Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 czerwca 2024 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Ewa Oknińska
Protokolant:	sekretarz sądowy Alicja Pniewska,

po rozpoznaniu w dniu 07 czerwca 2024 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa U. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

I.uchyla uchwałę nr(...)/ (...) z dnia 08 września 2023 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.,

II. uchyla uchwałę nr (...)/ (...) z dnia 08 września 2023 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.,

III. uchyla uchwałę nr(...)/ (...) z dnia 27 września 2023 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.,

IV. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 600 zł tytułem kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

sędzia Ewa Oknińska

Sygn. akt I C 1729/23

UZASADNIENIE

Powódka U. P. wniosła pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w O. o uchylenie następujących uchwał wspólnoty mieszkaniowej: nr (...) z dnia 8 września 2023 r., (...) z dnia 8 września 2023 r., (...) z dnia 27 września 2023 r. Nadto, wniosła o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielką lokalu nr (...) w nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (...).Uchwałą nr (...)/ (...) część współwłaścicieli nieruchomości postanowiła wyrazić zgodę i udzielić stosowanego pełnomocnictwa dla zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do wyboru i zlecenia dla rzeczoznawcy majątkowego wyceny wartości strychu przeznaczonego do sprzedaży. Powódka podniosła, że uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż zanim dojdzie do przygotowania strychu do sprzedaży, operat będzie już nieaktualny i będzie wymagał aktualizacji, co wiąże się z dalszymi nakładami finansowymi. Nadto uchwała nie określała zakresu wyceny, posługując się zwrotem „strychu przeznaczonego do sprzedaży”, bez wskazania o który konkretnie strych chodzi. Uchwałą nr (...)/ (...) część współwłaścicieli postanowiła wyrazić zgodę i udzielić pełnomocnictwa dla zarządu Wspólnoty do wyboru projektanta i zawarcia z nim stosownej umowy w przedmiocie wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na strychu w budynku wspólnoty, który przeznaczony będzie na sprzedaż. Powódka uważa, że inwestycję taką winien ponosić podmiot zainteresowany nabyciem strychu, a nie wspólnota mieszkaniowa, która jest w złej sytuacji finansowej. Uchwała nie wskazuje również którego strychu dotyczy, ponadto wykonanie uchwały będzie wymagało znacznych nakładów finansowych, na co wspólnoty nie stać. Powódka podała, że uchwałą nr (...)/ (...), część współwłaścicieli postanowiła wyrazić zgodę dla każdego nabywcy strychu na włączenie się w pion instalacji wod-kan, instalacji cieplnej, elektrycznej i inne, w który wyposażony jest budynek, w celu adaptacji części strychu. Powódka nie wyraża na to zgody, bowiem niedawno skończyła remont swojego mieszkania i nie zgadza się na kucie stropu w jej obrębie (pozew k. 4-9).

W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu w pierwszej kolejności wskazała, że w dniu 4 września 2023 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd Wspólnoty, podjęta została przez właścicieli lokali, uchwała nr (...)/ (...), w której postanowiono wyrazić zgodę i udzielić stosownego pełnomocnictwa dla zarządu wspólnoty do wyboru i zlecenia rzeczoznawcy majątkowego wyceny wartości strychu przeznaczonego do sprzedaży. W tym samym dniu podjęta została także uchwała nr (...)/ (...), w której postanowiono wyrazić zgodę i udzielić pełnomocnictwa dla zarządu/zarządcy wspólnoty do wyboru projektanta i zawarcia z nim umowy w przedmiocie wyodrębnienia lokalu mieszkalnego na strychu w budynku wspólnoty. W ocenie pozwanej skarżone uchwały nie naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz nie naruszają interesów powódki jako właścicielki lokalu. Pozwana podniosła, iż podjęcie uchwały nr (...)/ (...) związane jest z prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Olsztynie z 30.06.2023 r., sygn. akt (...), uchylającym uchwałę wspólnoty nr (...) z 18.05.2022 r. dotycząca wyrażenia zgody na przebudowę części strychu. Odnosząc się do zarzutu powódki w zakresie czasu obowiązywania operatu szacunkowego, pozwana wskazała, że powódka nie ma uzasadnionych podstaw do zakładania z góry, że będzie istniała potrzeba aktualizacji operatu szacunkowego, a wspólnota poniesie dodatkowe koszty jego sporządzenia. Co do zarzutu powódki, że uchwała nie precyzuje, którego strychu dotyczy, pozwana podała, że tylko strych nad klatką nr 18 stanowi część wspólną. Dlatego też współwłaściciele głosując nad uchwałą nie mogli mieć wątpliwości jakiego strychu ona dotyczy. Jak podkreśliła pozwana, środki uzyskane ze sprzedaży strychu miały zasilić fundusz remontowy wspólnoty oraz spłatę kredytu zaciągniętego przez wspólnotę w związku z generalnym remontem. Zdaniem strony pozwanej zarzut powódki, że wybór projektanta naraża wspólnotę na niepotrzebne koszty z wyodrębnieniem lokalu niemieszkalnego na strych, jest bezpodstawny. Wspólnota podniosła, iż podjęte uchwały mają być realizowane w ramach posiadanych przez nią środków na funduszu remontowym, wobec czego ich podjęcie nie wiąże się z zaciągnięciem kredytu. Odnosząc się do sprzeciwiania się przez powódkę, aby potencjalny nabywca strychu włączył się w niezbędne piony instalacji, pozwana wskazała, że powódka nie może sprzeciwiać się pracom na częściach wspólnych nieruchomości, jeżeli wspólnota wyraziła zgodę na takie prace. W ocenie strony pozwanej zaskarżone uchwały nr (...)/ (...), (...) oraz (...) zostały podjęte prawidłowo i nie naruszają interesu wspólnoty oraz interesu powódki (odpowiedź na pozew k. 51-60).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielką lokalu nr (...) położonego w budynku pozwanej Wspólnoty. W budynku znajduje się 9 lokali. Udział powódki wynosi (...) w częściach wspólnych nieruchomości.

(dowód: treść KW k. 14-18, lista współwłaścicieli k. 103)

Administratorem nieruchomości wspólnej jest T. S., z którym została sporządzona umowa w zwykłej formie pisemnej. Obecnie członkami zarządu wspólnoty są: U. Z., B. R. oraz M. Ż..

(dowód: uchwały nr: (...), (...), (...), (...) k. 37-40, pismo przygotowawcze k. 42, umowa o zarządzanie k. 71-73)

Ze zbiorczego zestawienia informacji za rok 2023 r. wynika, iż saldo na koncie funduszu remontowego pozwanej wspólnoty wynosi 8.016,55 zł. Z kolei stan konta bankowego wspólnoty wynosi 10.255,31 zł. Pozwana posiada kredyt bankowy, z tytułu którego zadłużenie wynosi 274.266,69 zł.

(dowód: rozliczenie za rok 2023 k. 106)

Pismem z dnia 8 września 2023 r. zarząd pozwanej wspólnoty powiadomił powódkę o podjęciu uchwał nr: (...), (...).

Kolejno pismem z dnia 27.09.2023 r. poinformowano powódkę o podjęciu uchwały nr (...)/ (...).

Uchwałą nr (...)/ (...) z dnia 4 września 2023 r. wyrażono zgodę i udzielono stosownego pełnomocnictwa dla zarządu wspólnoty do wyboru i zlecenia dla rzeczoznawcy majątkowego wyceny wartości strychu przeznaczonej do sprzedaży. Wybór rzeczoznawcy miał nastąpić na podstawie zgromadzonych ofert – minimum (...) oferty. Kryterium wyboru rzeczoznawcy miało być:

1.  koszt wykonania operatu,

2.  brak powiązań z jakimkolwiek właścicielem lokalu znajdującego się w budynku wspólnoty,

3.  czas wykonania operatu.

Koszt wykonania operatu miał zostać pokryty ze środków zgormadzonych na funduszu remontowym. Wybrany operat miał być podstawą do ustalenia kwoty wyjściowej sprzedaży strychu.

Uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zgromadzono 77,20% głosów za oraz 0% przeciw.

Uchwałą nr (...)/ (...) z dnia 4 września 2023 r. wyrażono zgodę i udzielono stosownego pełnomocnictwa dla zarządu/zarządcy wspólnoty do wyboru projektanta i zawarta z nim stosownej umowy w przedmiocie wyodrębnienia lokalu niemieszkalnego na strychu budynku wspólnoty, który przeznaczony będzie na sprzedaż. Projektant będzie zobligowany do wykonania dokumentacji projektowej, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz wyliczenia nowych udziałów w nieruchomości wspólnej. Koszty ww. prac miały zostać pokryte z funduszu remontowego.

Uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zgromadzono 77,20% głosów za oraz 0% przeciw.

Uchwałą nr (...)/ (...) z dnia 26 września 2023 r. wyrażono zgodę dla każdego nabywcy strychu sprzedawanego przez wspólnotę, na włączenie się w piony instalacji wod-kan, instalacji cieplnej, elektrycznej i inne, w które wyposażony jest budynek, w celu adaptacji tej części stychu.

Uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zgromadzono 77,20% głosów za oraz 0% przeciw.

(dowód: zawiadomienie z 8.09.2023 r. k. 11, zawiadomienie z 27.09.2023 r. k. 12, uchwała nr (...)/ (...) k. 63-63v., uchwała nr (...)/ (...) k. 64-64v., uchwała nr (...)/ (...) k. 65)

W dniu 18 maja 2022 r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...)/ (...) w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę części strychu, ustanowienie w wyniku przebudowy odrębnej własności lokalu, jego wykup przez inwestora i przeznaczenie uzyskanych środków na fundusz remontowy.

Powyższa uchwała została zaskarżona przez powódkę U. P., która wniosła pozew do Sądu Okręgowego w Olsztynie.

Wyrokiem tut. Sądu z dnia 30 czerwca 2023 r., sygn. akt (...), uchylono uchwałę nr (...)/ (...) oraz zasądzono na rzecz powódki koszty procesu.

(dowód: wyrok SO w Olsztynie z 30.06.2023 r. wraz z uzasadnieniem k. 75-79v.)

Do pozwanej wspólnoty przynależy jeden budynek, w którym znajdują się (...) klatki schodowe. W każdej klatce schodowej znajduje się strych. Część strychu w klatce nr 20 została sprzedana. W klatce nr 18 jest strych o powierzchni użytkowej ok. 50 m ^(...) . Każdy z lokatorów ma dostęp do części wspólnej strychu. Nie było ustaleń wspólnoty co do sposobu korzystania ze strychu. Wspólnota planuje wyodrębnić ok. 100 m. po podłodze strychu nad klatką 18. Na podstawie zaskarżonych uchwał miała być wykonane dokumentacja projektowa i roboty związane z podłączeniem instalacji, żeby wyodrębnić ten lokal jako niemieszkalny.

(dowód: zeznania świadków: P. P. k. 121v.-122, R. S. k. 122, M. Ł. k. 122-122v., J. S. k. 122v., przesłuchanie strony pozwanej: B. R. k. 123, U. Z. k. 123-123v., M. Ż. k. 123v.)

Sąd zważył, co następuje:

W toku tak ustalonego stanu faktycznego, powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Fakty ustalono na podstawie materiału dowodowego: dokumentów złożonych przez obie strony (wzajemnie niekwestionowanych), dokumentów znajdujących się w aktach sprawy tut. Sądu o sygn. (...), zeznań świadków: P. P., R. S., M. Ł. i J. S. oraz zeznań członków zarządu: B. R., U. Z. i M. Ż. – przesłuchanych w charakterze strony pozwanej. Sąd uwzględnił zeznania wymienionych osób w takim zakresie w którym znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nie było również wątpliwości, że powódka posiada legitymację czynną do wytoczenia przedmiotowego powództwa, dotrzymała terminu na zaskarżenie uchwały, który wynika z art. 25 ust. 1a ww. ustawy. W niniejszej sprawie pozew został wniesiony w dniu 27 października 2023 r. (data nadania). Natomiast powódka została poinformowana o treści uchwał nr (...)/ (...) i (...) w dniu 8 września 2023 r. (k. 11), natomiast o treści uchwały (...) w dniu 27 września 2023 r. (k. 12). Nie ulega zatem wątpliwości, że powódka dotrzymała 6-tygodniowego terminu na wniesienie powództwa.

Podstawą prawną dochodzonego roszczenia o uchylenie uchwał stanowi art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Prawodawca przewidział możliwość skutecznego wystąpienia z roszczeniem, gdy uchwała: 1) jest niezgodna z przepisami prawa; 2) jest niezgodna z umową właścicieli lokali; 3) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I (...), Legalis Numer (...)). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. (...), Legalis Numer (...)). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018).

Z kolei zasady zarządzania nieruchomością wspólną to zasady prawidłowej gospodarki. Uchwała właścicieli podlega zatem w tym przypadku ocenie z punktu widzenia celowości, rzetelności i gospodarności (tego, czy znajduje ona gospodarcze uzasadnienie). Niewątpliwie nadrzędnym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (por. wyr. SA w Szczecinie z 9.5.2013 r., (...), Legalis; wyr. (...) w S. z 10.2.2016 r.,(...), Legalis). Z naruszeniem tych zasad mamy do czynienia wówczas, gdy uchwała prowadzi do niegospodarnego wydatkowania środków wspólnoty mieszkaniowej (por. wyr. (...) w K. z 28.1.2015 r., (...), Legalis).

Uchwałą nr (...)/ (...) z dnia 4 września 2023 r. wyrażono zgodę i udzielono stosownego pełnomocnictwa dla zarządu wspólnoty do wyboru i zlecenia dla rzeczoznawcy majątkowego wyceny wartości strychu przeznaczonej do sprzedaży. Wybór rzeczoznawcy miał nastąpić na podstawie zgromadzonych ofert. Kryterium wyboru rzeczoznawcy miało być: koszt wykonania operatu, brak powiązań z jakimkolwiek właścicielem lokalu znajdującego się w budynku wspólnoty, czas wykonania operatu. Koszt wykonania operatu miał zostać pokryty ze środków zgormadzonych na funduszu remontowym. Wybrany operat miał być podstawą do ustalenia kwoty wyjściowej sprzedaży strychu.

Uchwałą nr (...)/ (...) z dnia 4 września 2023 r. wyrażono zgodę i udzielono stosownego pełnomocnictwa dla zarządu/zarządcy wspólnoty do wyboru projektanta i zawarta z nim stosownej umowy w przedmiocie wyodrębnienia lokalu niemieszkalnego na strychu budynku wspólnoty, który przeznaczony będzie na sprzedaż.

Uchwałą nr (...)/ (...) z dnia 26 września 2023 r. wyrażono zgodę dla każdego nabywcy strychu sprzedawanego przez wspólnotę, na włączenie się w piony instalacji wod-kan, instalacji cieplnej, elektrycznej i inne, w które wyposażony jest budynek, w celu adaptacji tej części stychu.

Powódka, jako właścicielka lokalu położonego w budynku pozwanej wspólnoty, zaskarżyła wszystkie powyższe uchwały wskazując przy tym, iż naruszają one zasady zarządzania nieruchomością wspólną.

Nieruchomością wspólną w rozumieniu cytowanej już ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 ustawy). Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Dla sprawowania zarządu nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała tzw. wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy ogół właścicieli. Cel powołania wspólnoty, jakim jest zarządzanie nieruchomością, determinuje zakres praw i obowiązków wspólnoty, nie dotyczą one i dotyczyć nie mogą praw do lokali. Zarządzanie wymaga podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły i są to czynność odnoszące się do nieruchomości wspólnej. Dla pewnej kategorii czynności, przykładowo wymienionych w art. 22 ust. 3, ustawa wymaga uchwał właścicieli. Sprawy te dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku (...) z dnia 3 kwietnia 2009 r. (...)lex nr(...)).

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż nie można zgodzić się z zarzutem powódki, jakoby skarżone uchwały naruszały jej interes jako współwłaściciela. Nie można pominąć faktu, iż przez wiele lat to powódka korzystała z części wspólnej, tj. strychu, wtedy też nie wnosiła zastrzeżeń, które pojawiły się dopiero po uchyleniu uchwały zezwalającej jej na wykup i modernizację strychu.

W ocenie Sądu skarżone uchwały nie mogły się jednak ostać, bowiem naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Kolejno należało odnieść się do uchwały nr (...)/ (...) z dnia 4 września 2023 r. Zauważyć należy, iż podjęta uchwała upoważnia zarząd lub zarządcę wspólnoty do wyboru i zawarcia umowy z projektantem w celu wyodrębnienia lokalu, który będzie przeznaczony na sprzedaż. W oparciu o powyższą uchwałę nie sposób wyodrębnić jakiego rodzaju i jaki zakres prac ma być przeprowadzony. W ocenie Sądu skarżona uchwała jest w tym zakresie zbyt ogólnikowa, a tym samym narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała pozostawia bowiem poza kontrolą członków wspólnoty działań zarządu, w którego rękach pozostawiono zarząd wspólnoty. Zarząd został upoważniony do zawarcia umowy, w której ma być określony zarówno zakres prac, ale także uzgodnienia projektów dotyczących tych prac. Uchwała w żaden sposób nie precyzuje jakie roboty mają zostać wykonane i jakie koszty poniesie wspólnota. Brak określenia szczegółowego rodzaju i zakresu prac, które mają być zlecone, pozbawia członków wspólnoty możliwości kontroli działań zarządu w tym zakresie. Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela także stanowisko(...) w W. wyrażone w wyroku z dnia (...) marca 2023 r., sygn. akt (...), iż „zezwolenie właścicieli lokali nie może polegać na przyznaniu zarządowi całkowitej dowolności działania, a więc nie może to być tzw. zgoda blankietowa. Chodzi tu bowiem o czynności istotne z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej oraz jej członków”. Wskazać również należy, że w uchwale postanowiono wyrazić zgodę na zawarcie umowy z projektantem w celu wyodrębnienia lokalu, który będzie przeznaczony na sprzedaż. Zapis, że lokal będzie przeznaczony na sprzedaż wskazuje jedynie na przyszłe zamierzenia wspólnoty co do strychu. Zatem mogłoby dojść do takiej sytuacji, że wspólnota poniosłaby koszty wyodrębnienia lokalu, a nie uzyskałaby zgody wspólnoty na realizację tym zamierzeń.

W tym miejscu godzi się przypomnieć, iż czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ani ustawa o własności lokali, ani Kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu, niemniej jednak będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku, w tym związane z drobniejszymi remontami i konserwacją. Z kolei czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną to czynności obejmujące m.in. modernizację i większy remont, nadbudowę i przebudowę, podział nieruchomości, łączenie lokali i czynności te wymagają, zasadniczo, zgody większości właścicieli lokali, rozumianej zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, lub zgody wszystkich właścicieli, jeżeli przepis szczególny tak stanowi, a w stosunkach zewnętrznych, ponadto pełnomocnictwa do zawarcia umowy danego rodzaju, sporządzonego w formie prawem przewidzianej. Przykładowe wyliczenie tych czynności zawiera art. 22 ust. 3 komentowanej ustawy.

Pozostałe dwie uchwały, tj. nr (...) oraz (...) są nierozerwalnie związane z uchwałą nr (...)/ (...), które nie mogą się ostać po uchyleniu tejże uchwały. Niemniej uchwała nr (...)/ (...) także jest zbyt ogólnikowa, aby można było ją zakwalifikować jako nienaruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nadto, z całą pewnością sporządzenie operatu strychu na tym etapie, w szczególności po uchyleniu uchwały nr (...)/ (...), jawi się jako bezprzedmiotowe. Zanim dojdzie do przygotowania strychu do sprzedaży, operat mógłby stać się nieaktualny i wymagający aktualizacji, co z kolei wiązałoby się z dodatkowymi kosztami obciążającymi współwłaścicieli. Podobnie pozostawienie w mocy uchwały nr (...)/ (...) dotyczącej wyrażenia zgody dla każdego nabywcy strychu na włączenie się w instalacje, w które wyposażony jest budynek, byłoby zbyteczne.

Rozpatrując niniejszą sprawę nie można także pominąć faktu, iż skarżone uchwały w żadnym miejscu nie precyzują jakiej części nieruchomości wspólnej dotyczą. Wskazują jedynie, iż chodzi o strych, natomiast w budynku pozwanej wspólnoty znajdują się dwa strychy – jeden nad klatką nr 18, drugi nad klatką nr 20. Co prawda pozwana wspólnota w toku postępowania podniosła, iż właściciele lokali doskonale zdają sobie sprawę o jaką część strychu chodzi, co może wynikać także z zeznań przesłuchanych świadków, to nie sposób zgodzić się z pozwaną, że takie określenie części wspólnej przeznaczonej do wyodrębnienia jest właściwe. Uchwała winna bowiem precyzować jakiej część nieruchomości wspólnej dotyczy, tak aby żaden ze współwłaścicieli nie miał w tym zakresie wątpliwości oraz aby zabezpieczony był interes wspólnoty.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżone uchwały nr (...)/ (...) z dnia 8 września 2023 r., (...) z dnia 8 września 2023 r., (...) z dnia 27 września 2023 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. są niezgodne z zasadą zarządzania nieruchomością.

Powyższe skutkowało uwzględnieniem powództwa na podstawie art. 25 ust. (...) ustawy o własności lokali, uchyleniem uchwał, o czym Sąd orzekł jak w punkcie I, II i III sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § (...) k.p.c. Powódka wygrała proces i poniosła koszty procesu z tytułu opłaty sądowej od pozwu w wysokości 600 zł, dlatego też Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

sędzia Ewa Oknińska