Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Olsztynie

POSTANOWIENIE

Dnia 8 października 2025 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Jacek Barczewski
Protokolant:	sekr. sąd. Ewelina Gryń

po rozpoznaniu w dniu 8 października 2025 r. w Olsztynie na rozprawie

spraw:

1. z wniosku (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.

z udziałem J. L.

o wykreślenie wpisów w dziale III Kw (...) oraz w dziale I Sp Kw (...)

na skutek apelacji uczestnika J. L. od postanowienia Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 31 grudnia 2024 r., sygn. akt Dz.Kw. (...),

2. z wniosku (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.

z udziałem M. T. i K. S.

o wykreślenie wpisów w dziale III Kw (...) oraz w dziale I Sp Kw (...)

na skutek apelacji uczestników od postanowienia Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 31 grudnia 2024 r., sygn. akt Dz.Kw. (...),

3. z wniosku (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.

z udziałem M. T. i K. S.

o wykreślenie wpisów w dziale III Kw (...) oraz w dziale I Sp Kw (...)

na skutek apelacji uczestników od postanowienia Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 31 grudnia 2024 r., sygn. akt Dz.Kw. (...)

p o s t a n a w i a:

I. oddalić apelację uczestnika J. L.,

II. zasądzić od uczestnika J. L. na rzecz wnioskodawczyni kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty,

III. oddalić apelację uczestników M. T. i K. S. w sprawie w sprawie o sygn. akt Dz.Kw. (...)

IV. zasądzić od uczestników M. T. i K. S. na rzecz wnioskodawczyni kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty,

V. oddalić apelację uczestników M. T. i K. S. w sprawie w sprawie o sygn. akt Dz.Kw. (...),

VI. zasądzić od uczestników M. T. i K. S. na rzecz wnioskodawczyni kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty.

SSO Jacek Barczewski

Sygn. akt IX Ca 448/25

UZASADNIENIE

(...) spółka z o.o. w P. wniosła o wykreślenie wpisanej w Dziale III Kw (...) służebności gruntowej na czas nieoznaczony polegającej na prawie przechodu i przemieszczania, w tym przeciągania i przepływu łodzi i innych obiektów pływających (w szczególności kajaków, skuterów, rowerów wodnych, pontonów itp.) przez grunt obciążony na odcinku od linii brzegowej jeziora N. do nieruchomości władnącej oraz na prawie parkowania tych obiektów na gruncie obciążonym w celu korzystania z portu i innych urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania, w tym prawa do wyłącznego korzystania z jednego miejsca przy kei i zakazu wznoszenia budynków na gruncie obciążonym, za wyjątkiem budynku kapitanatu na rzecz każdoczesnego właściciela działki o nr (...), opisanej w Kw (...) oraz działki o nr (...), opisanej w Kw (...) . Wnioskodawca wniósł też o wykreślenie wpisu w dziale I SP ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości władnących. Wniosek zarejestrowano pod numerem DZ.KW(...) oraz DZ.KW(...).

W odpowiedzi na wniosek o wykreślenie współwłaściciele nieruchomości władnącej (...) - M. T. i K. S. oświadczyli, że nie zgadzają się z wnioskiem o wykreślenie i wnoszą o jego oddalenie. Przedstawili, że wnioskodawca nabył nieruchomość obciążoną służebnością od (...) spółki z o.o. i ani jego poprzednik prawny, ani Syndyk Masy Upadłości spółki (...) z o.o. nie wnieśli o wykreślenie służebności i praw z nią związanych, a sam wnioskodawca nabywając nieruchomość zaakceptował fakt jej obciążenia służebnością. Podkreślili, że w dacie gdy nabyli przedmiotową nieruchomość, służebność była wpisana do ksiąg prowadzonych dla nieruchomości obciążonej i władnącej, a zatem korzystają z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Wskazali, że wniosek o wykreślenie służebności został złożony po 8 latach od dnia sporządzenia planu podziału przez syndyka, przez podmiot, który nie nabył nieruchomości od Syndyka i takie działanie nie może korzystać z ochrony prawnej.

Sąd Rejonowy w Giżycku w osobie referendarza w dniu 13.08.2024 r. dokonał wykreślenia przedmiotowej służebności i prawa.

Uczestnicy postępowania M. T. oraz K. S. wnieśli skargę na orzeczenie referendarza zarzucając, że przy dokonaniu wykreślenia naruszono art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który chronił prawo wpisane do księgi wieczystej oraz stanowczo podkreślił, że nie byli stroną umowy z Syndykiem Masy Upadłości (...) spółki z o.o., a sąd wieczystoksięgowy musi badać podstawę wpisu nie tylko pod względem formalnym, ale też pod względem jej skuteczności materialnej. W skardze uczestnicy podtrzymali argumentację podniesioną w odpowiedzi na wniosek. Skarga K. S. została zarejestrowana pod numerem DZ.KW(...) natomiast skarga M. T. pod nr DZ.KW(...).

Również J. L. – właściciel nieruchomości władnącej (...) oświadczył, że nie zgadza się z wnioskiem o wykreślenie. Przedstawił, że dołączone postanowienia nie stanowią podstawy do wykreślenia i nie potwierdzają wygaśnięcia służebności, podkreślając, że w dacie, gdy nabył przedmiotową nieruchomość, służebność była wpisana do ksiąg prowadzonych dla nieruchomości obciążonej i władnącej, a zatem korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Wskazał, że wnioskodawca nie nabył nieruchomości władnącej od Syndyka Masy Upadłości, lecz od ówczesnego właściciela spółki (...) spółki z o.o. w P. na podstawie umowy z 28.10.2020 r. Rep. A (...), a sama służebność była ustanowiona umową z 2.06.2015 r. zawartą między (...) spółką z o.o. w W. a A. W. za Rep. A (...) i jej obowiązywanie zostało potwierdzone w umowie Rep. A (...). Dodał, że w jego ocenie przedmiotowa służebność jest służebnością drogi koniecznej i zgodnie z dyspozycją art. 313 ust. 3 ustawy Prawo Upadłościowe pozostała w mocy. Podkreślił też, że wniosek o wykreślenie służebności obciążającej działkę o nr (...) na rzecz działki o nr. (...) został zgłoszony po upływie roku od daty nabycia nieruchomości i po uprawomocnieniu się rozstrzygnięcia sędziego komisarza w przedmiocie planu podziału.

Sąd Rejonowy w Giżycku w osobie referendarza w dniu 13.08.2024 r. dokonał wykreślenia przedmiotowej służebności i prawa.

Rozstrzygnięcie referendarza zaskarżył uczestnik J. L. zarzucając, że przy dokonaniu wykreślenia naruszono art.5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który chronił prawo wpisane do księgi wieczystej oraz art.626 ⁸§1 i 2 w zw. z art.629 ⁹k.p.c. wobec przyjęcia, że złożone przez wnioskodawcę dokumenty są wystarczające do wykreślenia opisanej we wniosku służebności gruntowej, wnosząc o uchylenie tego wpisu i oddalenie wniosku. W skardze uczestnik podtrzymał argumentację podniesioną w odpowiedzi na wniosek. Skarga została zarejestrowana pod numerem DZ.KW(...).

Wnioskodawca w odpowiedziach na skargi podtrzymał swoje stanowisko, wskazując, że nieruchomość została sprzedana w postępowaniu upadłościowym przez syndyka masy upadłości (...) sp. z o.o., a plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży został prawomocnie zatwierdzony. Podkreślił, że zgodnie z art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego służebność wygasła z chwilą sprzedaży nieruchomości, co wynika wprost z planu podziału. Wnioskodawca zaznaczył, że prawomocny plan podziału stanowi samodzielną podstawę do wykreślenia wygasłych praw, niezależnie od tego, kto składa wniosek. Wskazał też, że zbycie nieruchomości przez kolejnego właściciela nie uchyla skutków sprzedaży upadłościowej. Dodał, iż przedmiotowa służebność nie miała charakteru drogi koniecznej, a więc nie podlegała utrzymaniu w mocy na podstawie art. 313 ust. 3 ustawy. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wnioskodawca podniósł, że postępowanie wieczystoksięgowe nie służy rozstrzyganiu sporów o prawo, a przedłożone dokumenty stanowiły wystarczającą podstawę do dokonania wpisu.

Postanowieniami z dnia 31 grudnia 2024 r. w sprawach Dz. Kw. / (...), Dz. Kw. / (...) oraz Dz. Kw. / (...) Sąd Rejonowy w Giżycku VI Wydział Ksiąg Wieczystych w przedmiocie skarg uczestników postępowania na wpisy Referendarza Sądowego, utrzymał zaskarżone wpisy w mocy.

Sąd Rejonowy poczynił następujące ustalenia: Uczestniczka postępowania: M. T. jest współwłaścicielką w udziale ½ części nieruchomości położonej w G. gm. G., składającej się z działki o nr ew. (...) o pow. 0,6214 ha, opisanej w Kw (...). Własność tej nieruchomości nabyła na podstawie umowy sprzedaży z 19.10.2023 r. za Rep. A (...). Uczestnik postępowania K. S. jest współwłaścicielem w udziale ½ części nieruchomości położonej w G. gm. G., składającej się z działki o nr ew. (...) o pow. 0,6214 ha, opisanej w Kw (...). Własność tej nieruchomości nabył na podstawie umowy sprzedaży z 21.11.2023 r. za Rep. A (...) Uczestnik postępowania J. L. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. gm. G., składającej się z działki o nr ew.(...) o pow. 2,2040 ha, opisanej w Kw (...). Własność tej nieruchomości nabył na podstawie umowy sprzedaży z 20.10.2023 r. za Rep. A(...)

W działach I Sp tych ksiąg wieczystych było wpisane uprawnienie na rzecz każdoczesnego właściciela tej nieruchomości do służebności gruntowej na czas nieoznaczony polegającej na prawie przechodu i przewozu i przemieszczania, w tym przeciągania i przepływu łodzi i innych obiektów pływających (w szczególności kajaków, skuterów, rowerów wodnych, pontonów itp.) przez grunt obciążony na odcinku od linii brzegowej jeziora N. do nieruchomości władnącej oraz na prawie parkowania tych obiektów na gruncie obciążonym w celu korzystania z portu i innych urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania, w tym prawa do wyłącznego korzystania z jednego miejsca przy kei B. Uprawnienie to obciążało, opisaną w Kw (...) nieruchomość położoną w G. gm. G., składającą się z działki oznaczonej nr ew. (...) o pow. 16,2979 ha, gdzie wpisana była służebność gruntowa obejmująca wyżej opisane prawo każdoczesnych właścicieli innych nieruchomości, w tym nieruchomości będących obecnie własnością skarżących.

Na wniosek aktualnego właściciela nieruchomości obciążonej - (...) spółki z o. o. w P., na podstawie prawomocnych postanowień Sędziego Komisarza Sądu Rejonowego w Olsztynie - wydanych w postępowaniu upadłościowym w sprawie V Gup 54/18 o zatwierdzeniu w całości planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, po prawomocnym rozpoznaniu zarzutów wraz z oddzielnym planem podziału środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości gruntowych z dnia 01.03.2024 r., prawomocnego postanowienia o utrzymaniu w mocy służebności gruntowych z dn. 28.03.2022 r. Sąd wieczystoksięgowy w osobie referendarza dokonał wykreśleń opisanych wyżej wpisów.

Sąd rozpoznający skargi uczestników na wpis referendarza sądowego uznał, iż wpisy te (wykreślenia) są prawidłowe i nie istnieją podstawy do ich uchylenia i oddalenia wniosku. Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego stanowił art. 313 ustawy – Prawo upadłościowe, który wskazuje, że sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym wywołuje skutki sprzedaży egzekucyjnej, co oznacza, że z chwilą jej dokonania wygasają wszelkie prawa i roszczenia obciążające nieruchomość, chyba że ustawa przewiduje inaczej. Właściciel nieruchomości władającej nie wystąpił z wnioskiem o utrzymanie służebności w mocy, dlatego prawo to wygasło z chwilą sprzedaży nieruchomości. Sąd podkreślił, że w świetle art. 313 ust. 3 ustawy nie dotyczy to jedynie służebności drogi koniecznej, jednak w tej sprawie przedmiotowa służebność nie miała takiego charakteru. W konsekwencji nie mogła pozostać w mocy po sprzedaży. Odwołując się do art. 145 k.c., sąd zauważył, że służebność drogi koniecznej ustanawia się wyłącznie w razie braku dostępu do drogi publicznej, co nie zachodziło w niniejszym przypadku. Sąd nie uwzględnił również zarzutu naruszenia art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wskazując, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie znajduje zastosowania przy nabyciu nieruchomości w postępowaniu upadłościowym, gdyż jest to nabycie pierwotne, a nie wynikające z czynności prawnej.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy uznał, że wpisy (wykreślenia) dokonane przez referendarza sądowego były prawidłowe i utrzymał je w mocy.

J. L. zaskarżył postanowienie Sądu Rejonowego w sprawie Dz. Kw. / (...) w całości, zarzucając:

1. Naruszenie przepisów postępowania tj.; art. 626 ⁸§ 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 626 ⁹k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. wobec przyjęcia treści przedstawionych przez wnioskodawcę dokumentów w postaci postanowienia o zatwierdzeniu planu podziału oraz utrzymaniu w mocy służebności gruntowych, jako wystarczających do wykreślenia opisanej we wniosku służebności gruntowej, co skutkowało utrzymaniem w mocy wpisu dokonanego z przekroczeniem granic wniosku, jak też przy pominięciu w ocenie przeszkód do uwzględnienia wniosku, jakie wynikają z treści art. 313 ust. 3 prawa upadłościowego oraz treści oświadczeń zawartych w umowie z dn. 28.10.2020 r. o przeniesieniu prawa własności nieruchomości zawartej między (...) Sp. z o.o. w P. a wnioskodawcą, a dotyczących utrzymania w mocy opisanych służebności gruntowych przy nabyciu przez wnioskodawcę prawa własności nieruchomości obciążonej w skład której wchodzi działka o aktualnym numerze ewidencyjnym (...) dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KW (...).

2. Naruszenie przepisów prawa materialnego tj.; art. 5, art. 7, art. 8 oraz art. 19 ust. 1 oraz art. 35 ust. 1, ustawy z dn. 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wobec ich niezastosowania i utrzymania w mocy wpisu o wykreśleniu służebności gruntowej obciążającej nieruchomość wnioskodawcy na rzecz każdoczesnego właściciela działki o nr ewid. 302, którym aktualnie jest uczestnik postępowania, a polegającej przede wszystkim na ustanowionej służebności, co nastąpiło na skutek dokonania przez Sąd Rejonowy błędnej wykładni, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania w przypadku nabycia własności nieruchomości w toku postępowania upadłościowego, gdyż nie obejmuje zmiany stanu prawnego, które następują jako skutek innych zdarzeń niż czynności prawne.

Uczestnik wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez uchyleniu zaskarżonego wpisu i oddalenie wniosku, a nadto zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestnika postępowania na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. kosztów postępowania skargowego oraz kosztów postępowania odwoławczego, a w tym kosztów zastępstwa prawnego. Nadto wniósł o dopuszczenie dowodu z dokumentu - odpisu postanowienia sędziego komisarza Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 2.10.2024 r. o rozpoznaniu zarzutów przeciwko ostatecznemu planowi podziału w sprawie V GUp 54/16 i V GUk 5/24, celem wykazania, że oddzielny plan podziału sum uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zabezpieczonych hipoteką, której dotyczy wniosek o wykreślenie wpisu, będącego przedmiotem zaskarżenia został zatwierdzony postanowieniem sędziego komisarza z dni 28 marca 2022 r., prawomocnym dnia 23.01.2023 r., a zatem postanowienie załączone do wniosku nie mogło być podstawą wykreślenia.

Sprawa została zarejestrowana pod sygn. IX Ca 448/25.

Uczestnicy M. T. oraz K. S. zaskarżyli postanowienia w sprawie Dz. KW. / (...) oraz w sprawie Dz. KW. / (...) w całości, zarzucając naruszenie art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. w zw. z 626 ⁹ k.p.c. w zw. z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez błędne zastosowanie i wykreślenie służebności, które prowadzi do naruszenia praw nabytych w dobrej wierze.

Uczestnicy wnieśli o zmianę zaskarżonych postanowień w całości i oddalenie wniosków o wykreślenie służebności, ewentualnie o uchylenie zaskarżonych postanowień w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd I instancji. Nadto o zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestników zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe sprawy zostały zarejestrowane w Sądzie Okręgowym w Olsztynie pod sygn. IX Ca 449/25 i IX Ca 450/25.

W odpowiedziach na apelacje uczestników postępowania wnioskodawca wniósł o ich oddalenie oraz zasądzenie od uczestników na rzecz wnioskodawcy zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego w tym zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Nadto wnioskodawca wniósł o oddalenie wniosku uczestnika J. L. o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu – odpisu postanowienia sędziego komisarza Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 2.10.2024 r. sygn. akt: V Gup 54/16, GUk 5/24 jako spóźnionego.

Postanowieniem z dnia 9 czerwca 2025 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie połączył sprawę IX Ca 449/25 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą IX Ca 448/25. W tym samym dniu Sąd Okręgowy wydał postanowienie, którym połączył sprawę IX Ca 450/25 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą IX Ca 448/25.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacje uczestników złożone w połączonych sprawach nie zasługiwały na uwzględnienie.

W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie Sąd Rejonowy słusznie doszedł do przekonania, że zachodzą przesłanki do wykreślenia przedmiotowych służebności gruntowych z ksiąg wieczystych. Poczynione w pisemnych motywach zaskarżonych orzeczeń ustalenia faktyczne i prawne Sąd II instancji podziela i przyjmuje za własne.

Jak wynika z prawidłowych ustaleń faktycznych uczestnik J. L. nabył nieruchomość składającą się z działki (...), dla której prowadzona jest KW nr (...), w dniu 20 października 2023 r. Uczestniczka M. T. jest współwłaścicielką w udziale do ½ działki (...), dla której prowadzona jest KW nr (...), zaś uczestnik K. S. jest współwłaścicielem w udziale do ½ tejże działki od 21 listopada 2023 r. Uczestnicy postępowania nabyli te nieruchomości od syndyka masy upadłości spółki z o.o. (...). Natomiast wnioskodawca (...) spółka z o.o. nabyła nieruchomość składającą się z działki (...), dla której prowadzona jest KW (...), od (...) spółki z o.o. w dniu 28.10.2020 r., która z kolei nabyła nieruchomość w tym samym dniu od syndyka masy upadłości (...) sp. z o.o.

Niewątpliwym jest, że syndyk zbył nieruchomość obciążoną poprzednikowi prawnemu wnioskodawcy w toku postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku dłużnika.

Zgodnie z art. 313 ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego, także powstałe po ogłoszeniu upadłości (ust. 1). Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej albo nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych syndykowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości (ust. 2). Pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia (ust. 3). Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-komisarz może postanowić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, zostaje utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie. Jeżeli wniosek o wyłączenie zgłoszony został w zarzutach, podlega rozpoznaniu razem z zarzutami (ust. 4).

W literaturze nie budzi wątpliwości, że skutek w postaci wygaśnięcia praw rzeczowych oraz praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości występuje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w toku postępowania upadłościowego. Jest to zatem ten sam moment, w którym nabywca staje się właścicielem. Wykreślenie z księgi praw i roszczeń następuje natomiast dopiero w oparciu o prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. W planie tym powinny być wymienione wszystkie prawa i roszczenia, które podlegają zaspokojeniu z ceny (niezależnie od stopnia rzeczywistego zaspokojenia).

W literaturze pojawiła się rozbieżność co do skutków pominięcia praw i roszczeń w planie podziału. Zdaniem S. Gurgula (Prawo upadłościowe, 2020, art. 313, Nb 11), wygasają one na mocy art. 313 ust. 2 ustawy – prawo upadłościowe, natomiast zdaniem A. Jakubeckiego (w: A. Jakubecki, F. Zedler, Prawo, 2010, s. 651), pozostają w mocy. Większość autorów opowiada się za poglądem S. Gurgula, bowiem przepisy ustawy wyraźnie odmiennie regulują skutek w postaci wygaśnięcia praw, a osobno regulują procedurę wykreślenia odpowiednich zapisów z ksiąg wieczystych. Tym samym wygasają również prawa nieujawnione w planie podziału sum uzyskanych, ale nie będą one na podstawie tego planu wykreślone. Powstałą niezgodność między rzeczywistym stanem rzeczy a stanem księgi nabywca może wówczas usunąć jedynie w trybie powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tak m. in. P. Zimmerman, Prawo upadłościowe. Komentarz [w:] Prawo upadłościowe. Prawo restrukturyzacyjne. Komentarz, wyd. 9, 2025).

Pozostanie w mocy służebności gruntowej wymaga zatem zajścia określonego stanu rzeczy (brak pełnego pokrycia wartości służebności w cenie nabycia obciążonej nieruchomości, konieczność utrzymania służebności dla nieruchomości władnącej przy jednoczesnym braku istotnego obniżenia wartości nieruchomości obciążonej), a ponadto wydania przez sędziego-komisarza stosownego postanowienia, które z tego względu należy uznać za orzeczenie o charakterze konstytutywnym. Podkreśla się zatem, że o tym, które prawa rzeczowe oraz prawa i roszczenia osobiste wygasają na skutek sprzedaży nieruchomości, które zaś "pozostają w mocy" przesądza w sposób kategoryczny treść przepisów ust. 2 i 3 art. 313, nie zaś treść planu podziału sporządzanego przez syndyka. Plan ten powinien wprawdzie wymieniać "prawa oraz prawa i roszczenia osobiste, które wskutek sprzedaży nieruchomości wygasły" (art. 348 ust. 2), spełnienie jednak przedmiotowego wymagania nie warunkuje wygaśnięcia owych praw i roszczeń, lecz stanowi tylko podstawę formalną ich wykreślenia z księgi wieczystej.

Należy zatem odróżnić aspekt materialny zagadnienia w postaci wygaśnięcia praw osobistych i roszczeń, co następuje ex lege z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (art. 313 ust. 2 zd. 3), od aspektu formalnego w postaci wykreślenia tych praw i roszczeń z księgi wieczystej, które jest zależne od sporządzenia planu podziału odpowiadającego wymaganiom przepisów art. 348 ust. 1 i 2 (art. 313 ust. 2 zd. 4). W konsekwencji, brak takiego planu spowoduje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, co w dalszej kolejności może spowodować konieczność wytoczenia przez nabywcę nieruchomości powództwa przewidzianego w przepisie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. (S. Gurgul, Prawo upadłościowe. Komentarz [w:] Prawo upadłościowe. Prawo restrukturyzacyjne. Komentarz, wyd. 3, 2020)

Sąd Okręgowy podziela pogląd, zgodnie z którym skutek w postaci wygaśnięcia praw rzeczowych oraz praw i roszczeń ciążących na nieruchomości powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej (art. 313 ust. 2 ustawy - prawo upadłościowe). Wyjątki od powyższej reguły zostały wskazane w art. 313 ust. 3 i 4 ustawy – prawo upadłościowe. Utrzymanie pewnych praw uzasadniono ich charakterem i funkcją, jaką pełnią w obrocie prawnym i gospodarczym. Pozostają więc w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Natomiast użytkowanie i prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednak w tym ostatnim przypadku wartość tych praw będzie zaliczona w cenę nabycia. Prawa te pozostają w mocy i obciążają nadal zbytą nieruchomość, jeżeli były ujawnione w księdze wieczystej albo zgłoszone syndykowi w terminie wskazanym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości. Ponadto na podstawie orzeczenia sędziego-komisarza może zostać utrzymana w mocy służebność gruntowa, która nie znalazła pokrycia w cenie nabycia, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna i nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej. Orzeczenie takie sędzia-komisarz może wydać na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze zbycia nieruchomości obciążonej (art. 313 ust. 4 ustawy – prawo upadłościowe) (P. Janda [w:] Prawo upadłościowe. Komentarz, wyd. III, Warszawa 2023, art. 313).

Przenosząc powyższe uwagi na grunt sprawy niniejszej wskazać należy, że właściciel nieruchomości obciążonej służebnością, tj. Spółka (...) objęta została upadłością likwidacyjną, w toku której doszło do sprzedaży nieruchomości obciążonej, a skutkiem sprzedaży było wygaśnięcie z mocy prawa przedmiotowych służebności gruntowych. W stosunku do przedmiotowych służebności nie zapadło postanowienie w przedmiocie utrzymania ich w mocy w oparciu o art. 313 ust. 4 ustawy – prawo upadłościowe. Skoro zatem służebności wygasły, to nie było możliwe zbycie nieruchomości czy to obciążonej czy władnącej wraz ze służebnością, nie można bowiem zbyć służebności, która wygasła. W przypadku hipoteki podstawę wykreślenia stanowi sama umowa sprzedaży, natomiast w przypadku służebności podstawę wykreślenia stanowi prawomocny plan podziału, co nie zmienia faktu, że nawet jeśli służebność nie została w owym planie podziału wymieniona, to i tak wygasła z mocy prawa na skutek sprzedaży, a jej wykreślenie z księgi wieczystej będzie wymagało sformułowania takiego żądania w pozwie wniesionym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a zatem w ramach powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Wymaga przy tym podkreślenia, że nie daje się obronić forsowana przez stronę skarżącą teza, że owe służebności stanowią służebności drogi koniecznej w rozumieniu art. 145 § 1 - § 3 k.c. Są to bowiem zwykłe służebności gruntowe, co wynika wprost z ich treści. Gdyby w istocie owe służebności stanowiły służebności drogi koniecznej, to wówczas mimo sprzedaży nieruchomości w toku postępowania upadłościowego służebności zostałyby utrzymane z mocy prawa, tj. w oparciu o normę z art. 313 ust. 3 ustawy – prawo upadłościowe.

Zdaniem Sądu Okręgowego prawidłowo Sąd Rejonowy przyjął, że załączone do wniosku dokumenty stanowią podstawę do dokonania wykreślenia objętych wnioskiem służebności (nie istniała zatem przesłanka do wytaczania powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Taką podstawę stanowi bowiem prawomocne postanowienie w przedmiocie zatwierdzenia planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym. Przedmiotowe służebności zostały wymienione w planie podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w punkcie IX podpunkt 6 poz. 21 i 22 (k. 208 i 211 v.). Zatwierdzając plan podziału Sąd mógł na wniosek właściciela nieruchomości władnącej utrzymać w mocy ograniczone prawa rzeczowe, co zresztą w przypadku przedmiotowej nieruchomości w stosunku do części służebności w istocie nastąpiło. Wśród nieruchomości władnących, na których rzecz służebności obciążające przedmiotową działkę (...) zostały utrzymane, nie ma jednak działek nr (...) (postanowienie k. 223 – 226, 228-230)

Wbrew stanowisku skarżących nie ma również możliwości swego rodzaju reaktywowania służebności, która wygasła, do czego miałoby dojść na skutek dalszego obrotu, tj. sprzedaży nieruchomości (...) sp. z o.o. z jednoczesnym złożeniem przez strony umowy sprzedaży oświadczenia wiedzy i akceptacji dla istnienia służebności, która widniały w dziale III księgi wieczystej (mimo, że służebność uprzednio wygasła). Można bowiem jedynie ustanowić nową służebność poprzez złożenie materialnoprawnego oświadczenia w oparciu o art. 245 § 2 k.c. w zw. z art. 285 § 1 k.c., jednakże takie oświadczenie nie zostało złożone, a zatem służebność nie została ponownie ustanowiona.

Zgodnie z art. 245 § 1 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. W literaturze wskazuje się, że użyta przez ustawodawcę w art. 245 § 1 k.c. formuła "odpowiedniego stosowania" przepisów o przeniesieniu własności do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego nie uzasadnia twierdzenia o dopuszczalności ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na podstawie jednostronnej czynności prawnej. Wśród przepisów o przeniesieniu własności nie ma bowiem przepisu regulującego przeniesienie własności w drodze jednostronnej czynności prawnej, który mieściłby się w zakresie odesłania zawartym w art. 245 § 1 k.c. Wprawdzie odpowiednie stosowanie tych przepisów do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego dopuszcza ich modyfikację, jednak przyjmuje się, że za zbyt daleko idącą należało uznać modyfikację prowadzącą w istocie do powstania normy, która nie wynika z przepisów mieszczących się w zakresie odesłania zawartym w art. 245 § 1 k.c. W konsekwencji należy zatem uznać, że ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na podstawie innej niż umowa czynności prawnej jest możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie. Kolejno wskazuje się, że służebność gruntowa, która ma obciążać nieruchomość, powstaje z dniem zawarcia umowy przez właściciela nieruchomości obciążanej z właścicielem nieruchomości władnącej we właściwej formie. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążanej (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.). Natomiast oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej o tym, że nabywa służebność gruntową, może być złożone w jakiejkolwiek formie. Okoliczność, czy oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej jest objęte dokumentem sporządzonym w szczególnej formie, nie ma znaczenia dla powstania służebności gruntowej obciążającej nieruchomość, niezależenie od tego, czy służebność ma być wpisana do księgi wieczystej. Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej o ustanowieniu tego prawa (W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do art. 285 k.c., Legalis).

Co istotne, gdyby podzielić koncepcję apelujących, niezasadne byłoby orzekanie przez sąd upadłościowy o utrzymaniu w mocy w 11 służebności gruntowych opisanych w punkcie III prawomocnego postanowienia sędziego-komisarza Sądu Rejonowego w Olsztynie z 28.03. 2022 r., sygn. akt V GUp 54/16, GUk 38/21 (k. 223-226). Orzeczenie to zapadło już po nabyciu przez wnioskodawcę nieruchomości obciążonej i byłoby całkowicie zbędne jeżeli wskutek kolejnej umowy z 28.10.2020 r. miałoby dojść do ustanowienia („reaktywacji”) służebności dla wszystkich nieruchomości władnących.

Wskazać również należy, że jeśli chodzi o ujawnienie służebności w księdze wieczystej decydujące znaczenie ma wpis w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej, natomiast wpis w księdze wieczystej nieruchomości władnącej ma charakter wtórny, pochodny. Z tego względu trudno wywodzić tezę o działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w odniesieniu do spornych służebności w oparciu o wpisy istniejące w księgach wieczystych nieruchomości władnących.

Skarżący powołuje się również na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 5 tej ustawy, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Tymczasem zarówno w literaturze jak i w orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że w razie sprzedaży nieruchomości w toku postępowania upadłościowego następuje wyłączenie rękojmi. W literaturze wskazuje się, iż rozstrzygające znaczenie w tym zakresie ma art. 313 ust. 1 zd. 1 ustawy – prawo upadłościowe. Przyjmuje się, że do sprzedaży w toku postępowania upadłościowego, analogicznie jak w przypadku sprzedaży w toku postępowania egzekucyjnego, nie stosuje się przepisów dotyczących rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dotyczy to również "sprzedaży z wolnej ręki" (odmiennie - w ówczesnym stanie prawnym - S. Rudnicki, KWU. Komentarz, 2010, s. 55), sprzedaży na warunkach określonych w postanowieniu sądu o zatwierdzeniu warunków sprzedaży w ramach przygotowanej likwidacji (por. art. 56e ust. 3 ustawy – prawo upadłościowe), sprzedaży dokonywanej samodzielnie przez syndyka (E. Gniewek, A. J. Szereda, Komentarz do art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Legalis).

Wbrew zarzutom apelacji Sąd Rejonowy nie naruszył też norm art. 35 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wprawdzie służebności nie zostały wykreślone wkrótce po tym jak wygasły, bowiem nie został złożony wniosek w tym przedmiocie, jednakże nie zmienia to faktu, że skutek w postaci wygaśnięcia służebności i tak nastąpił z mocy prawa, natomiast samo wykreślenie miało charakter wtórny.

Sądowi Okręgowemu znany jest pogląd Sądu Najwyższego, na który powołują się skarżący, że nabywca nieruchomości władnącej może nabyć - dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - wpisaną do księgi wieczystej służebność gruntową, mimo że służebność ta wygasła wskutek jej niewykonania (art. 293 § 1 k.c.). Niemniej jednak pogląd ten został wydany w judykacie z 1983 r. i dotyczył innego stanu faktycznego jak również odmiennej podstawy wygaśnięcia służebności, a mianowicie chodziło o służebność, która wygasła na skutek niewykonywania prawa. Stąd też zdaniem Sądu Okręgowego wyrażona tam argumentacja nie jest adekwatna do sytuacji będącej przedmiotem niniejszego postępowania.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, rozstrzygnięcia wydane przez Sąd Rejonowy okazały się prawidłowe, albowiem:

- sprzedaż nieruchomości obciążonej w dniu 28.10.2020 r. w toku postępowania upadłościowego Spółce (...) skutkowała wygaśnięciem służebności gruntowych z mocy prawa,

- zbycie tego samego dnia prawa własności Spółce (...) nie doprowadziło do „reaktywacji” czy też ponownego ustanowienia służebności,

- służebności będące przedmiotem wniosku zostały wymienione w planie podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w punkcie IX podpunkt 6 poz. 21 i 22,

- wobec uprawomocnienia się planu podziału wnioskodawca mógł domagać się wykreślenia służebności w postępowaniu wieczystoksięgowym,

- sam fakt wpisu uprawnień w księgach wieczystych nieruchomości władnących w momencie ich zakupu nie może skutkować, z powołaniem się na art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalszym istnieniem służebności, które z mocy prawa wygasły.

W związku z powyższym na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w punkcie I. postanowienia Sąd Okręgowy oddalił apelację uczestnika J. L. jako bezzasadną i na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 ¹ i § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z § 5 ust. 5 i §10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, w punkcie II. postanowienia zasądził od uczestnika J. L. na rzecz wnioskodawczyni kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty.

Na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w punkcie III. postanowienia Sąd Okręgowy oddalił apelację uczestników M. T. i K. S. w sprawie o sygn. akt Dz.Kw.(...)i w punkcie V. oddalił apelację uczestników M. T. i K. S. w sprawie o sygn. akt Dz.Kw. (...).

W punktach IV. i VI. na podstawie art. 520 § 3 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 ^{( 1 )}i § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z § 5 ust. 5 i §10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych Sąd Okręgowy zasądził od uczestników M. T. i K. S. na rzecz wnioskodawczyni kwoty po 197 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego w sprawach Dz.Kw. (...) i Dz.Kw.(...) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty.

Na kwoty 197 zł składała się opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika – 180 zł.

SSO Jacek Barczewski