Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lutego 2024r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

sędzia Dorota Scott-Sienkiel Protokolant: st. sekr. sąd. A. S.

po rozpoznaniu w dniu 15 lutego 2024 r. w Olsztynie na rozprawie

sprawy z powództwa M. J. (1) i M. J. (2)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) (...) w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  oddala powództwo,

II.  przyznaje kuratorowi pozwanej -r.pr. M. O. wynagrodzenie w kwocie 354,24 zł, w tym kwotę 66,24 zł tytułem podatku VAT, które wypłacić z zaliczki,

III.  oddala wniosek powodów o zwrot kosztów procesu.

sędzia Dorota Scott-Sienkiel

Sygn. akt I C 1459/22

UZASADNIENIE

M. J. (1) i M. J. (2) złożyli pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) (...) w O. o uchylenie uchwały z dnia (...) r. nr (...) pozwanej Wspólnoty oraz o zasądzenie od pozwanego na ich rzecz solidarnie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym opłaty od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że zaskarżoną uchwałą strona pozwana wyraziła zgodę na nowe ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej - zgodnie z rozliczeniem przygotowanym przez Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta O., zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej dla wyodrębnionych lokali, dokonanie zmian w wysokości udziałów bez wzajemnych roszczeń finansowych, przy czym koszty tych zmian i ich ujawnienia w księgach wieczystych ma ponieść Gmina O., która jest właścicielem dotychczas nie wyodrębnionych lokali.

W ocenie powodów uchwała została wadliwie podjęta z uwagi na to, że:

- została podjęta przed zakończeniem zbierania głosów - powodowie głos oddali w dniu 15 listopada 2022r. i według posiadanej przez nich wiedzy nie tylko oni głosowali po dacie wskazanej jako data podjęcia uchwały.

- uchwała jest pokreślona, są naniesione poprawki (nie wiadomo przez kogo),

- część głosów oddana jest z upoważnienia, przy czym nie stanowi ono załącznika do zaskarżonej uchwały. Nie wiadomo zatem, czy faktycznie osoba podpisująca się za poszczególnych lokatorów posiada ich upoważnienia i jaki jest jego zakres.

Następnie wskazali, że z treści uchwały wynika jej ingerencja w nabyte przez nich prawo własności lokalu mieszkalnego oraz przynależne do niego prawo współwłasności części wspólnych budynku oraz gruntu. Jedynie bowiem im ma zostać odebrane przynależne prawo, poprzez zmniejszenie wysokości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, pomimo tego, iż nie zmienia się powierzchnia prawa głównego. Lokal mieszkalny kupiony przez powodów w dniu 22 listopada 2012r. posiada taką samą powierzchnię od chwili jego pierwotnej sprzedaży ((...) 1977r.) - wówczas nabywcy tego lokalu mieszkalnego uzyskali w drodze zawartej umowy udział (...) w częściach wspólnych budynku oraz w użytkowaniu wieczystym gruntu. Uzasadnieniem dla takiego ukształtowania prawa była rekompensata należna nabywcom za mienie pozostawione poza granicami Rzeczpospolitej Polskiej. Tak ukształtowane prawo było przedmiotem kolejnych czynności prawnych, w tym darowizny, spadkobrania, czy w końcu zakupu przez powodów.

W ocenie powodów „korekta” udziałów w częściach nieruchomości wspólnej oparta została na rzekomo błędnych zapisach w umowie sprzedaży lokalu z 1977r., przy czym co należy podkreślić miała ona zostać dokonana w oparciu o wyliczenia z 1996r. Powodowie stoją na stanowisku, że w czasie zawierania umowy sprzedaży lokalu istniała możliwość umownego ustalenia wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości i ich wielkość nie musiała odpowiadać wielkości prawa głównego. W tym wypadku na świadome i celowe ustalenia stron, także w zakresie ustalenia wielkości udziałów w częściach wspólnych wskazuje jednoznacznie zapis o zaliczeniu wartości mienia pozostawionego za granicą zarówno na cenę sprzedaży, jak i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Na brak błędu w obliczeniach wskazuje ponadto czasookres przysługującego pierwotnym nabywcom oraz ich następcom prawnym prawa - ponad 45 lat. Nie podjęto żadnych działań także w czasie przekształcania prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność w 2019 r. co dodatkowo przeczy tezie o błędnym obliczeniu udziałów.

Zaskarżona uchwała jest zatem niedopuszczalna z mocy prawa, a nadto zdaniem strony powodowej podjęta wadliwie większością głosów, gdy w tym przypadku zgodę na pozbawienie powodów części nabytych przez nich praw należało podjąć jednogłośnie (art. 3 ust.7 u.w.l.). Zdaniem powodów nie zachodzą żadne przyczyny, które uzasadniałyby zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a przede wszystkim pozbawienie powodów prawa własności 58/l000 udziałów, które nabyli wraz z zakupem prawa głównego - własnością lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w O. i które przynależały do tego lokalu od 1977r (pozew k. 4-5v.).

Na rozprawie w dniu 15 lutego 2024 r. (k. 250), pełnomocnik powodów oświadczył, że powodowie nie kwestionują wyniku głosowania a jedynie sposób jego przeprowadzenia.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że zaskarżona uchwała - wbrew zarzutom powodów - została podjęta z zachowaniem wszelkich procedur wynikających z ustawy o własności lokali. Jej projekt został przygotowany w dniu 27.10.2023 r., zaś sama uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów przez ówczesnych członków zarządu. Po zebraniu podpisów, uchwała została przekazana administratorowi, który stosownie do obowiązujących przepisów pismem z dnia 17.11.2022 r. tj. po złożeniu podpisu przez powodów - powiadomił pisemnie członków wspólnoty o podjętej uchwale wraz z pouczeniem o możliwości i trybie jej zaskarżenia.

Pomimo pewnych skreśleń zaskarżona uchwała jest w pełni czytelna. Trzy lokale głosowały przeciwko uchwale, w przypadku trzech innych lokali, podpisy nie zostały wzięte pod uwagę jako błędne, ponadto w trzech przypadkach głosowanie pod uchwałą odbyło się za pośrednictwem pełnomocnika, który posiadał w tym zakresie stosowne pisemne upoważnienie, które nie musi być podłączone do przesyłanej członkom wspólnoty uchwały. Pozwana wskazała jednocześnie, że zarzuty powodów w tym zakresie są bardzo ogólnikowe, nie wskazano bowiem, które głosy są kwestionowane.

Następnie pozwana podała, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z pierwotną omyłką rachunkową, która może i powinna być sprostowana w trybie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a ustawy o własności lokali tj. podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których wymagana jest zgoda właścicieli lokali. W przedmiotowym przypadku nie zostały przeliczone na nowo powierzchnie poszczególnych odrębnych lokali, nie zmieniła się także łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Metodologia obliczania udziałów w nieruchomości nie uległa zmianie, a korekta jest spowodowana pierwotnym nieprawidłowym przeliczeniem wielkości udziałów. Dokonano jedynie czysto matematycznego sprawdzenia czy wyliczony dotychczas udział jest prawidłowy. Zgodnie z załącznikiem do uchwały, w 17 przypadkach okazało się, że wyliczenia były wadliwe - zaniżone (12 lokali) bądź zawyżone (5 lokali). Stosownie do art 3 ust. 3 ustawy o własności lokali jeśli wyliczenie jest nieprawidłowe, powinno zostać sprostowane jako pomyłka czysto rachunkowa. Co istotne, takie sprostowanie nie ingeruje w żaden sposób w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Nie zmienia się bowiem metraż wyodrębnionych lokali, nie zmienia się również łączna powierzchnia użytkowa lokali. Nie zmienią się opłaty naliczane poszczególnym członkom wspólnoty. Nie zachodzi również ryzyko pojawienia się roszczeń o dopłatę lub zwrot już pobranych zaliczek za poprzednie lata (odpowiedź na pozew k. 174-175).

Postanowieniem z dnia 9 stycznia 2024 r. (k. 230), Sąd Okręgowy w Olsztynie ustanowił dla pozwanej Wspólnoty kuratora w osobie r. pr. M. O.. W piśmie procesowym z dnia 24 stycznia 2024 r. kurator pozwanej wskazała, że w całości popiera stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew tym samym, wnosząc o oddalenie powództwa w całości a nadto o zasądzenie wynagrodzenia według norm prawem przepisanych (pismo procesowe k. 242-244).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W przedmiotowej sprawie zasadnicza część stanu faktycznego była pomiędzy stronami bezsporna. Powodowie są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) (...) w O. i właścicielami lokalu mieszkalnego położonego w budynku pozwanej Wspólnoty tj. lokalu nr (...) położonego w budynku nr (...) (KW (...)). W ramach Wspólnoty znajduje się 35 lokali.

Przedmiotową nieruchomość powodowie zakupili w dniu (...) 2012 r.
W umowie sprzedaży - akcie notarialnym rep. A nr (...) wskazano, że powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 54,49 m ². Ponadto wskazano, że z własnością przedmiotowego lokalu mieszkalnego związane są:

- udział wynoszący 9/100 w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się budynek mieszkalny, z którego wyodrębniono powyższy lokal mieszkalny,

- udział wynoszący 9/100 wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

W czasie, w którym pierwotnie sprzedawane były mieszkania znajdujące się we Wspólnotowym budynku, nie były przeprowadzane ich inwentaryzacje. Informacje o powierzchni użytkowej lokalu i budynku Urząd Miasta otrzymywał z Administracji (...). W przypadku lokalu należącego obecnie do powodów było to 54,49 m2 oraz 587,56 m2 powierzchni użytkowej budynku. Na podstawie tych danych nieruchomość została sprzedana. Dane pochodzące z ADM-u znalazły się również w księgach wieczystych nieruchomości.

W 1996 r. przeprowadzono inwentaryzację nieruchomości przy ul (...) (...), która wykazała, że powierzchnia użytkowa całego budynku wynosi 1.702,80 m2. Poprzednie wyliczenia udziału w części wspólnej okazały się nieprawidłowe w przypadku 17 lokali tj. zaniżone w przypadku 12 oraz zawyżone w przypadku 5 lokali. Inwentaryzacja nie wykazała zmiany powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych.

Metodologia wyliczania udziału w części wspólnej pozostała niezmieniona i stanowi iloraz powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni budynku.

Należący obecnie do powodów udział w części wspólnej według danych z inwentaryzacji wynosi (...).

Pismem z dnia 31 marca 2014 r. Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta O. poinformował powodów, że w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem do 9/100 części w prawie użytkowania wieczystego działki na której znajduje się budynek mieszkalny, stanowiącej własność Gminy O., opłaty roczne za użytkowanie wieczyste udziału w przedmiotowym gruncie zostały zarachowane pierwotnym nabywcom nieruchomości za cały okres użytkowania wieczystego, za mienie pozostawione poza granicami Państwa. Wobec powyższego powodowie nie są zobowiązani do uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego udziału w gruncie, na którym znajduje się w/w budynek.

Zawiadomieniem z dnia 9 września 2019 r. Prezydent O. wskazał, że z dniem 1 stycznia 2019 r prawo współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek mieszkalny pozwanej Wspólnoty - stanowiące własność Gminy O. (KW (...)), przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tej nieruchomości.

(dowód: umowa sprzedaży k. 13-19, KW lokalu nr (...) k. 120-124, KW budynku k. 125-139, pismo z 31.03.2014 r. k. 218, pismo z 9.09.2019 r. k. 219-221, zestawienie danych z inwentaryzacji k. 11, zeznania świadka A. W. k. 249-249v.)

Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami sporządził protokół porozumienia w sprawie zmiany błędnych zapisów w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku położonym przy ul. (...) w O., w którym wskazano, że w dniu 15.10.2020 r. pomiędzy Gminą O. reprezentowaną przez Prezydenta O. w imieniu którego działa Dyrektor Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Pan S. B., a powodami zawarto porozumienie w sprawie zmiany błędnych zapisów w treści aktu notarialnego Rep. A (...) z dnia14.07.1977 r., w którym między innymi:

- Strony zgodnie oświadczają, że w ww. umowie notarialnej postanawiają sprostować błędne zapisy dotyczące udziałów, przysługujących Pani M. J. (1) i Panu M. J. (2) (na podstawie aktu notarialnego Rep. A (...) z dnia 22.11.2012 r.) z tytułu własności lokalu mieszkalnego nr (...) (klatka (...)), z (...) części na (...) części.

- we współwłasności budynku przy ul. (...) w O.,

- we współwłasności gruntu objętego KW nr (...).

Wskazano również, że zgodnie ze stanem faktycznym, powierzchnia użytkowa budynku wynosi 1702,80 m2. Ponadto strony oświadczają, że w związku ze zmianą udziału w nieruchomości wspólnej wszelkie wzajemne roszczenia uznają za zaspokojone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z ujawnieniem zmiany udziałów, w księgach wieczystych poniesie Gmina O..

Powodowie odmówili podpisania powyższego protokołu.

(dowód: protokół porozumienia k. 12, zeznania powodów k. 250)

W 2006 r. Urząd Miasta O. zainicjował podjęcie uchwały w sprawie zmian w udziałach w części wspólnej i częściowo zmiany te zostały wprowadzone. Wobec tego, że pozostały lokale, które nie zostały objęte uchwałą z 2006 r. Urząd Miasta ponownie zainicjował podjęcie stosownej uchwały.

Sutkiem powyższego było podjęcie uchwały nr (...)z dnia (...)2022r., w której Wspólnota postanowiła wyrazić zgodę na:

1.  Nowe ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej – zgodnie z rozliczeniem przygotowanym przez Wydział Geodezji i (...) Urzędu Miasta O., stanowiącym załącznik do niniejszej uchwały.

2.  Zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej dla wyodrębnionych lokali (w częściach wspólnych budynku nr (...) (...) położonym przy ul. (...) w O. i współwłasności gruntu oznaczonego jako działka nr (...), obręb 20, o powierzchni 607 m2, objęta KW in (...)).

3.  Regulacja prawna zostanie dokonana bez wzajemnych roszczeń finansowych.

4.  Koszty związane ze sporządzeniem Protokołu Zebrania Wspólnoty przez notariusza oraz koszty notarialne i sądowe związane z ujawnieniem zmian w księgach wieczystych – poniesie Gmina O..

Za przyjęciem uchwały głosowało (...) udziałów, przeciwko głosowało (...) udziałów (w tym powodowie), wobec powyższego uchwała została przyjęta stosunkiem głosów (...). Głosowanie odbyło się w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za trzech członków Wspólnoty głos oddał ich pełnomocnik - D. M..

Pismem z dnia 17 listopada 2022 r. administrator Wspólnoty poinformował członków wspólnoty o podjęciu powyższej uchwały.

(dowód: uchwała nr 9/2022 k. 9-10, pełnomocnictwa dla D. M. k. 188-190, pismo (...) sp. z o.o. k. 191)

Administratorem nieruchomości pozwanej Wspólnoty jest Zakład (...) sp. z o.o. Obecnie jedynym członkiem zarządu Wspólnoty jest powódka M. J. (1). W toku procesu Sąd na podstawie art. 69 k.p.c. ustanowił dla pozwanej Wspólnoty kuratora w osobie radcy prawnego M. O..

(dowód: umowa o administrowanie z aneksem k. 182-184protokół rozprawy k. 214, postanowienie z dnia 9 stycznia 2024 r. k. 230)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Fakty ustalono na podstawie spójnego, wiarygodnego materiału dowodowego: dokumentów złożonych przez obie strony (wzajemnie niekwestionowanych), zeznań świadka A. W. oraz zeznań powodów, w zakresie, w którym znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 4 k.p.c. pominął dowód zawarty w punkcie 4 pozwu tj. zażądanie z tut. Sądu VI Wydziału Ksiąg Wieczystych ksiąg wieczystych wskazanych w treści pozwu na okoliczność daty sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu z uwzględnieniem roszczeń kupujących z tytułu mienia pozostawionego poza granicami Polski, przede wszystkim ze względu na treść §133 ust. 3 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych, który wyłącza możliwość przesyłania akt rejestrowych i akt ksiąg wieczystych. Zresztą kwestia będąca przedmiotem tezy dowodowej nie była sporna, nadto strona powodowa nie uprawdopodobniła, że sama nie może uzyskać istotnych dla niej dokumentów zawartych ww. aktach (art. 187§2 pkt 4 k.p.c.)

Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nie było również wątpliwości, że powodowie posiadają legitymację czynną do wytoczenia przedmiotowego powództwa.

Ustawowy termin sześciu tygodni do zaskarżenia uchwały obowiązuje niezależnie o tego, w jakim trybie została podjęta. Zróżnicowanie dotyczy daty początkowej, od której liczymy jego bieg. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, termin na jej zaskarżenie biegnie od dnia podjęcia na zebraniu, a jeśli uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów, termin do jej zaskarżenia rozpoczyna bieg od dnia zawiadomienia skarżącego właściciela lokalu. Jeśli zaś głosowanie nad uchwałą odbywało się w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie), obowiązek powiadomienia na piśmie o treści takiej uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali, zarówno tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu, ponieważ osoby obecne na zebraniu również nie wiedzą, czy uchwała dojdzie do skutku, czy nie. W konsekwencji termin sześciotygodniowy biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu (zob. I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2020, art. 25.).

Wskazać należy, że powodowie dochowali, wymaganego przepisami wymienionej ustawy – terminu 6 tygodniowego do wniesienia powództwa. Pismem z dnia 17 listopada 2022 r. administrator Wspólnoty poinformował członków wspólnoty o podjęciu powyższej uchwały, z kolei pozew wniesiono 12 grudnia 2022 r. Bez wątpienia zatem powodowie zmieścili się we wskazanym terminie. Wobec czego niezbędnym i koniecznym było merytoryczne zbadanie roszczenia powodów.

Podstawą prawną dochodzonego roszczenia o uchylenie uchwały stanowi art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Prawodawca przewidział możliwość skutecznego wystąpienia z roszczeniem, gdy uchwała: 1) jest niezgodna z przepisami prawa; 2) jest niezgodna z umową właścicieli lokali; 3) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Każdą z tych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12, Legalis Numer 555614).

Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. I ACa 435/17, Legalis Numer 1743579). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018).

W pierwszej kolejności powodowie podnosili, że zaskarżona uchwała została wadliwie podjęta z uwagi na to, że:

- została podjęta przed zakończeniem zbierania głosów,

- uchwała jest pokreślona, są naniesione poprawki (nie wiadomo przez kogo) a nadto

- część głosów oddana jest z upoważnienia, które nie stanowiło załącznika do zaskarżonej uchwały - nie wiadomo zatem, czy faktycznie osoba podpisująca się za poszczególnych lokatorów posiada ich upoważnienia i jaki jest jego zakres.

Ostatecznie jednak powodowie nie kwestionowali wyniku głosowania a jedynie sposób jego przeprowadzenia (por. protokół rozprawy z dnia 15 lutego 2024 r. k. 250).

Odnosząc się zatem do podnoszonych zarzutów w kierunku procedowania nad sporną uchwałą wskazać trzeba, że wbrew stanowisku strony powodowej uchwała nie została podjęta przed zakończeniem głosowania. Podjęcie uchwały następuje z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości. Stosownie do art. 23 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W orzecznictwie zauważalny jest pogląd zgodnie z którym niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na skuteczność uchwały, która zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości (por. wyrok SN z dnia 8 lipca 2004 r., CK 543/03, publ. OSNC 2005/7-8/132, Biul. SN 2004/12/10, Wspólnota 2004/16/58).

Sam fakt zamieszczenia w nagłówku przedmiotowej uchwały zapisu „z dnia 27 października 2022 r.” w sytuacji, kiedy faktycznie podjęta została później – bo z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów – nie stanowi błędu skutkującego jej nieważnością i nie ma znaczenia dla jej skuteczności – tym bardziej, że bezsporne jest, iż za jej przyjęciem głosowało (...) udziałów, przeciwko głosowało (...) udziałów - w tym również powodowie.

Wprawdzie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 lutego 2020 r. (III CZP 59/19), wskazał, że sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą w trybie obiegowym, nawet jeśli poparła ją wymagana większość - gdy wszystkim członkom nie zapewniono udziału w głosowaniu i mogło to mieć wpływ na treść tej uchwały. Powyższe jednak nie przystaje do sprawy niniejszej. Wystarczające będzie tu stwierdzenie, że powodowie nie wykazali by któremukolwiek z członków wspólnoty nie zapewniono możliwości oddania głosu. Ponadto wbrew stanowisku powodów, głos przeciwko podjęciu przedmiotowej uchwały oddany przez nich w dniu 15 listopada 2022 r. został uwzględniony i znalazł swe odzwierciedlenie na stosownej liście będącej elementem podjętej uchwały (por. k. 9, lp. 12).

Podnoszone przez powodów skreślenia i poprawki na uchwale znalazły się na liście do głosowania i w tym zakresie oddane głosy nie zostały uwzględnione – dotyczy to lokali nr (...). Sama zaś treść uchwały jest pozbawiona jakichkolwiek poprawek. Jest jasna i czytelna, wobec czego nie mogła powodować jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych bądź wprowadzać w błąd co do jej treści.

Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut poddający w wątpliwość skuteczność głosów oddanych przez pełnomocnika. Z załączników złożonych do odpowiedzi na pozew wynika, iż trzech członków wspólnoty tj. R. W., J. D. i S. J. udzieliło pełnomocnictwa D. M. do reprezentowani ich i podejmowania decyzji Wspólnoty w zakresie przedmiotowej uchwały (por. k. 188-190). Wbrew stanowisku powodów, zarówno z ustawy o własności lokali ani z ustawy kodeks cywilny, nie wynika obwiązek załączenia stosownego pełnomocnictwa do głosowanej uchwały. Ponadto zarzut ten powodowie opierali na twierdzeniu, że nie wiadomo, czy faktycznie osoba podpisująca się za poszczególnych lokatorów posiadała ich upoważnienia i jaki jest ich zakres. Wobec przedłożenia przez Wspólnotę przedmiotowych pełnomocnictw – zarzut ten stał się w zasadzie bezprzedmiotowy.

Przechodząc jednak do oceny samej uchwały wskazać należy, że podnoszone przez powodów okoliczności nie były w stanie przynieść zamierzonego przez nich skutku.

Zaskarżona uchwała dotyczy zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej i jest następstwem pierwotnej omyłki rachunkowej, która ujawniona została w sporządzonej w 1996 r. inwentaryzacji.

Kwestia ta została ugruntowana zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. O ile w wyniku inwentaryzacji nie zostały ujawnione inne powierzchnie lokali oraz odmienny sposób ich ustalania - do usunięcia wad pierwotnych dopuszczalne jest ustalenie udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez ich wyliczenie wprost zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l. na podstawie uchwały właścicieli lokali w trybie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a u.w.l. tj. podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których wymagana jest zgoda właścicieli lokali (por. postanowienie SN z 26.09.2013 r., II CSK 43/13, postanowienie SN z 12.03.2020 r., IV CSK 585/18).

Określanie na podstawie uchwały właścicieli lokali podjętej według art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jaka jest powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali, mające na celu dokonanie zmian wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wykracza poza przyznane przez ustawodawcę kompetencje do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem, nawet jeśli z wykonanej kompleksowej inwentaryzacji całego budynku (w tym wszystkich lokali) wynika, że powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali jest inna niż uwidoczniona w księgach wieczystych, to taka inwentaryzacja stanowić może jedynie podstawę zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, ale nie może stanowić podstawy podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały dotyczącej zmian powierzchni użytkowej poszczególnych lokali (zob. wyrok SA w Warszawie z 10.01.2013 r., VI ACa 968/12, LEX nr 1369437).

Z ustalonego w sprawie niniejszej stanu faktycznego wynika, że na przełomie lat 1970/1980, kiedy to sprzedawane były lokale znajdujące się w budynku pozwanej Wspólnoty, nie była przeprowadzana inwentaryzacja a informacje o powierzchniach użytkowych lokali i budynku wynikały z informacji uzyskanych przez Urząd Miasta od ADM. W przypadku lokalu nr (...) w budynku (...) powierzchnia została określona na 54,49 m2, natomiast powierzchnia użytkowa budynku – na 587,56 m2.

Stosując proste działanie matematyczne polegające na zastosowaniu przyjętej metodologii obliczania udziału w części wspólnej tj. 54,49 : 587,56, otrzymujemy wynik ~ 0,090 tj odpowiadający udziałowi (...) wskazanemu w pierwotnych dokumentach.

Przeprowadzona inwentaryzacja nie wykazała by zmianie uległa wielkość lokalu nr (...) – należącego obecnie do powodów, a jedynie powierzchnia użytkowa całego budynku, która wynosi 1.702,80 m2.

Stosując więc ponownie w/w działanie matematyczne w celu obliczenia udziału w części wspólnej tj. 54,49 : 1.702,80, otrzymujemy wynik ~ 0,032 tj. odpowiadający udziałowi (...).

Powyższe wyliczenie obrazuje w sposób dostatecznie jasny, iż wbrew wywodom strony powodowej, nie została ona pozbawiona prawa własności 58/l000 udziałów. Stosunek nominalny udziałów zmienił się jedynie z uwagi na błędnie przyjętą (niemalże trzykrotnie zaniżoną) powierzchnię wspólną. Faktyczny stosunek udziału przypadającego powodom w części wspólnej pozostał niezmieniony. Zmieniła się jedynie jego nominalna wartość, która wynikała z błędnych danych przyjętych do jego obliczenia.

Wobec powyższych okoliczności bezprzedmiotowe staje się odnoszenie do kolejnych jeszcze zarzutów strony powodowej, w szczególności jakoby wyższy udział w części wspólnej miałby być spowodowany rekompensatą poprzednich właścicieli lokalu należną za mienie pozostawione poza granicami RP. Przynależny do lokalu nr (...) w budynku (...) udział w części wspólnej pozostał taki sam jak w roku 1977 i stanowi stosunek powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni budynku.

Przedmiotowe sprostowanie nie ingeruje zatem w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie zmienia się metraż wyodrębnionych lokali, czy łączna powierzchnia użytkowa lokali. Powyższa zmiana nie niesie za sobą również żadnych konsekwencji finansowych w ramach naliczanych opłat poszczególnym członkom wspólnoty.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr 9/2022 z dnia 27 października 2022 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) (...) w O. nie jest niezgodna z przepisami prawa oraz nie narusza uzasadnionego interesu powodów, co skutkowało oddaleniem powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., o czym Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

Sąd w pkt II przyznał wynagrodzenie kuratorowi ustanowionemu dla pozwanego na podstawie § 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 13 listopada 2013 r. w sprawie określenia wysokości wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz. U. z 2013 r poz. 1475) w zw. z § 8 ust. 1 pkt 1 i §15 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. W związku z tym przyznano radcy prawnemu M. O. kwotę 354,24 zł wynagrodzenia (dwukrotność stawki minimalnej x40%), uwzględniając duży nakład pracy kuratora. Powyższą kwotę zasądzono z uwzględnieniem podatku VAT 23 % wynoszącego 66,24 zł (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 28.11.2019r. sygn. akt I ACa 468/19, gdzie stwierdzono, że z uwagi na brak uregulowania stawki za prowadzenie sprawy o uchylenie uchwały Wspólnoty, w drodze analogii trzeba przyjąć, że sprawa o uchylenie uchwały Wspólnoty jest rodzajowo zbliżona do sprawy o uchylenie uchwały organu Spółdzielni).

Stosownie do wyniku sprawy – całkowita przegrana strony powodowej – wniosek powodów o zwrot kosztów procesu nie zasługiwał na uwzględnienie, o czym orzeczono jak w punkcie III wyroku.

sędzia Dorota Scott-Sienkiel