizację robót; reprezentowania wspólnoty przed organami administracji publicznej oraz do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie wynikającym z uchwały. W punkcie (...) uchwały podano, że rozliczenie całkowitego kosztu remontu nastąpi po jego zakończeniu i protokolarnym odbiorze robót, proporcjonalnie do posiadanych nieruchomości wspólnej udziałów.

Głosowanie odbyło się w drodze indywidualnego zbierania głosów.Za przyjęciem uchwały głosowało 56,40% udziałów, przeciwko było 14,10% udziałów, nie głosowało 29,50% udziałów. Uchwała została przyjęta z mocą obowiązującą od dnia podpisania, tj. 1.09.2024 r.

(dowód: uchwała nr (...) k. 33)

Pismem z dnia 21 sierpnia 2024 r. powódki M. F. (1) i T. T. (1) zwróciły się do pozwanej o zwołanie dodatkowego zebrania wspólnoty, w celu omówienia problemów związanych z przygotowanymi uchwałami dotyczącą remontu ogrodzenia.

(dowód: pismo powódek k. 13-13v.)

W piśmie z dnia 23 sierpnia 2024 r. skierowanym do pozwanej, w związku z trwającymi do 31.08.2024 r. głosowaniem w trybie obiegowym m.in. nad uchwałą nr (...), M. F. (2) wskazała na nieprawidłowości w uchwale.

( dowód: pismo powódki k. 15-25)

Przed podjęciem skarżonej uchwały odbyło się zebranie członków wspólnoty, na którym były omawiane bieżące problemy. Uchwała nie została podjęta na tym zebraniu. Członkowie wspólnoty zgłaszali problemy z piecykami gazowymi, które używane są do podgrzania wody. Kontrole wykazywały nieprawidłowości, uruchamiały się czujniki tlenku węgla. Członkowie wspólnoty sygnalizowali zarządowi, że istnieje konieczność naprawy i ocieplenia dachu oraz wymiany urządzeń wodno- kanalizacyjnych. Wskazywali na problemy z wentylacją, Przedmiotem skarżonej uchwały jest remont ogrodzenia i nawierzchni. Ogrodzenie wymaga remontu, został zniszczony metalowy słupek, podmurówka jest popękana. Obecnie nie ma zamontowanej bramy. Na nawierzchni od strony wjazdu na posesje występują ubytki. Na posesji wspólnoty jest miejsce na 4-6 samochodów. Bywało, że na posesję wjeżdżał i parkował samochód do tego nieuprawniony. Była wzywana policja oraz straż miejska i problem ten został rozwiązany.

(dowód: przesłuchanie powodów k.140v.-142, dokumentacja fotograficzna – k. 58-62)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zasługiwało na uwzględnienie.

Ustalenia stanu faktycznego Sąd poczynił na podstawie przedłożonych dokumentów, które uznał za wiarygodne, a których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto Sąd uwzględnił zeznania powodów M. F. (1), H. S. i C. S., albowiem znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 3 lokale, w związku z tym do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), dalej u.w.l. Nie było wątpliwości również, że w dacie wytoczenia powództwa został dotrzymany termin do jej zaskarżenia, wynikający z art. 25 ust. 1a u.w.l. W niniejszej sprawie pozew został wniesiony w dniu 9 września 2024 r. (data wpływu do sądu). Uchwałę podjęto we wrześniu 2024 r. Nie ulega zatem wątpliwości, że powodowie dotrzymali 6-tygodniowego terminu na wniesienie powództwa.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 powołanej ustawy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powodowie wskazywali, że uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ulicy (...) w O. w sprawie przeprowadzenia remontu ogrodzenia wokół posesji oraz remontu jej nawierzchni utwardzonej celem zwiększenia miejsc postojowych dla pojazdów należących do mieszkańców, jest zbyt ogólna i niejasna oraz zawiera szereg nieprawidłowości, a także pozwana nie ustaliła rodzaju materiałów do przeprowadzenia remontu, brak podania wysokości kosztów remontu oraz niejasne źródło pokrycia kosztów remontu. Nadto, powodowie podnieśli, że udzielenie pełnomocnictwa Administratorowi i jednoosobowemu zarządowi wspólnoty skutkuje pozostawienie wyłącznie im prawa do podejmowania decyzji w opisanych w uchwale sprawach. Ponadto powodowie wskazali, że powódki C. S. i T. T. (1) zostały pozbawione możliwości oddania głosów. W ocenie powodów uchwała ta naruszała ich interes, jest sprzeczna z przepisami prawa oraz zasadą prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r., (...), niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Powódki nie wykazały, aby zachodziła powyższa okoliczność.

Sąd uznał, że uchwała nr (...) z dnia 9 sierpnia 2024 r. narusza interes właścicieli oraz godzi w zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Za oczywistą musi uchodzić okoliczność, że zgoda winna odnosić się, do co najmniej w przybliżeniu określonej czynności. Jedynie zakres przedmiotowy czynności uwidoczniony w treści uchwały pozwala, bowiem stwierdzić, w jakim zakresie zgoda członków wspólnoty została wykonana i czy organ zarządzający wspólnotą z czynności tej należycie się wywiązuje. Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac ze zgodą, jaką wyrazili (wyrok SA w Szczecinie z 6.03.2013r. (...)).

W realiach niniejszej sprawy, uchwała nr (...) przez swoją nieprecyzyjność i zarazem blankietowe sformułowanie jest niezgodna z art. 22 ust. 2 u.w.l. Stanowi bowiem naruszenie interesów członków Wspólnoty i godzi w zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną, albowiem jej wykonanie mogłoby skutkować przede wszystkim dowolnością w wyborze oferty przeprowadzenia prac remontowych. Nie wiadomo także jakie koszty związane z powyższym remontem mają ponieść właściciele lokali, tym bardziej, że członkowie wspólnoty zgłaszali konieczność podjęcia działań wspólnoty w zakresie dotyczącym naprawy dachu, niesprawności wentylacji i urządzeń wodno -kanalizacyjnych oraz problemów z używaniem piecyków gazowych. Uchwała określa w sposób bardzo ogólny zakres prac koniecznych do przeprowadzenia, jednakże brak wskazania szczegółowych informacji o materiałach jakie zostaną użyte do wykonania prac, a także brak wskazania przybliżonego chociażby kosztu remontów oraz źródła jego finansowania, jej wykonania powoduje, że żaden z właścicieli lokali, a nawet zarząd pozwanej nie będzie mógł zweryfikować czy uchwala została wykonana w sposób prawidłowy. Przy takim brzmieniu uchwały wykonawca powyższej inwestycji będzie mógł wybrać najbardziej korzystne dla siebie rozwiązanie, ale które może okazać się niekoniecznie najlepsze dla właścicieli poszczególnych lokali. Powyższe powoduje, że uchwała zawiera zgodę blankietową. W istocie skarżona uchwała zawiera nieokreślone upoważnienie do czynności przekraczającej zwykły zarząd. Stwarza to zbyt dużą swobodę w zakresie wykonania uchwały oraz uniemożliwia zgłaszania jakichkolwiek zastrzeżeń przez właścicieli lokali. Ponadto, zapis punktu (...) uchwały, w którym udzielono pełnomocnictwa administratorowi (...) H. Ś. do zbierania ofert, uściślenia zakresu robót i wyboru wykonawcy, zawarcia w imieniu wspólnoty umowy na realizację robót, reprezentowania wspólnoty przed organami administracji publicznej oraz do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie wynikającym z uchwały, daje w zasadzie nieograniczone uprawnienie w sprawie wykonania skarżonej uchwały administratorowi, w szczególności co do wyboru oferty, bez jakiejkolwiek kontroli ze strony członków wspólnoty.

W istocie rzeczy, sporna uchwała pozbawia właścicieli wpływu na to w jaki sposób zostanie wykonana inwestycja określona uchwałą i jednocześnie pozbawia ich możliwości kontrolowania jej wykonania.

Sąd uznał, że zaskarżona uchwała jest nieprecyzyjna i daje blankietową zgodę na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu według własnego uznania. Dlatego na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd uchylił uchwałę nr (...).

Jak stanowi bowiem art. 22 ust. 1 u.w.l., czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną są podejmowane przez zarząd wspólnoty (a w braku odmiennych w tym zakresie postanowień umowy, także przez zarządcę, któremu zarządzanie nieruchomością wspólną właściciele lokali powierzyli w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l.) samodzielnie, tzn. na podjęcie decyzji i jej realizację, nawet gdy wiąże się to z wydatkami, zarząd nie musi uzyskiwać zgody właścicieli lokali. Jak powszechnie przyjęto, na zwykły zarząd wspólną nieruchomością składają się czynności (faktyczne, prawne) zmierzające do załatwienia spraw związanych z jej bieżącym utrzymaniem i eksploatacją, z podstawową codzienną „działalnością” wspólnoty.

Zatem, czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ani ustawa o własności lokali, ani Kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu, niemniej jednak będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku, w tym związane z drobniejszymi remontami i konserwacją. Z kolei czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną to czynności obejmujące m.in. modernizację i większy remont, nadbudowę i przebudowę, podział nieruchomości, łączenie lokali i czynności te wymagają, zasadniczo, zgody większości właścicieli lokali, rozumianej zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, lub zgody wszystkich właścicieli, jeżeli przepis szczególny tak stanowi, a w stosunkach zewnętrznych, ponadto pełnomocnictwa do zawarcia umowy danego rodzaju, sporządzonego w formie prawem przewidzianej. Przykładowe wyliczenie tych czynności zawiera art. 22 ust. 3 u.w.l.

Decydowanie o bieżących naprawach z całą pewnością mieści się w czynnościach zwykłego zarządu (tak np. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 6.12.2012 r. w sprawie o sygn. akt (...)). Zatem jeżeli zachodzi konieczność wykonania czynności nagłej i pilnej, aby utrzymać ogrodzenie i utwardzoną powierzchnię na posesji wspólnoty w należytym stanie i zagraża to bezpieczeństwu ludzi, to pozwana winna na bieżące wykonywać bieżące naprawy. Są to bowiem czynności zwykłego zarządu.

O kosztach procesu Sąd orzekł po myśli art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywającą sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia swych praw i celowej obrony. Żądanie powodów zostało uwzględnione w całości, tym samym na ich rzecz została zasądzona od pozwanej kwota w wysokości 200 zł poniesiona tytułem opłaty od pozwu.

sędzia Ewa Oknińska